買樓申請銀行按揭，一般可揀用定息按揭，抑或是浮息按揭。2020年度《財政預算案》推出了「定息按揭試驗計劃」，這個試驗計劃到底如何運作？千居帶你認識定息按揭，分析財爺新推計劃的優缺。 立即跳往：定息按揭好處｜定息按揭息率｜HKMC 定息按揭試驗計劃｜常見問題 定息按揭好處 銀行按揭大致分3種計劃，當中的按揭利率各不同： 浮息按揭的利率跟隨銀行同業拆息率（HIBOR，即H按）或港元最優惠利率（Prime Rate，即P按）而波動，可升可跌，波幅較大。 相反，定息按揭鎖定供款息率，在指定期限內息口保持不變，減低面對利率波動的風險，讓業主更容易規劃開支。期滿後，業主可再選擇用H按還是P按。 定息按揭息率 定息按揭不一定是全期固定用同一個息率，有機會每年所定之息率都不同。而定息期越長，利率也越高。定息期內不能輕易轉按，否則會被罰息，有欠靈活。 相比之下，浮息H按設有利率上限，加息時會封頂，能夠為業主提供一定穩定性；步入減息周期，又會隨之調低息率，可謂兩全其美，令定息按揭相形失色。事實上，香港超過9成業主都選用浮息按揭（P按或H按），而定息計劃亦日漸式微。 HKMC 定息按揭試驗計劃 有見銀行逐漸停推定息按揭，2020年度的《財政預算案》便透過按揭證券公司（HKMC）推出全新的「定息按揭試驗計劃」，由 HKMC 試行免壓力測試的定息按揭計劃，為置業人士提供多一個貸款選擇。 定息按揭免壓力測試 金管局表示，定息期達10年以上的按揭計劃，因為供款穩定，只要每月供款不超出月入的50% ，申請人便無須通過壓力測試。換言之，申請人或可透過定息按揭，爭取到更高的按揭成數，獲得更大筆貸款，減輕首期開支。 定息按揭試驗計劃按揭利率（2024年9月26日起）  定息期 年利率    10年 4.74%    15年 4.89%    20年 5.04% 資料來源：香港按揭證券有限公司 定息期滿後，借款人可選擇繼續用定息按揭，或轉為用浮息續期。目前的浮息按揭利率為P – 2.35%，由按證公司不時釐定。 轉為恆常計劃 定息按揭試驗計劃於 2020 年 5 月 7 日起接受申請，至同年 10 月 31 日截止，及後已轉為恒常計劃，提供定按的銀行包括中國銀行、創興銀行、大新銀行、中國工商銀行、上海商業銀行、渣打銀行和東亞銀行等等。 在環球經濟不明朗下，選用定息按揭，對有需要置業人士，始終是一件好事，尤其未來或進入加息周期，加上不少二手屋苑有更大議價空間，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

安老按揭打正「終身免還款」旗號，實際操作又是如何？千居整理「安老按揭」懶人包，教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式，一齊看看計劃有何亮點！ 立即跳往：安老按揭＝逆按揭｜安老按揭申請資格｜安老按揭可獲年金價值｜安老按揭利率｜如何領取貸款額｜安老按揭涉及費用｜安老按揭冷靜期｜常見問題 近期更新 安老按揭＝逆按揭 安老按揭又稱為「逆按揭」，是其中一種按揭服務。安老按揭與其他樓宇按揭最大分別，在於前者是抵押已供滿物業借錢，即有了物業後才借貸，故稱為「逆按揭」；後者則是抵押未供物業借錢，即有了貸款才買樓。 安老按揭對象只限長者，老人家可以藉安老按揭，抵押名下部分或全部住宅物業，向銀行借錢安老，最後可選擇不還錢。 安老按揭由香港按證保險有限公司（HKMC）營運，同一間公司亦有提供敘造高成數按揭所須的按揭保險計劃。但借出貸款的依然是銀行，業主可以直接向銀行申請。 【輕鬆上車】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 安老按揭申請資格 安老按揭不似一般按揭，並非個個業主可以申請，借款人必須符合以下條件： 55 歲或以上 適用於私樓及已補地價的資助房屋，未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。 持有有效香港身份證 可以是永久居民或非永久居民，不用住滿 7 年，只要有身份證便可。 借款人名下物業 住宅物業需要借款人以個人名義持有。如果聯名物業，最多可與另外 2 人共同持有，而 3 位業主都要成為共同借款人。 樓齡 50 年或以下 樓齡超過 50 年亦可以申請，但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。 買入未滿一年或未退休，物業不可出租 如持有物業未達 1 年，物業只可以自住或供親友居住，不接受出租；但如果持有達 1 年或以上的私樓，而所有借款人已退休，或需接受醫療護理服務而遷出物業，可申請將物業出租。 村屋須為無任何轉售限制 有轉售限制的村屋不得申請，但如果是未補地價資助房屋，即使有轉售限制，照可申請。 最高可獲年金價值 安老按揭計算年金價值的方法，可參考下表： 物業估值 最高可獲年金價值 $800 萬元或以下 100% 物業估值 $800 萬以上 估值首 $800萬，可獲取 100%估值；剩餘估值以50%估值計算，上限$2,500萬 … Continue reading "「呼吸Plan」注意位你要知！政府擔保，只需半成首期？"

