近年網上搵樓成大勢所趨，網上地產平台頓成新寵兒，但平靚正的筍盤可遇不可求，偏愛網上搵樓的租客買家，可以如何增加覓中筍盤的機會？千居教你5大網上搵樓竅門，助你輕鬆上網執平貨！ 立即跳往：辨認假盤｜過去成交紀錄｜同區物業比價｜價錢以外的考慮｜回覆要爽快｜善用搵樓網資源 近期更新 1 . 辨認假盤 不少人對筍盤的要求就是要夠「平」，某些代理就捉正客戶的心理，在地舖網上刊登「假盤」，以反常理的超筍價格條件作招徠，吸引客戶詢問一個根本不存在的單位，取得客戶聯絡方式後，再以藉口搪塞，游說客戶租買另一個真實樓盤。 要辨認假盤，你可留意同一位代理在同屋苑大廈的所有放盤，是否相片、內容全部一樣，只是價格或層數不同。一手新盤用一樣的相片並不出奇，發展商或偏好用佈置好的示範單位作宣傳之用；但如果是二手樓，就要特別小心，有機會是假盤之一的「影子盤」，亦可能純粹是代理未能提供部分單位的相片，故擅自以其他戶的補上。 假盤在綜合型搵樓網比較少見，一來是因為代理要付費放盤，落錢放假盤恐怕得不償失；二來搵樓網為保障用家和自己聲譽，一般會嚴格監管異常的放盤情況，偵查到的假盤會被實時下架，亦會跟進銷售行為不當的代理，免得客戶一場歡喜一場空，有更多時間尋覓真正的筍盤。 2. 檢閱過去成交紀錄 搵樓網的樓盤頁面一般會顯示該大廈甚至該區的最新成交紀錄，你可憑此即時與心水樓盤作比對，實呎價格較低的話，即是筍盤的徵兆，你要把握時機，送出查詢，以防被人截足先登。 3. 與同區物業比價 於樓盤介紹底下，搵樓網或會提供該單位與區內其他放盤的平均價格比較，讓你大概掌握單位的定價水平。當然，一區放盤甚多，質素光譜闊，如果心水樓盤新淨整理，處於平均數之上亦屬合理。如果單位條件好，價錢又接近平均數，就最好盡快詢問。 4. 考慮價錢以外的條件 文首有提到，許多租客買家對筍盤的概念，一字記之曰就是要平。其實筍盤之筍，不一定在於價錢，亦在於質素，如果單位裝修精美、連帶傢俬、業主友善、租期靈活，即使僅一般水位，也算是難能可貴的筍盤。 你除了可以看樓盤相片，亦可憑樓盤介紹的字裡行間，參透一下單位和業主的品質。較殷勤的業主和代理一般會詳細寫明單位特色，以及價錢所包雜費。如寫明「還價即成」，即是有議價空間，但最終業主亳不退還，你就要猜度一下，業主有否在其他方面誇大其辭了。 5. 回覆要爽快 真正的筍盤轉眼即逝，如果未被代理自己入手，又未被其他客戶相中，你就要爭取時間扑鎚決定，絕不要延遲回覆業主代理，拖慢交易節奏，令對方認為你只是隨口問問，並無心租買。 代理喜歡爽快的客戶，慳湊客時間之餘，更不用「估估下」，花心機摸清客戶需求。送出查詢後，盡快約時間睇樓，有甚麼要求，譬如你只考慮高層連裝租盤，或心儀屋苑只有一個，就直截了當地告知代理。代理認為你的購買意欲高，就算今次交易不成，下次有筍盤出現，代理便馬上想起你。 6. 善用搵樓網資源 想慳到盡，連代理佣金都想省下來的話，就只好考慮業主自讓盤。要充當代理的角色，自行處理議價、查冊、簽約、打釐印等等程序並不容易。你應善用搵樓網免費資源，閱讀由業內人士編寫的租買攻略，了解各項須知，就萬無一失。

「生約死約」是坊間對租約年期的說法，生約加租是租客常常遇到的煩惱。生約期間雙方擁有退租權利，是否代表業主可以隨時加租？萬一業主選擇加租，租客又可如何回應呢？對於正考慮加租的業主，有什麼建議？無論身為業主，還是租客，都可以參考以下文章，了解更多關於租約期內加租的詳情。 立即跳往：生約加租意思｜租客應對方法｜業主加租考慮｜常見問題 近期更新 生約加租意思 生約的定義，是指死約結束後，租客有權續租一年，但是雙方也可以在此期間，選擇提早一個月通知期，告知對方終止合約。 其實租約並無訂明，業主在生約期間，是否擁有加租權利，租客在一開始簽約時，都會預設業主在兩年租約期間不加租。但是，若租約生效一年後，業主發現單位的租金與市值不符，有上調空間，業主的確可以提出加租。 若租客不接受，業主可以提出終止租約，另覓新租客。因此，即使租約並無明文規定，退租權亦賦予業主加租的權力。相反，如果租客不能接受業主加租，亦可以主動提出退租，並不是硬性規定租客要接受新租金。 租客應對方法 如果業主生約期開始後，就立即提出加租，租客可參考以下做法。第一，如上文提及一樣，租客可以根據合約指示，提出退租的訴求，與業主達成終止租賃關係的協議，結束合約。 反之，如果租客決定接受業主的加租，就應該與業主重新簽訂新租約，列明新租金和租期。