舊樓除了留存歷史及回憶，也是不少投資者垂青的物業。有投資者認為買舊樓價錢相對親民，收租易有較高的回報率，亦有人投資舊樓「博收購」。如你也有興趣買舊樓，不妨先了解以下投資舊樓注意事項，衡量優劣。 立即跳往：訂立目標回報｜收租選地區｜舊區潛力大｜舊樓回報高｜舊樓設施舊｜常見問題 訂立目標回報 房地產投資有很多不同類型，每種類型有各自的回報計算方法，因此要先訂立回報目標。簡單而言，買樓收租要先計好租金回報率，即計算買樓的總投資成本（包括樓價、按揭供、佣金、印花稅、雜費等等），以及扣除雜費後的全年租金收入。 計算公式如下： 一年租金收入／買樓總開支 X 100% 收租選地區 想提高回報率，可以直接提高租金，亦可以選擇方便上班的地區投資。選取處於核心地段如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀、旺角等的高樓齡住宅，更能收取高租金。 舊區潛力大 近年政府積極發展舊區，如觀塘、深水埗、九龍城的重建發展計劃，不少投資者看好地區更新，能帶動樓價向上，亦有被收購的機會，持有舊區物業，身價隨時倍增。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），無論是以公司或個人名義收購舊樓，都會被徵收買家印花稅或雙倍印花稅，發展商收購舊樓的成本因此被大大提升，想買舊樓等收購的話，買家最好重新評估購入的價值。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布全面撒辣，變相減輕發展商收購舊樓成本。 舊樓回報高 新盤的管理費一般都比舊樓貴，加上其他相關開支，拖垮租金回報；相對而言，同區舊樓有更低的呎價，管理費開支又較低，租金回報率更加可觀，普遍有3厘以上。 有投資者表示，兩個單位的售價就算有一倍之差，但兩者的租金往往沒有一倍的差距，可見舊樓回報率很多時候比新樓要高。 舊樓設施舊，新樓配套多 舊樓管理費雖低，但有人認為樓齡高及設施方面不吃香。不少租客垂青剛入伙的新樓，屋苑設施較佳，室內配備齊全，而業主亦可省下維修及裝修費用。投資者收樓後，可隨即到市場放租，過程簡單快捷。 另一方面，有投資者建議選擇30至40年樓齡以下物業，否則樓齡太高，會影響按揭年期，較難轉手。 買舊樓收租，除了考慮置業成本，揀選地區亦是關鍵，即上千居搜尋各區優質盤。 常見問題

香港買樓投資門檻高，單單樓價貴已是一大問題，還未算上按揭等其他開支及注意事項；不少人退而求其次，選擇入場門檻較低的車位，享有不需要翻新、豪裝、維修等優點，又不怕遇上租霸，或處理收樓問題，投資車位基本上是淨賺月租和轉售差價。 買車位所繳納的印花稅與買樓有何不同？車位印花稅如何計算？敘造按揭及揀選車位有何注意事項？下文告訴你。 立即跳往：買樓印花稅 v.s. 車位印花稅｜車位印花稅計算｜車位按揭｜住宅連車位買賣 ｜常見問題 近期更新 買樓印花稅 v.s. 車位印花稅 2010年代炒樓風氣盛行，為打擊炒賣，政府推出多重「辣招」以限制投資者將樓價愈炒愈貴，令真正有住屋需求的人士反而買不起樓。及至2024年2月，《財政預算案》才宣佈全面撤銷買樓辣招稅，無論買樓或買車位，都只須繳付按物業價值百分比計算的「從價印花稅」；惟在此之前，投資者買樓出租或轉售，都需要繳付高昂的辣稅。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），在香港購買住宅物業，視乎買家身份及物業持有期，涉及以下3種稅項： 簡單而言，除獲豁免外，任何人購買住宅或非住宅物業，都要付從價印花稅。