現時新樓大多數以樓花形式發售，付款計劃選擇多，可敘造的樓花按揭亦不只一種，物業成交期、按揭成數與上限亦不同。甚麼是即供樓花? 甚麼是建期樓花? 能否與按揭保險一併使用?  發展商提供的一按、二按又有何利弊? 立即為你拆解！ 立即跳往：甚麼是樓花按揭 | 甚麼是即供樓花  |  甚麼是建期樓花 | 發展商第一按揭利弊  | 發展商第二按揭利弊 | 樓花按揭與按揭保險  |  常見問題 近期更新 甚麼是樓花按揭 樓花是指未落成物業，發展商通常會提供多種付款方法及優惠計劃給樓花買家，大致分為即供樓花及建期樓花，發展商亦通常會與財務公司合作提供按揭計劃，目的是吸引買家入市。 買樓花，除了可付首期後找銀行敘造按揭，也可因應情況使用發展商按揭 (如有一按、二按)，但記得要先了解清楚可借按揭成數上限、供款年期及利率變化、轉按及罰息期、以及可否使用按揭保險。 甚麼是即供樓花 一般來說，選用即供樓花的買家可享最高折扣優惠，因成交期是所有付款計劃中最短，亦即要在發展商指定日期前 (樓花期內) 申請按揭並支付餘下尾數。即供樓花適合資金較充裕買家。 即供樓花會設定一個成交天數，舉例，180天即供付款計劃 (照售價減20%)，即要在簽署臨時買賣合約後180天內付清樓價，便可享20%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後30天內付5%；臨約後90天內付5%；臨約後180天內付清85%。 成交期越短，折扣優惠越多，180天即供付款計劃的優惠比210天即供計劃多，因發展商可早些從買家手中取得資金。 甚麼是建期樓花 建期樓花，即建築期付款計劃，買家可享的折扣優惠比即供樓花少，原因是買家有較長的成交期，可等到發出入伙通知知書14天內才付清尾數，屆時物業經已落成，可入住。對於換樓客，使用建期樓花，有較充裕的時間賣樓。 舉例，建築期付款計劃 (照售價減10%)，即在發出入伙通知書14天內付清樓價，便可享10%樓價折扣優惠，買家要按照發展商指定日期分階段支付：例如簽臨約付5%；臨約後90天內付5%；臨約後360天內付5%；發出入伙通知知書14天內付清85%。 值得留意，成交期變長會加大估價變動的風險，日後市況轉差或會導致估價下跌，最終影響銀行按揭申請批核。 發展商第一按揭利弊 發展商賣樓花，都希望盡早出貨套現，增加現金流，所以當遇到一些手頭上資金不足的準買家，無法從銀行借足錢，發展商很樂意提供按揭「幫他一把」。 利：審批寬鬆 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，因此現時在銀行借貸，或許不比借發展按揭來得更難，但銀行仍會審視申請人的供款與入息比率（DTI）。 在壓測暫停前，銀行批按揭要跟隨金管局指引，審視借貸人的按揭供款佔其每月收入比率及做要求壓力測試，但發展商一按通常由財務公司提供，不受金管局限制，可借出更高成數 (當然也較高風險)，變相令買家以較少資金入市。 坊間所指的「呼吸PLAN」，就是戲稱發展商一按毋須壓力測試及入息審查，上會如呼吸般輕而易舉。但現時發展商都要求買家提供入息證明，即所謂「半呼吸PLAN」。 弊：利息先低後高 發展商一按，同時設有低息期及高息期，首2至3年利息通常與傳統銀行P按差不多，有些甚至首年免息免供，但其後利息會大幅攀升。所以買家一般會於低息期過後轉按至傳統銀行，能否成功轉按，取決於當時物業估價、借貸人的供款與還款能力。 發展商第二按揭利弊 利：額外按揭成數 發展商第二按揭又稱「備用二按」，當借貸人想從銀行 (一按提供者) 以外借來更多的按揭成數，便可考慮選用發展商二按。舉例，購買3,000萬以上的樓花，最多可從傳統銀行借5成，再於發展商二按借額外成數，通常1按+2按設按揭成數上限 (例如加起來不超過樓價8成)。 弊：用貴息做壓測 借二按需要先得到一按(銀行)同意，而銀行會要求借貸人的一按及二按供款同時通過壓力測試，二按會用還款期中最高息口再加上2%做壓測 (可高達8厘以上)，因此要求買家有很高的供款能力。 要注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 樓花按揭與按揭保險 … Continue reading "「呼吸Plan」注意位你要知！政府擔保，只需半成首期？"