此舉能夠保障雙方利益，免得日後出現租務糾紛，例如爭論租金金額。 業主加租考慮 除了租客需要考慮是否續租，若業主真的有意要加租，亦要注意以下事項。 租賃關係 如果租客一直表現良好，例如每月準時交租，又願意配合業主要求，有穩定職業收入，業主就要考慮改變現況是否值得。即使租客接受加租，有可能會影響雙方關係，租客可能對突然加租感到不滿，繼而不再像之前一樣好配合。如果租金升幅並不多，業主要權衡增加的收入，會否破壞租客對業主的信任，造成日後更多糾紛。 轉租成本 另一點業主要考慮的，就是加租後如果租客選擇退租，業主需要重新放盤，當中牽涉的費用可能包括地產代理佣金、律師費及其他雜費，以及時間和心力。業主需計算所有成本，否則加租反而得不償失。 身為租客，一定不希望業主在租約期間加租，而業主如果想加租，也切記要考慮清楚加租的後果和成本。如果你正在煩惱租屋，即上千居搜尋各區租盤。 常見問題

你是否對租金不滿，認為有減租空間？想了解自己的議價能力，與業主商討減租之前，你必須先認清現時是否減租的好時機，而你是否已準備好合理的減租原因解釋，說之以理，動之以情？ 立即跳往：減租4大好時機｜4大游說秘技｜減租4個注意位 減租4大好時機 1 . 區內正值新盤入伙潮 如果區內有大量新盤密密入伙，代表著短期內租盤數量會急速上升，或會拉低整區的租金水平。一手新盤通常較受歡迎， 未必有太大議價空間，二手樓減租的機會較大。 新盤供應最多的地區多為新界，如屯門、大埔、元朗等。 2. 按揭減息 不少業主都正在為放租或自住單位供按揭，並會以供樓成本計算理想租金回報。按揭減息，業主供樓開支減少，如租客提出減租要求，或會酌情考慮。 按揭利率經常波動，一兩個月的低息未必足以游說業主減息，你可留意美國減息、美國債息跌等新聞，觀望樓市是否即將進入減息期。 3. 跌市 整體樓市受挫，樓價固然受到影響，減租的可能性更大。樓市銷售市場和租賃市場的表現未必一致，有時售價跌，但租金企穩，有時則正正相反。租客可留意區內最近期的租務成交，以附近租盤最近成交價（即月租）作為指標，如果相比過去幾個月有下滑趨勢，或同條件租盤每實呎租金遠低於所租單位，你要提出減租就更有牙力。 4. 大業主減租 跌市的另一個指標，就是大業主減租。大業主即是地產發展商，如發展商旗下商場統一大幅度減租，通常意味著本港經濟下行，零售業受到打擊。如整體經濟環境不景，樓市可能隨之受挫，增加租客的議價能力。 4大游說秘技　增加成功機會 1. 一次過交租 租客一次過交租，業主放租的風險降低，提前收到租金更可免蝕通脹（參考政府統計處消費物價指數，香港平均每月有大概 0.1% – 0.2% 的通脹）。 如果能力許可，你可承諾業主一次過交半年至一年租，並列明於租約，爭取下調租金。 2. 自動轉帳 如未能一次過交租，退而求其次的做法是設立自動轉帳，表示你會按時定期交租，向業主派定心丸，有機會爭取減租。 3. 準時交租紀錄 假使已租樓一段時間，一直以來都有準時交租，但財政狀況突變，你可憑此為據，加上動之以情，請求業主通情達理， 下調租金以助你應急。 4. 講價時要「揸價」 平時買樓，地產代理一般都會代業主「揸價」，即是抬高叫價，不露底牌，拉闊叫價與底價之間的議價空間，希望盡量以高價成交，賺取更多佣金。作為租客的你，也可以反向操作，如果業主問你心目中的租金水平，不要一下子便吐出自己的預算上限，反而應該盡量拉低叫價，等業主還價，增加自己的防守空間。 當然，香港人講求效率，租務市場去貨速度快，鋤價可以，但不要滋滋油油，最緊要快狠準。如果你正處物色階段，鋤價再狠都無問題，最多拉倒再搜尋過第二個單位。現已租住單位的話，就要謹慎一點，始終業主有你的入息證明，知道你的應付能力，比你有更多把握。想大幅度減租，要有搬屋的心理準備。 減租前後4個注意位 1 . 留意租約條款 提出減租前，先要細心查清租約對租金調整有否訂明條款限制，譬如寫明租約首年不準加租減租、 租金調整須早一個月書面通知等等。 2. 減租後更新租約 業主承諾減租後，記謹要更新租約內容，於租約寫上新租金，再為新租約打釐印，保障雙方利益。 3. 退回按金差額 按金應隨減租下調，業主須向租客退還已收取按金與減租後按金之間的差額。 4. 考慮加入不可抗力條款 部分工商舖租賃合約列有「不可抗力」（Force majeure）條款，說明如發生不受雙方控制的特殊情況， … Continue reading "【最抵住月租酒店】7間本地酒店優惠，月租最平八千"