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【銀行按揭】浮息按揭：H 按 P 按分別一文看清
樓宇按揭 | 2026 年 5 月 26 日
浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？相對浮息按揭，另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。
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- 美國聯儲局公佈議息結果，將聯邦基金利率的目標區間下調0.25厘，降至介乎4.25至4.5厘。（2024年12月）
- 美國公布11月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，按月升幅為0.1個百分點，符合市場預期。 (2024年12月）
- 美國公布11月份生產者物價指數（PPI）按年上升3%，較市場預期的2.6%略高。 (2024年12月）
「H 按」是甚麼？
「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。
銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。
而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。
以拆息利率（H）為基礎，按揭銀行會加上指定的百分點，計算方式即：
H + 銀行訂立之百分點（%）
這就是「H 按」計劃的利率。舉例，若1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）為 0.19%，而同時銀行訂立之百分點為 1.5%，置業人士需繳利率便是：0.19% + 1.5% = 1.69%。
由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。
一般來說，H 按鎖息上限等於 P 按息率。雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按實際利率較 P 按高。
「P 按」是甚麼？
「P 按」是以最優惠利率為計算基礎的按揭計劃（最優惠利率按揭），最優惠利率英文為 Prime Rate。最優惠利率，是銀行自行訂立貸款利率，升跌一般視乎美國利率走勢。
最優惠利率主要分為「細P」和「大P」。2024 年，美國聯儲局展開減息週期，多間主要銀行亦宣布跟隨減息。在 2024 年 12 月 19 日最新更新的「細P」為 5.25 厘，採用的銀行包括滙豐、恒生、中銀等；「大P」為 5.5 厘，銀行包括渣打、東亞，個別銀行亦會有P = 5.625% 等計法。
最優惠利率與拆息利率（H）特性截然不同；最優惠利率過往波動不大，最長試過 10 年才變動一次（2008 年至 2018 年），但一般比拆息利率高。
以最優惠利率（P）為基礎，按揭銀行會減去指定的百分點，計算方式即：
P – 銀行訂立之百分點（%）
以匯豐為例。2024年12月19日，該行下調最優惠利率（P）至 5.25%，可減之百分點為 1.75%，實際 P 按利率即是：5.375% – 1.75% = 3.5%。
如前文所述，H按封頂位一般亦為P按息率。換言之，在這個情況，如借款人選擇向匯豐做 H 按，即使 HIBOR 再高，其 H 按利率上限亦為 3.5%。
分清P按與H按，供樓更著數，買樓預算亦可鬆手一點，即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
如何揀選 H 按與 P 按？
由於普遍 H 按利率上限等於 P 按，拆息低時，H 按利率會較便宜；拆息高時，H 按利率最多也只是等同 P 按利率，故較 P 按為抵。所以，現時一般以 H 按較流行。
美國息口變動，對P按有何影響？
香港實施聯繫匯率，本地息口通常會跟隨美國息口變化，美國進入加息或減息周期，會間接影響 P 按（最優惠利率）升跌。
