常見的大廈管理組織包括業主立案法團(法團,Owners’ Corporations)、業主委員會(業委會,Owners’ Committee) /管理委員會(管委會,Management Committees of Owners’ Corporations)、互助委員會( 互委會,Mutual Aid Committees ),以及物業管理公司 (物管,Property Management )。業主立案法團、「業主委員會」及「管理委員會」均由業主組成,互助委員會則由住戶組成,「業主立案法團」是除物管以外,唯一擁有【法人身份】(Legal entity)的組織,可以行使法定權利和義務。
立即跳往:業主立案法團的角色|業主立案法團與業主委員會分別|成立法團的好處|業主立案法團的職務與權力|法團委員是否受薪?|成立法團步驟|業主如何監查法團?
業主立案法團是根據大廈公契及《建築物管理條例》規定而成立的獨立法人組織,具訴訟權力。
法團在法律上代表所有業主就大廈公共地方進行控制、管理及行政,照顧他們的利益和承擔責任, 行使和執行有關的權利、權力、 特權和職責,並有權任免物業管理公司職員及監督其工作。
有市民會將業主立案法團與業主委員會混淆。業委會根據大廈公契,僅屬諮詢性質,作用是代表全體業主與物業公司溝通,其意見不具法律效力,亦無權監查物管職員之職能和薪酬。
部分大廈只有業委會,沒有法團,如對物管運作起疑,業委會亦不能代表業主入稟起訴物管。
相反,成立業主立案法團的其中一項程序是委任管理委員會, 管委會除了擁有業委會的一切職能、權力及職責,更代表業主與法團溝通,並負責召開法團業主大會。如大廈已成立法團和委出管委會,管委會則作為業委會。
一個屋苑、一棟大廈內業主眾多,各持不同意見,難以全體對大廈管理的繁瑣事情作出一致決定。成立法團能有效地管理大廈,由法團代表業主決定和監察大廈的維修、清潔、保安、消防安全、人員僱用、投購保險等事宜,保障業主不會因意見分歧、各方久持不下,而白白蒙受損失。
萬一業主有感物業管理公司管理不善,認為有需要問責、睇數簿,甚至索償,法團可代表全體業主,強制要求物管披露適用之內部資料,甚至入稟起訴物管。
另外,如有住戶拖欠管理費或違反公契,法團亦可代為追討欠款及損失。
相反,如大廈只得業委會,業委會只能轉達意見,如業主決定提告物管,則須以個人身份行事。
法團主席本身並無法定權力,任何議決都要經過管理委員會。管委會成員由業主大會投票選出,負責決策恆常大廈管理事務,於重要事項如聘用物業管理公司、核數師、大廈維修工程招標等提供建議方案,再於法團業主大會中投票表決。
若法團主席繞過管委會作決定,即違反建築物管理條例,或須承擔法律責任。
若公契指明,法團亦可設立其他職位。
《建築物管理條例》規定,業主立案法團委員僅可收取象徵性津貼。
大廈單位數目 | 委員每位每月津貼上限 |
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不超過 50 | $600 |
50 – 100 | $900 |
100 以上 | $1,200 |
法團委員不可自行議決是否支付象徵性津貼,有關議決必須在法團業主大會正式通過。
業主立案法團及管委會權力大,近年時有法團涉及圍標工程等利益輸送的新聞。業主要有效監查法團運作,應按時出席業主大會,審閱管委會展示的財務報表, 審查賬簿、收據和發票,要求管委會解釋不合理收支,並出席法團業主周年大會,參與財政討論。
如對管委會個別委員存有不滿,業主可藉法團業主大會,通過決議撤換委員;如對整個管委會存有不滿,業主同樣可藉法團業主大會,委任一名管理人,繼而解散管委會。