上車必睇!最全面樓宇按揭懶人包 2020

  • By
  • 千居 Spacious
  • January 19, 2020

在香港,買樓是個遙遠的目標,卻又是極之切身的需求。開始計劃預算,擠身上車一族之前,你可先裝備自己,了解置業的其中一個關鍵:樓宇按揭。

按揭資訊繁多,如何梳理?千居知道你的難處,故為你準備了這篇最全面的樓宇按揭懶人包,從零開始,重點釐清按揭的每一步,建立基礎,置業初哥必讀!



甚麼是樓宇按揭?

樓宇按揭即是以物業作為抵押,向銀行或財務機構借貸,以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款,否則承按人(即提供貸款的銀行或財務機構)有權收回物業。

選擇不同按揭組合時,當中的高最成數、還款期、及利率都是常見的考慮因素。

一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設,當中村屋又有不同的按揭計劃。公營房屋的按揭因有政府做擔保,故亦有另一種申請手續及計算方式。


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按揭成數

銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況、以及有關的物業類型,訂立最高貸款比例。

舉例,如物業估價為 600 萬,借款人獲批 6 成按揭貸款,即須先付 4 成首期(240 萬),餘下之 360 萬則連利率分期攤還。

現時首置人士最高可做 9 成按揭,非首置人士最高可做 8 成按揭。


壓力測試

銀行在批核按揭申請時,會為申請人進行壓力測試,以確保申請人有足夠還款能力。

壓力測試普遍指,以銀行現有之按揭利率加 3% 計算,申請人的供款不可超過入息的某個百分比,一般由 35% – 50% 不等。

銀行網站通常有模擬壓測的工具,你可在申請之前先初步計算自己能否通過。


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銀行按揭 VS 發展商按揭 / 財務機構按揭

目前能夠提供按揭貸款的承按人有二,一是銀行,二是財務機構。如果是購買新盤,發展商通常會藉指定財務機構,推出按揭計劃。

譬如,新鴻基地產推出新盤時,會藉新鴻基信貸提供按揭服務。

一般來說,兩者的分別如下:

銀行按揭發展商按揭 / 財務機構按揭
受金管局規管,由政府訂立按揭成數上限,要壓力測試不受金管局規管,由機構自行訂立按揭成數上限,毋須壓力測試
批核較嚴,未必能借足成數上限批核較寬鬆,較大機會能借足成數
利率較低除短期的低息優惠,其餘還款期的利率普遍較高


H 按 與 P 按分別

申請銀行按揭時,你要選擇使用「H 按」或是「P 按」。

H 按計劃和 P 按計劃使用兩種不同的按揭利率,兩種利率會因樓市及整體環境而有不同幅度的波動,直接影響你最終的利息開支。


一按 VS 二按

「一按」是指物業的第一個按揭,一般選擇由銀行承按。

 「二按」是指物業本身已有第一個按揭,再進行第二個按揭。

買家於一按獲批的按揭成數有限,或需要更多資金才能支付首期。在這種情況買家可選擇再二按。

二按的提供者一般為發展商;發展商提供二按,主要是為了推銷新盤。另外,亦有財務機構設有二按服務。

申請二按必須得到一按銀行同意,並要通過壓力測試。


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加按

「加按」有時會與「二按」混淆。「加按」所指的,是就已按物業,向同一間承按銀行,申請增加按揭貸款額。而「二按」涉及兩個借貸人。

物業升值時,透過加按,或能爭取更高的借貸額。


轉按

「轉按」即是物業原本與某銀行做按揭,其後將物業抵押至另一間銀行,由該銀行承按。

業主可以因各種理由轉按,當中較常見的有:

  1. 新承按銀行有更優惠的按揭,利率比現有按揭更低;
  2. 物業升值,可批貸款額增加,業主能藉轉按,以新貸款額全數償還原有按揭,並套取剩餘資金,俗稱「套現」;
  3. 其他銀行為轉按提供現金回贈。

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罰息期

銀行多數設有按揭「罰息期」,如借款人在罰息期間提早償還按揭,便要另外繳交手續費,費用通常相當於貸款額的某個百份點。

罰息期能保障銀行放貸收入,避免借款人申請按揭成功後,便因其他銀行的優惠,立即「轉按」。


甚麼是「抬錢上會」?

因物業估值不足,按揭額下降,需臨時籌備額外資金,以支付比預期更大筆的首期,此舉俗稱「抬錢上會」。

估值不足可以是因為以下原因:

  1. 新盤樓花期長,入伙時樓價大跌,導致物業估值比買入價低;
  2. 承造高成數按揭的買家,要申請按揭保險計劃。按保公司會為物業再進行估價,所得出之估價或比買入價低;
  3. 轉按時,新承按銀行會再進行物業估價,得出物業估值或比買入價低。

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按揭保險計劃

根據金管局規定,承造高成數按揭(高於 6 成)的買家,須購買按揭保險,以保障銀行於 6 成之上的貸款部分。


按揭轉介

如果準業主不清楚怎樣選擇按揭服務,可以使用按揭轉介。按揭轉介會代準業主尋找適合的承按銀行,並處理按揭申請。

按揭代理只向銀行收取佣金,準業主使用按揭轉介一般是毋須付費的。

除了按揭轉介,近年亦有不少按揭服務配對平台冒起,讓準業主能更輕鬆找到適合自己的按揭貸款。


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一二手居屋按揭

居屋因受政府支助和擔保,按揭成數和申請程序都與私樓不同。簡單來說,用綠表買居屋最多可借 9 成半,無需壓力測試;白表買一手居屋則最多可借 9 成,要壓力測試。


綠置居按揭

綠置居是協助綠表人士上藉購買公屋上車的置業計劃,綠置居按揭不設壓力測試、入息和資產限額,更免壓力測試,可謂是「呼吸 Plan」。


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