【樓宇按揭入門教學】按揭基本須知「一文看清」|首置必讀

樓宇按揭 | 2022 年 5 月 11 日

在香港買樓是個遙遠的目標,在擠身上車一族之前,你可先裝備自己,了解置業其中一個關鍵:樓宇按揭。按揭資訊繁多,如何梳理?千居為你準備這篇最全面的【樓宇按揭懶人包】,從零開始,釐清樓宇按揭每一步,置業初哥必讀!



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甚麼是樓宇按揭

樓宇按揭即是以物業作為抵押,向銀行或財務機構借貸,以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款,否則承按人(即提供貸款的銀行或財務機構)有權收回物業。

比較不同按揭計劃時,當中的最高按揭成數、還款期、利率都是常見的考慮因素。

一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設,當中村屋按揭又有不同計劃。至於居屋按揭綠置居按揭,因有政府做擔保,故亦有另一種申請手續及計算方式。



按揭成數

銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況(包括查閱信貸評級)、以及有關物業類型,訂立最高貸款比例,亦即按揭成數上限

舉例,如物業估價為 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,即須先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則連利率分期攤還。

現時首置人士最高可做 9 成按揭,非首置人士最高可做 8 成按揭,視乎樓價與借款人的財務狀況而定,當中有可能牽涉購買按揭保險,以及支付額外保費。


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壓力測試

銀行在批核按揭申請時,會為申請人進行壓力測試,以確保申請人有足夠還款能力。壓力測試普遍指,以銀行現有之按揭利率加 3% 計算,申請人的供款不可超過入息的某個百分比,一般由 35% – 50% 不等。銀行網站通常有模擬壓測的工具,你可在申請之前先初步計算自己能否通過。



銀行按揭 VS 發展商按揭

目前提供按揭貸款的承按人有二,一是銀行,二是財務機構。

買家購買新盤,發展商通常會藉指定財務機構,推出發展商按揭計劃,用意是幫助買家上車,催谷項目銷情,同時亦賺取放貸利息。一般來說,兩者的分別如下:

銀行按揭發展商按揭 / 財務機構按揭
受金管局規管,由政府訂立按揭成數上限,要壓力測試不受金管局規管,由機構自行訂立按揭成數上限,毋須壓力測試
批核較嚴,未必能借足成數上限批核較寬鬆,較大機會能借足成數
利率較低除短期的低息優惠,其餘還款期的利率普遍較高


H 按 VS P 按

申請銀行按揭時,你要選擇使用「H 按」或是「P 按」。

H 按計劃和 P 按計劃使用兩種不同的按揭利率,兩種利率會因樓市及整體環境而有不同幅度的波動,直接影響你最終的利息開支。



一按 VS 二按

「一按」是指物業的第一個按揭,一般選擇由銀行承按。「二按」是指物業本身已有第一個按揭,再進行第二個按揭。

買家於一按獲批的按揭成數有限,或需要更多資金才能支付首期。在這種情況買家可選擇再二按。

二按的提供者一般為發展商,出現發展商二按,主要是為了推銷新盤。另外,亦有財務機構設有二按服務。申請二按必須得到一按銀行同意,並要通過壓力測試。


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加按

「加按」有時會與「二按」混淆。「加按」所指的,是就已按物業,向同一間承按銀行,申請增加按揭貸款額。而「二按」涉及兩個借貸人。

物業升值時,透過加按,或能爭取更高的借貸額,亦即俗稱的「加接套現」的做法。



轉按

「轉按」即是物業原本與某銀行做按揭,其後將物業抵押至另一間銀行,由該銀行承按。業主可以因各種理由轉按,當中較常見的有:

  • 新承按銀行有更優惠的按揭利率,比現有按揭更低;
  • 物業升值,可批貸款額增加,業主能藉轉按,以新貸款額全數償還原有按揭,並套取剩餘資金,俗稱「轉按套現」;
  • 其他銀行為轉按提供現金回贈

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罰息期

銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人在罰息期間提早償還按揭,便要另外繳交手續費,費用通常相當於貸款額的某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭成功後,便因其他銀行的優惠,立即「轉按」。



按揭保險計劃

根據金管局規定,承造高成數按揭的買家,須購買按揭保險,以保障銀行於 6 成之上的貸款部分。購買按揭保險須繳付保費,可選一次過清付,或每年續保。

因應樓價不同,按揭保險可分為舊按保計劃與新按保計劃,按揭成數上限與保費亦有分別,而在《2022 / 23 財政預算案》中,亦提高了適用於按保的樓價範圍及最高按揭成數,詳情如下:


原有舊按保計劃

物業價格$400 萬以下$400 萬 – $450 萬$600 萬或以下
最高按揭成數90%80 – 90%;貸款上限 $360萬80%
物業類別現樓及樓花現樓及樓花現樓及樓花
供款比率上限50%50%50%

新按保計劃 (2022年2月23日起生效)

物業價格$400 萬 – $1,000 萬$1,000 萬以上 – $1,125 萬$1,125 萬以上 – $1,200萬$1,200萬以上 – $1,920萬
最高按揭成數90%80 – 90%;貸款上限 $900萬80%50 – 80%;貸款上限 $960萬
物業類別現樓及建期樓花現樓及建期樓花現樓及建期樓花現樓及建期樓花
供款比率上限50%50%50%50%


按揭轉介

如果準業主不清楚怎樣選擇按揭服務,可以使用按揭轉介。按揭轉介會代準業主尋找適合的承按銀行,並處理按揭申請。按揭代理只向銀行收取佣金,準業主使用按揭轉介一般是毋須付費的。

除了按揭轉介,近年亦有不少按揭服務配對平台冒起,讓準業主能更輕鬆找到適合自己的按揭貸款。



居屋按揭

居屋因受政府資助和擔保,居屋按揭成數和申請程序都與私樓不同。簡單來說,用綠表買新居屋最多可借 9 成半,無需壓力測試;白表買一手居屋則最多可借 9 成,要壓力測試。


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綠置居按揭

綠置居是協助綠表人士上藉購買公屋上車的置業計劃,綠置居按揭不設入息和資產限額,更免壓力測試,稱得上是「呼吸 Plan」。


按揭種類形形色色,在搜尋住宅物業前,記謹了解清楚合適的按揭計劃,以計算置業開支,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

甚麼是「抬錢上會」?

因物業估值不足,按揭額下降,需臨時籌備額外資金,以支付比預期更大筆的首期,此舉俗稱「抬錢上會」。

甚麼是「呼吸 Plan」?

「呼吸plan」是常用的按揭術語,用以形容門檻低、批核寬鬆的按揭計劃。更多資訊可參考【呼吸Plan注意位】一文。


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