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【地產經紀佣金】何謂跳Bar | 解構代理佣金制度 + 計算方法 + 佣金講價 + 爭議裁定
地產代理攻略 | 2026 年 8 月 13 日
地產經紀搶客情況屢見不鮮，是不是地產經紀佣金真的很吸引？一個月到底可以搵多少錢？分多少佣？
事不宜遲，等千居為你講解地產經紀的佣金制度及計算方法。對於買家，想知如何傾佣金或解決佣金爭議，可在下文找答案。
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立即跳往：地產經紀佣金制度 | 何謂跳Bar | 佣金計算方法 | 何時出佣 | 佣金講價 | 可否不使用經紀服務 | 如何解決佣金爭議
地產經紀佣金制度
隨著樓市穩步上揚，新手入行比例亦有上升趨勢。代理收入主要來自佣金，樓價高，市道旺，佣金收入自然水漲船高，難怪地產考牌人數持續上升。
今天，過千萬的樓比比皆是，做一宗千萬交易，能分佣多少，首先要了解代理公司的佣金制度。
何謂跳Bar
每間公司有其佣金制度，大行資源豐富，盤源充足，拆佣比率一般較細行低。拆佣多數採用跳Bar制，經紀需要做大生意額，才可提高拆佣比率。
所謂跳Bar，是指分佣比率會隨著所得生意額而提升。每間公司會有一個分拆佣金表，為不同的生意額設定分拆比率。
例如代理該月做到 $70,001 – $80,000生意額，分拆比率 25%；做到 $80,001 – $100,000生意額，分拆比率跳至 30%，如此類推。
去到某個生意額或以上，會設定一個封頂率。當月累計佣金越高，分拆比率越高。
大行採用跳Bar制，一般起跳為10%，最高約35%至40%。但細行不一定跳Bar，直接採用固定的高拆佣比率。
佣金 – 買賣與租賃
地產經紀傾向想做買賣生意，皆因買賣所得的佣金遠高於租賃。雖然支付經紀佣金沒有一個市價，但大眾心中有一個約定俗成價。
例如租賃佣金，買賣雙方各付半個月租金，即經紀可獲相等於1個月租佣金 ；買賣的話，雙方各付樓價1%，即經紀可獲得相等於樓價2％佣金。
以一個約500餘呎的兩房市區單位為例，假設租金及成交價分別為17,000元及780萬元，代理做租賃只得17,000元生意額；做買賣則可得156,000元生意額，相差9倍。
佣金 – 新樓與二手樓
一般而言，做新樓的佣金較二手樓高，新樓買賣只向收取發展商佣金，視乎不同的發展商與項目，佣金約由 2.5% 至 10%不等。
舉例，如果代理促成1,000萬的新單位，發展商付代理佣金3%，代理就該宗成交所得的生意額有30萬。相對二手樓最高只有約2%佣金，做新樓更吸引。
有時候，發展商為催谷成交量，例如促銷貨尾單位，願意付高達8%以上佣金，假設樓價1,000萬，做一單已有80萬生意額，相當誇張，行內稱為「粗佣」。
如果下次有地產經紀極力游說買某個新樓盤，很可能是「粗佣」的關係。
佣金計算方法
對於地產經紀，向公司交出生意額固然重要，但多少錢真正落入自己袋，更加要知清楚。
地產經紀所得的佣金，通常是月結形式計算，將當月累計的生意額乘以不同金額的分拆比率，大行通常再將一手與二手的生意額分開計，各有其佣金分拆比率。
舉例，某代理公司的二手樓採用以下分拆比率：
| $1 – $10,000 | 10% |
| $10,001 – 20,000 | 10% |
| $20,001 – 30,000 | 15% |
| $30,001 – 40,000 | 15% |
| $40,001 – 50,000 | 20% |
| $50,001 – 60,000 | 20% |
| $60,001 – 70,000 | 20% |
| $70,001 – 80,000 | 25% |
假設該行經紀當月做到一宗二手成交，成交價400萬，收足2%佣。即該代理的生意額有8萬。真正落袋的佣金是：
首個$10,000 x 10% + 第2個$10,000 x 10% + 第3個$10,000 x 15% + 第4個$10,000 x 15% + 第5個$10,000 X 20% + 第6個$10,000 x 20% + 第7個$10,000 x 20% + 第8個$10,000 x 25% = $13,500
以上例子只為了方便解釋，代理公司的佣金表，已列出不同生意額的可收取的佣金總額，不用自己計算。
何時出佣
一手與二手的出佣時間有分別，一般要等至交易完成後才出佣。二手成交期約2至3個月；一手則要視乎客用哪個付款計劃（即供或建期）。
發展商會為一手樓提供不同的付款計劃，出佣時間根據客何時完成付款。例如120天即供付款，即大概要等4個月；如選用建期，成交期可長達2年，即2年後先出糧。
佣金講價
之前提到，買二手樓時才需要付佣金，付1%亦只是個「市價」，可加亦可減，事前須與代理協議。有時候，地產經紀為求拉近買賣雙方叫價差距，會向其中一方提出減佣。
另一邊廂，買方或賣方可要求代理減佣，代理可選擇接受與否。但將心比己，收入被削減，做起事來難免少了源動力。
例如業主要求代理減佣，代理可能未盡全力推銷你的樓盤，最終導致放盤無人問津，如果是急賣的，更不應該減佣。
反之，準買家要求代理減佣，代理為求彌補差額，可能在議價時會傾向站在業主一邊，換來的結果可能是買貴了，隨時得不償失。
有些準買家在買新樓時會要求回佣，雖然是合法，但必須有書面承諾作保障。
可否不使用經紀服務
買樓不一定要經代理交易，有買家為慳佣金，索性棄用地產經紀，直接與賣方交易。其實從搵樓到完成交易，地產經紀扮演重要角色，如果為慳佣而不找經紀，交易會複雜得多。原因如下：
- 買方難以知道誰在放盤、開價多少及如何聯絡業主
- 難以看清單位有沒有產權負擔或其他事故
- 難以確認賣方的真實身份
- 賣方亦未必會跟無經紀的買方進行交易
- 沒有經紀的穿針引線，雙方議價易陷入僵局
- 買方未必熟悉樓宇交易程序，若不慎錯過付款期限隨時遭到殺訂，交易告吹
如何解決佣金爭議
雖然臨約有訂明代理向買賣雙方所收取的佣金，但任何事情，一旦同錢銀扯上關係，總有機會發生爭拗。為此，地產代理監管局設有裁定佣金的機制，但要留意，不是每宗佣金爭議個案均會受理，必須符合以下條件：
- 爭議來自持牌地產代理與其客戶
- 該爭議涉及佣金或其他費用的計算或支付方式
- 雙方同意將個案轉交監管局裁定
- 雙方已簽訂地產代理協議
至於金額及費用方面，地產代理監管局列明，涉及爭議的佣金或其他費用，總數以30萬元為上限。若個案轉介監管局進行裁定，則須向局方繳交「提交費」及「審裁費」，前者為500元，並可於日後審裁費中扣除；後者為爭議金額總數的1成，下限為2,000元。
