買釘契樓有折?釘契原因&自保方法

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  • 千居 Spacious
  • March 17, 2020

香港地,想用低於市價的價錢置業上車,除了買凶宅、綠置屋、居屋、無契樓之外,還可選擇買「釘契樓」。「釘契」代表甚麼、何解業主肯平放、隱藏著甚麼風險?千居盤點 6 大釘契常見原因,與你解構買釘契樓如何自保。



釘契的意思

「釘契樓」指的是,物業/業主因觸犯法律,或有未處理好的法律訴訟,以致問題被記錄在土地註冊處,每當進行物業查冊時,都會顯示。

債主、地政署、屋宇署等人均可依從程序,向土地註冊處就有關物業登記問題,日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時,會按照權益及登記先後,依序獲償。

釘契亦能保障新買家。每當進行物業買賣,買方的律師必會代為進行物業查冊,確保物業「身家清白」,如律師發現物業有未解除的法律問題(未「解釘」),會向新買家解釋或須承擔之法律責任。


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釘契 6 大常見原因

1 . 業主欠債

如業主欠債,因而被放貸機構入稟追討,向法庭申請充公物業,該裁判命令會登記在樓契上,防止業主出售或轉讓物業。

這個情況,如業主照樣賣樓,則通常會在合約列明於簽《正式買賣合約》清還債款。如簽約當日業主尚未「解釘」,新買家有權提出取消交易,並就業主違約追討損失。

2. 欠管理費

如業主拖欠管理費,不論欠款額多寡,只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算,便可透過法律訴訟,申請拍賣單位,追收欠款,從而為物業「釘契」。

3. 拖欠政府費用

如業主欠繳差餉、地租等政府費用,政府有權將警告信登記在土地註冊處,甚至收回有關物業。

一般來說,業主一旦放售物業,所得之金額會先用以彌償所欠政府費用。

4. 違犯建築物條例

當屋宇署發現物業違反建築物條例,如有僭建、危險建築物、有未入則的結構性改動等等,屋宇署會發出改建令、清拆令或封閉令。

這類檢控會註冊於土地註冊處,直至業主按時解決問題(如清拆僭建物),而僭建亦是最常見的釘契原因。

5. 違反大廈公契

如業主經常或長期違反大廈公契,如偷偷養飼動物、將物業用作商業用途、擅自分租等,業主立案法團有權誰行法律訴訟,一日未經裁定,都會於查冊上顯示。

6. 業權糾紛

遺產及婚姻等問題容易引伸業權紛爭,連累物業因訴訟而被釘契,這種官司未必能短時間內得以解決,令新買家難以決定何時簽約,完成買賣交易。


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釘契對買樓和按揭的影響

1. 定價比市價低

釘契樓的唯一好處,就是考慮到對新買家的影響,有關物業售價一般比市價低。至於低幾多成,通常視乎釘契的原因,愈難處理的釘契問題,愈有機會推低樓價。

2. 按揭成數下調

對於較嚴重的釘契問題,如業權糾纏不清,銀行未必會批出按揭。即使問題已得解決,如已清拆僭建物,部分銀行亦有機會因應風險,調低按揭成數

3. 新買家或須負法律責任

假使物業未解釘,所有問題或一併過戶給新買家,買家或受財仔、業主立案法團等人纏擾,並要為釘契問題負上法律責任。

因此,一般簽約前,買方代表律師會幫忙確保物業已解釘,或會於合約寫明,新業主有權向舊業主追討一切由釘契問題引致的損失。

4. 交易告吹

最後,如果原業主一直都不能為物業解釘,交易就有可能告吹。即使新買家有權入稟向業主追討因違反臨時買賣合約的損失(如臨時訂立、代理佣金、律師費等),亦白白浪費不少時間心機,裁決又可能茫茫無期,費時失事。

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買釘契樓 可查冊對則自保

釘契並非無解決方法。正常情況下,只要業主解決好釘契的原因,取得文件證明,向土地註冊處進行登記,就可以解釘。

解釘指的,不是將原有的警告信或法庭命令紀錄刪去,而是用文件證明事情已獲悉時處理。所以,一般查冊時,新買家可以見到物業曾經有幾多個釘、幾多次釘、以及如何解釘。

新買家買釘契樓要自保,最緊要是必定要進行查冊。如發現物業有釘,最好委託熟悉物業買賣的律師處理。

另外,新買家亦要記得細心比對物業已註冊的圖則和實際間隔,如有任何出入,記得向律師、代理和業主提出。

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