Ads Not Available

【樓宇按揭入門教學】按揭基本須知「一文看清」|首置必讀

  • 樓宇按揭
  • 【樓宇按揭入門教學】按揭基本須知「一文看清」|首置必讀
  •  |  2021 年 8 月 16 日

在香港買樓是個遙遠的目標,在開始計劃預算,擠身上車一族之前,你可先裝備自己,了解置業的其中一個關鍵:樓宇按揭。按揭資訊繁多,如何梳理?千居知道你的難處,故為你準備了這篇最全面的【樓宇按揭懶人包】,從零開始,重點釐清樓宇按揭的每一步,建立基礎,置業初哥必讀!



立即跳往:甚麼是樓宇按揭按揭成數壓力測試按揭種類比較H按與P按一按VS二按加按轉按罰息期抬錢上會按揭保險計劃按揭轉介一二手居屋按揭綠置居按揭


甚麼是樓宇按揭?

樓宇按揭即是以物業作為抵押,向銀行或財務機構借貸,以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款,否則承按人(即提供貸款的銀行或財務機構)有權收回物業。

選擇不同按揭組合時,當中的高最成數、還款期、及利率都是常見的考慮因素。

一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設,當中村屋又有不同的按揭計劃。公營房屋的按揭因有政府做擔保,故亦有另一種申請手續及計算方式。

參考文章:村屋按揭問題公屋 (綠置居) 按揭居屋/白居二按揭


按揭成數

銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況、以及有關的物業類型,訂立最高貸款比例,亦即按揭成數上限

舉例,如物業估價為 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,即須先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則連利率分期攤還。

現時首置人士最高可做 9 成按揭,非首置人士最高可做 8 成按揭

參考文章:首置VS非首置按揭成數首置9成按揭申請教學非首置8成按揭申請教學


【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 →


壓力測試

銀行在批核按揭申請時,會為申請人進行壓力測試,以確保申請人有足夠還款能力。

壓力測試普遍指,以銀行現有之按揭利率加 3% 計算,申請人的供款不可超過入息的某個百分比,一般由 35% – 50% 不等。

銀行網站通常有模擬壓測的工具,你可在申請之前先初步計算自己能否通過。

是否要做壓力測試

參考文章:壓力測試要求


即用千居按揭計算機 →


銀行按揭 VS 發展商按揭

目前提供按揭貸款的承按人有二,一是銀行,二是財務機構。

買家購買新盤,發展商通常會藉指定財務機構,推出發展商按揭計劃,用意是幫助買家上車,催谷項目銷情,同時亦賺取放貸利息。譬如,新鴻基地產推出新盤時,多數會藉新鴻基信貸,向買家提供按揭服務。

一般來說,兩者的分別如下:

銀行按揭發展商按揭 / 財務機構按揭
受金管局規管,由政府訂立按揭成數上限,要壓力測試不受金管局規管,由機構自行訂立按揭成數上限,毋須壓力測試
批核較嚴,未必能借足成數上限批核較寬鬆,較大機會能借足成數
利率較低除短期的低息優惠,其餘還款期的利率普遍較高

參考文章:銀行按揭 VS 發展商按揭


H 按 與 P 按分別

申請銀行按揭時,你要選擇使用「H 按」或是「P 按」。

H 按計劃和 P 按計劃使用兩種不同的按揭利率,兩種利率會因樓市及整體環境而有不同幅度的波動,直接影響你最終的利息開支。

參考文章:比較 H 按 P 按


一按 VS 二按

「一按」是指物業的第一個按揭,一般選擇由銀行承按。

 「二按」是指物業本身已有第一個按揭,再進行第二個按揭。

買家於一按獲批的按揭成數有限,或需要更多資金才能支付首期。在這種情況買家可選擇再二按。

二按的提供者一般為發展商;發展商提供二按,主要是為了推銷新盤。另外,亦有財務機構設有二按服務。

申請二按必須得到一按銀行同意,並要通過壓力測試

參考文章:二按須知


【最新樓盤】搜尋 18 區租盤 →


加按

加按」有時會與「二按」混淆。「加按」所指的,是就已按物業,向同一間承按銀行,申請增加按揭貸款額。而「二按」涉及兩個借貸人。

物業升值時,透過加按,或能爭取更高的借貸額,亦即俗稱的「加接套現」的做法。

參考文章:加按套現須知


轉按

轉按」即是物業原本與某銀行做按揭,其後將物業抵押至另一間銀行,由該銀行承按。

業主可以因各種理由轉按,當中較常見的有:

  1. 新承按銀行有更優惠的按揭,利率比現有按揭更低;
  2. 物業升值,可批貸款額增加,業主能藉轉按,以新貸款額全數償還原有按揭,並套取剩餘資金,俗稱「轉按套現」;
  3. 其他銀行為轉按提供現金回贈

參考文章:轉按套現須知


罰息期

銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人在罰息期間提早償還按揭,便要另外繳交手續費,費用通常相當於貸款額的某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭成功後,便因其他銀行的優惠,立即「轉按」。

參考文章:比較銀行罰息期


甚麼是「抬錢上會」?

因物業估值不足,按揭額下降,需臨時籌備額外資金,以支付比預期更大筆的首期,此舉俗稱「抬錢上會」。

估值不足可以是因為以下原因:

  1. 新盤樓花期長,入伙時樓價大跌,導致物業估值比買入價低;
  2. 承造高成數按揭的買家,要申請按揭保險計劃。按保公司會為物業再進行估價,所得出之估價或比買入價低;
  3. 轉按時,新承按銀行會再進行物業估價,得出物業估值或比買入價低。

參考文章:估價不足原因


【即時估價】千居免費網上物業估價 →


按揭保險計劃

根據金管局規定,承造高成數按揭(高於 6 成)的買家,須購買按揭保險,以保障銀行於 6 成之上的貸款部分。

參考文章:按揭保險程序按揭保費


按揭轉介

如果準業主不清楚怎樣選擇按揭服務,可以使用按揭轉介。按揭轉介會代準業主尋找適合的承按銀行,並處理按揭申請。

按揭代理只向銀行收取佣金,準業主使用按揭轉介一般是毋須付費的。

除了按揭轉介,近年亦有不少按揭服務配對平台冒起,讓準業主能更輕鬆找到適合自己的按揭貸款。

參考文章:按揭轉介陷阱


一二手居屋按揭

居屋因受政府資助和擔保,按揭成數和申請程序都與私樓不同。簡單來說,用綠表買居屋最多可借 9 成半,無需壓力測試;白表買一手居屋則最多可借 9 成,要壓力測試。

參考文章:居屋申請程序居屋按揭懶人包


【白居二】搜尋最新居屋盤 →


綠置居按揭

綠置居是協助綠表人士上藉購買公屋上車的置業計劃,綠置居按揭不設入息和資產限額,更免壓力測試,可謂是「呼吸 Plan」。

參考文章:綠置居申請程序綠置居按揭懶人包


訂閱網誌

接收最新的樓市動態和見解分享