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【地產經紀佣金】何謂跳Bar | 解構代理佣金制度 + 計算方法 + 佣金講價 + 爭議裁定

地產代理攻略 | 2022 年 6 月 23 日

地產經紀搶客情況屢見不鮮,是不是地產經紀佣金真的很吸引?一個月到底可以搵多少錢?分多少佣?

事不宜遲,等千居為你講解地產經紀的佣金制度及計算方法。對於買家,想知如何傾佣金或解決佣金爭議,可在下文找答案。



立即跳往:地產經紀佣金制度 | 何謂跳Bar | 佣金計算方法 | 何時出佣 | 佣金講價 | 可否不使用經紀服務 | 如何解決佣金爭議


地產經紀佣金制度

隨著樓市穩步上揚,新手入行比例亦有上升趨勢。代理收入主要來自佣金,樓價高,市道旺,佣金收入自然水漲船高,難怪地產考牌人數持續上升。

今天,過千萬的樓比比皆是,做一宗千萬交易,能分佣多少,首先要了解代理公司的佣金制度。

何謂跳Bar

每間公司有其佣金制度,大行資源豐富,盤源充足,拆佣比率一般較細行低。拆佣多數採用跳Bar制,經紀需要做大生意額,才可提高拆佣比率。

所謂跳Bar,是指分佣比率會隨著所得生意額而提升。每間公司會有一個分拆佣金表,為不同的生意額設定分拆比率。

例如代理該月做到 $70,001 – $80,000生意額,分拆比率 25%;做到 $80,001 – $100,000生意額,分拆比率跳至 30%,如此類推。

去到某個生意額或以上,會設定一個封頂率。當月累計佣金越高,分拆比率越高。

大行採用跳Bar制,一般起跳為10%,最高約35%至40%。但細行不一定跳Bar,直接採用固定的高拆佣比率。


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佣金- 買賣與租賃

地產經紀傾向想做買賣生意,皆因買賣所得的佣金遠高於租賃。雖然支付經紀佣金沒有一個市價,但大眾心中有一個約定俗成價。

例如租賃佣金,買賣雙方各付半個月租金,即經紀可獲相等於1個月租佣金 ;買賣的話,雙方各付樓價1%,即經紀可獲得相等於樓價2%佣金。

以市區樓麗港城1個中層500餘呎2房單位為例,平均租金約17,000元,平均成交價約780萬,做租只得17,000元生意額;做買賣可得156,000元生意額,相差9倍。

佣金- 新樓與二手樓

一般而言,做新樓的佣金較二手樓高,新樓買賣只向收取發展商佣金,視乎不同的發展商與項目,佣金可達2.5 至 10%不等。

舉例,如果代理促成1,000萬的新單位,發展商付代理佣金3%,代理就該宗成交所得的生意額有30萬。相對二手樓最高只有約2%佣金,做新樓更吸引。

有時候,發展商為催谷成交量,例如促銷貨尾單位,願意付高達8%以上佣金,假設樓價1,000萬,做一單已有80萬生意額,相當誇張,行內稱為「粗佣」。

如果下次有地產經紀極力游說買某個新樓盤,很可能是「粗佣」的關係。


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佣金計算方法

對於地產經紀,向公司交出生意額固然重要,但多少錢真正落入自己袋,更加要知清楚。

地產經紀所得的佣金,通常是月結形式計算,將當月累計的生意額乘以不同金額的分拆比率,大行通常再將一手與二手的生意額分開計,各有其佣金分拆比率。

舉例,某代理公司的二手樓採用以下分拆比率:

$1 – $10,00010%
$10,001 – 20,00010%
$20,001 – 30,00015%
$30,001 – 40,00015%
$40,001 – 50,00020%
$50,001 – 60,00020%
$60,001 – 70,00020%
$70,001 – 80,00025%

假設該行經紀當月做到一宗二手成交,成交價400萬,收足2%佣。即該代理的生意額有8萬。真正落袋的佣金是:

首個$10,000 x 10% + 第2個$10,000 x 10% + 第3個$10,000 x 15% + 第4個$10,000 x 15% + 第5個$10,000 X 20% + 第6個$10,000 x 20% + 第7個$10,000 x 20% + 第8個$10,000 x 25% = $13,500

以上例子只為了方便解釋,代理公司的佣金表,已列出不同生意額的可收取的佣金總額,不用自己計算。

何時出佣 

一手與二手的出佣時間有分別,一般要等至交易完成後才出佣。二手成交期約2至3個月;一手則要視乎客用哪個付款計劃 (即付或建期 )。

發展商會為一手樓提供不同的付款計劃,出佣時間根據客何時完成付款。例如120天即供付款,即大概要等4個月;如選用建期,成交期可長達2年,即2年後先出糧。


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佣金講價

之前提到,買二手樓時才需要付佣金,付1%亦只是個「市價」,可加亦可減,事前須與代理協議。有時候,地產經紀為求拉近買賣雙方叫價差距,會向其中一方提出減佣。

另一邊廂,買方或賣方可要求代理減佣,代理可選擇接受與否。但將心比己,收入被削減,做起事來難免少了源動力。

例如業主要求代理減佣,代理可能未盡全力推銷你的樓盤,最終導致放盤無人問津,如果是急賣的,更不應該減佣。

反之,準買家要求代理減佣,代理為求彌補差額,可能在議價時會傾向站在業主一邊,換來的結果可能是買貴了,隨時得不償失。

有些準買家在買新樓時會要求回佣,雖然是合法,但必須有書面承諾作保障。


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可否不使用經紀服務

買樓不一定要經代理交易,有買家為慳佣金,索性棄用地產經紀,直接與賣方交易。其實從搵樓到完成交易,地產經紀扮演重要角色,如果為慳佣而不找經紀,交易會複雜得多。原因如下:

  • — 買方難以知道誰在放盤、開價多少及如何聯絡業主
  • — 難以看清單位有沒有產權負擔或其他事故
  • — 難以確認賣方的真實身份
  • — 賣方亦未必會跟無經紀的買方進行交易
  • — 沒有經紀的穿針引線,雙方議價易陷入僵局
  • — 買方未必熟悉樓宇交易程序,若不慎錯過付款期限隨時遭到殺訂,交易告吹

如何解決佣金爭議

雖然臨約有訂明代理向買賣雙方所收取的佣金,但任何事情,一旦同錢銀扯上關係,爭拗總會發生。為此,地產代理監管局設有裁定佣金的機制,但要留意,不是每宗佣金爭議個案均會受理,必須符合以下條件:

  • — 爭議來自持牌地產代理與其客戶
  • — 該爭議涉及佣金或其他費用的計算或支付方式
  • — 雙方同意將個案轉交監管局裁定
  • — 雙方已簽訂地產代理協議

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