現時業主買樓仍要繳付從價印花稅，但最多只須付相等於物業價值4.25%的稅款（第1標準稅率已修訂至與第2標準稅率相同）。 至於在撤辣前，從價印花稅的稅率分為 2 種，香港永久性居民首置買家可付較低稅率（即首置印花稅）；非首置買家或非永久居民，則要付 7.5% 新住宅印花稅。 此外，額外印花稅適用於買入住宅物業後短期內出售的短炒客；買家印花稅則適用於非香港永久性居民或公司名義買入住宅物業。要留意，額外印花稅及買家印花稅只針對住宅物業買家。 相比之下，在辣稅生效時期，買車位只須繳付從價印花稅。換言之，買入車位後就算即時拋售，亦不用繳付其他稅項。很多準業主買入新盤時會同時認購抽車位，寄望住戶租泊車位的需求穩定，將來便多一份被動收入。 車位印花稅計算 車位屬於非住宅物業，原先為首置印花稅的雙倍稅率，但自2020年11月26日起，為助企業渡難關，非住宅物業印花稅階，由雙倍從價印花稅，恢復為首置印花稅稅率， 亦即第2標準稅率。2025年《財政預算案》出台，400萬元或以下物業只須繳付100元印花稅。以下為2025年2月26日起適用的第2標準最新稅率： 物業價值超過 不超過 首置印花稅稅率（樓價之百分比） – HK4,000,000 HK$100 HK$4,000,000 HK$4,323,780 HK$100＋超出HK$4,000,000款額的20% HK$4,323,780 HK$4,500,000 1.5% HK$4,500,000 HK$4,935,480 HK$67,500 + 超出HK$4,500,000款額的10% HK$4,935,480 HK$6,000,000 2.25% HK$6,000,000 HK$6,642,860 HK$135,000＋超出HK$6,000,000的款額的10% HK$6,642,860 … Continue reading "買釘契樓有折？釘契原因＆自保方法"

準買家因各種樓宇問題而「踢契」，時有所聞，到底踢契有甚麼意思、踢契原因為何，業主如何避免？踢契與「屋仔」有甚麼關係？文末加映：千居教你地產術語「掛臘鴨」、「麵粉價」兩詞點解！ 立即跳往：「踢契」意思｜踢契後果｜常見踢契原因｜屋仔業權問題｜常見問題 近期更新 「踢契」意思 「踢契」正式為「業權質詢」，意思指買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後，賣方必須提交樓契等文件，證明物業業權良好，並為市場所接納（Good and Marketable）。 賣方提交文件後，買方可在合理期間內（一般為收到樓契文件後 7 個工作天），就樓契內容或物業之狀況，藉律師行向賣方提出合理的業權質詢（即踢契）。 如賣方律師未能在合理期限前（一般為成交前最少一個工作天），就業權提問作出完滿解答，以及提供令人信納的證據，即或被視作違反了簽訂協議，買方「踢契」成功。 踢契後果 如買方踢契成功，則有權終止買賣，向賣方取回訂金，並向稅務局申請退回印花稅。買方更有權根據合約條款，向賣方提出進一步法律訴訟。 亦因如此，有買方會借用「踢契」的手段，設法在不用撻訂的情況下終止交易。 常見踢契原因 以下情況，賣方或被視作未能證明「業權良好」，即不能證明擁有出售該物業的權力： 以上情況，常見於舊樓和村屋，亦即「屋仔」。 屋仔業權問題 丁屋、村屋等屋仔的地權、業權追溯年份久遠，不免有業權文件遺失、沒有紀錄的問題，而遺產物業又常有業權糾紛的問題，令「屋仔」和「踢契」劃上關係。 要避免踢契，買賣雙方最好找熟悉驗契的律師，及早揭發業權問題，修補漏洞，訂立與情況相乎的合約，避免交易落入訴訟程序。 買樓除了要學會避開陷阱，更要掌握樓盤資訊，才可買得心頭好，即上千居物色各區放盤。 常見問題