市面上按揭服務眾多，競爭激烈，為招攬客戶，除了提供最抵的按揭利率，按揭服務大多連帶一些優惠，也就是所謂的「按揭回贈」。按揭回贈是甚麼、銀行和按揭中介提供的轉按回贈有何不同？即讀千居按揭回贈指南，了解更多！ 立即跳往：銀行、轉介均提供回贈｜回贈可為現金、里數等形式｜處理高於 1% 現金回贈｜轉按回贈優惠或有出入｜常見問題 近期更新 銀行、轉介均提供回贈 銀行通常會為業主提供按揭回贈。除了銀行本身提供的按揭回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，更可額外取得按揭中介回贈。 回贈可為現金、里數等形式 銀行回贈一般以現金發放，金額約相當於貸款額的 0.5% – 1.5%；亦有銀行會提供其他形式的回贈，例如渣打銀行就提供 里數 等回贈優惠組合等等。 至於按揭中介回贈更多樣化，由購物券到現金回贈不等。 處理高於 1% 現金回贈 如現金回贈總共超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，回贈金額須包括在貸款額內計算。 舉例，如果業主是首置，透過 9 成按揭買 600 萬元的單位，貸款額原本為 540 萬元。假設回贈是 1.5%，即是 8.1 萬元，從供款額中扣除現金回贈後，業主需供 （$5,400,000 – $81,000）= 531.9 萬元。 業主須向銀行申報所得之按揭中介回贈，如果總現金回贈高過貸款額 1%，銀行會按照上述做法扣減貸款額。 轉按回贈優惠或有出入 銀行及按揭中介為轉按提供的優惠或不同於新造按揭，業主應向銀行及中介了解清楚。 轉按套現，可作為購買新一層樓的首期開支。揀選物業時，記得要就心儀屋苑單位進行多方面比較，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

對港人來說，「負資產」一詞背負著一段沉重的回憶。1997 年金融風暴至 2003 年沙士期間，不少業主淪為負資產人士，被迫走上末路。準備買樓的上車族，又是否了解甚麼是負資產、背後成因、後果？銀行對負資產物業會有甚麼行動？樓市下行，即讀下文了解更多！ 立即跳往：甚麼是「負資產」｜負資產成因｜負資產的後果｜如何避免負資產｜常見問題 近期更新 甚麼是「負資產」 負資產的定義其實很簡單，如果物業的市場價值低於按揭貸款額，導致資不抵債的情況，業主就算是負資產人士了。 舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下，便屬於負資產。 負資產成因 造成負資產的原因，主要是業主借入高成數按揭後，適逢樓價下跌，引致資不抵債。 成為負資產的後果 如果物業成為負資產，放貸銀行有機會為保障自身利益，要求業主提早償還按揭貸款額，亦即「call loan」。 Call loan 的金額，可以是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可涉及整筆按揭。如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額，銀行就有權收樓，收回單位再拍賣出去，這些單位即是所謂的「銀主盤」。 原則上，銀行作為物業債權人，有權隨時收回貸款，繼而按情況決定可否收樓，而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。 不過，樓市有升有跌，銀行一般不會一見物業成為負資產，就立即 call loan 收樓，原因有二： 1) Call loan 成本高 銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中，會衍生要大量時間和行政成本。如果業主最終無能力償還，欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。 2) 銀行有按揭保險計劃提供保障 銀行批出高按揭時，7 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險，銀行就更加鬆手。一般情況下，即使物業成為負資產，銀行亦不會立即有行動，業主只要如常準時供款就可以。 如何避免負資產 準買家如透過政府按揭保險計劃借入 8-9 成按揭，又或用發展商提供的高成數按揭，借足最多 9 成半，貸款負擔甚重，樓價只要跌半成至 2 成，物業就頓成負資產。 … Continue reading "【唔見樓契】無契樓如何影響按揭＆樓價？"

浮息按揭中，有分「H按」與「P按」兩種不同的按揭利率，首次置業的你，是否了解兩者分別呢？相對浮息按揭，另一種是定息按揭。「定息按揭」是鎖定按揭利率的計劃，「浮息按揭」則取決於可升可跌的市場利率，而H按和P按，分別參考 2 種不同利率基準，等千居為你講解。 立即跳往：H按是甚麼｜P按是甚麼｜常見問題 近期更新 「H 按」是甚麼？ 「H 按」即以銀行同業拆息利率為計算基礎的按揭計劃（銀行同業拆息按揭），銀行同業拆息為利率英文為 Hong Kong Interbank Offered Rate，簡稱 HIBOR。 銀行同業拆息，意思是本地銀行互相借貸時所使用的利率，升跌視乎本地銀行體系資金之多寡；資金充足時，利率會下跌；相反，資金不足時，利率便會上升。舉例，當有大型新股上市，市民爭相借錢認購，引發龐大集資活動，最終導致大量資金凍結，令拆息上升。 而這個拆息利率，每日均有波動，置業人士可在香港銀行公會的網站上見到當日最新利率。香港銀行公會網站上列出了隔夜至 12 個月的拆息利率，一般可選用 1 個月或 3 個月拆息為供款息率。 以拆息利率（H）為基礎，按揭銀行會加上指定的百分點，計算方式即： H + 銀行訂立之百分點（%） 這就是「H 按」計劃的利率。舉例，若1個月香港銀行同業拆息（HIBOR）為 0.19%，而同時銀行訂立之百分點為 1.5%，置業人士需繳利率便是：0.19% + 1.5% = 1.69%。 由於銀行拆息較波動，為免按揭供款急升，銀行普遍都會有「鎖定按息上限」，俗稱「封頂位」或「CAP RATE」。 一般來說，H 按鎖息上限等於 P 按息率。雖然現時主流仍是以 P 按利率作 H 按利率上限，但 2018 年時，匯豐、恒生、渣打等大行試過將 H 按利率上限調至高於 P 按利率，以致 H 按實際利率較 P 按高。 … Continue reading "【唔見樓契】無契樓如何影響按揭＆樓價？"