上一篇文章基本介紹了安老按揭入門攻略，今次千居將會帶大家深入了解安老按揭（又稱為「逆按揭」）的 5 大注意位。 立即跳往：安老按揭不用還錢？｜提前還款不用罰錢？｜安老按揭不用工作就有收入？｜安老按揭只賺不蝕？｜安老按揭是理想的安老選擇？｜常見問題 近期更新 1. 安老按揭不用還錢？ 「借錢梗要還」，電視廣告經常提醒市民，世界上不會有免費午餐。安老按揭亦一樣，雖然標榜「終身不用還錢」，但大家不要忘記，物業已交給了銀行，不還錢的話，銀行會把它賣出以作還債。想終止按揭並贖回物業的話，兜兜轉轉，都是要還錢的。 2. 提前還款不用罰錢？ 不用罰錢是真的，但提前還款需要一筆過全數清還，而且要承擔累算利息，以及解除安老按揭的相關法律費用。雖然不用罰錢，但要短時間內支付一大筆錢，並非想像中容易。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 3. 安老按揭不用工作就有收入？ 其實所謂收入，並不是額外賺了錢，而是從自己物業一點點變換成錢。來來去去都是用自己的錢，只是不察覺而已。 4. 安老按揭只賺不蝕？ 如果你的物業價值不超過 800 萬，可以做到全數按揭。但如果物業價值再高一些，就會逐漸減少按揭金額，換句話說，你拿不到跟物業原有價值相同的金額。與此同時，做安老按揭需要把物業抵押。假設你最終不能贖回物業，銀行會獲得業權，反而用少了錢，買下你的物業。 用作計算年金之指定物業的價值上限如下： 物業估值（港元） 用作計算年金之指定物業價值上限 800萬以下 100%物業估價 800萬以上 800萬及超過800萬部分的50%總和（上限為2,500萬） 表：香港按揭證券有限公司 5. 安老按揭是理想的安老選擇？ 除非業主本身無打算將物業留給子女，安老按揭不一定是理想的安老選擇。 如果還錢贖樓的話，計及利息同雜費，老人家花掉的錢，比原本借的錢更多，能付得起這筆錢，基本上不需要借。如果不還錢贖樓的話，年輕時努力工作幾經辛苦供完的樓，輾轉間又給回銀行。安老按揭雖有吸引的地方，但大家都要留意以上幾點，衝量利弊！ 假如有多於一層樓在手，不妨把物業放租，以獲取額外收入。想為買樓收租預早準備，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

準買家能取得高成數按揭，要多得HKMC按揭保險計劃，但非任何人皆可申請，而按揭保險計劃，亦非HKMC獨有。那究竟HKMC是甚麼？與按揭保險有何關係？等千居為你解構HKMC如何助你實現置業夢。 立即跳往：｜HKMC是甚麼｜HKMC主要作用｜按揭保險計劃概要｜常見問題 近期更新 HKMC是甚麼 HKMC全名為「香港按揭證券有限公司」(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited)，顧名思義是一間企業機構，但實情是由香港特區政府透過外匯基金持有，公司類別屬於「公眾股份有限公司」。換句話說，政府是公司唯一的股東，現任主席兼執行董事是財政司司長陳茂波。 HKMC主要作用 自 1997 年成立至今，HKMC 有三個重要作用： 維持金融穩定 在HKMC成立前夕，樓市炒風可用狂熱來形容，當時銀行審批按揭貸款寬鬆，連普通一個白領亦可手持數個物業。由於銀行把大量的錢借了出去，為免泡沫爆破，觸發資金緊縮，HKMC因此應運而生，目的是把銀行所持的按揭貸款證券化，售予投資人士，令流動資金重新注入銀行體系。 雖然金融風暴最終還是出現，但HKMC於 1998 年購入超過 110 億港元的銀行按揭貸款，若沒有HKMC分散部分風險的話，後果更不堪設想。 推出新業務 HKMC不斷推出新業務，填補市場不足，逆按揭便是其中一例，該金融產品可理解為一種退休理財工具，例如HKMC的 「安老按揭計劃」，可讓退休人士可獲得穩定收入，卻毋須出售自住物業。另一例子是「定息按揭計劃」，市面上的按揭計劃由浮息按揭主導，一旦經濟不穩，浮息按揭有機會令供款大增，反之，定息按揭可對沖按息波動風險。 助市民置業 HKMC 的按揭保險計劃 （俗稱按保），是協助市民「上車」的重要金融產品，按保計劃早於 1999 年推出，當其時，銀行不得批出按揭成數超過70%的貸款，按保作用是讓合資格置業者，透過支付保險費用，借入高於按揭成數上限的額外貸款。 按揭保險計劃概要 根據金管局現時規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，須購買「按揭保險」。即使借款人日後違約，按揭保險公司會向銀行支付超過按揭成數上限的貸款差額，變相為銀行提供了保障，毋須承擔額外風險。 其實在 HKMC 按保出現之前，市場上已有類似服務，但卻不足以為銀行提供保障。時至今天，本港共有3 家公司提供按揭保險服務，當中以HKMC最為人熟悉。HKMC的按揭保險業務，現由旗下全資附屬公司－香港按證保險有限公司負責管理。 按保計劃會因應樓市變化而調整。例如在 2013 年 2 月，因樓市風險加劇，便將可敍造 9 成按揭的樓價上限，從 600 萬港元降至 400 萬港元，現時一般稱之為「舊按保」。 而在 2019 年 10 月，因樓價超出市民負擔水平，於是針對首置人士，提高購買自住物業的按揭成數上限，此為「新按保」，坊間俗稱「林鄭plan」。以上兩類按保政策現同時存在，申請條件各有不同。 … Continue reading "【唔見樓契】無契樓如何影響按揭＆樓價？"

浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？相對浮息按揭，另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。 立即跳往：H按是甚麼｜P按是甚麼｜常見問題 近期更新 「H 按」是甚麼？ 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 以拆息利率（H）為基礎，按揭銀行會加上指定的百分點，計算方式即： H + 銀行訂立之百分點（%） 這就是「H 按」計劃的利率。舉例，若1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）為 0.19%，而同時銀行訂立之百分點為 1.5%，置業人士需繳利率便是：0.19% + 1.5% = 1.69%。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 一般來說，H 按鎖息上限等於 P 按息率。雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按實際利率較 P 按高。 … Continue reading "【唔見樓契】無契樓如何影響按揭＆樓價？"