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【最詳盡買樓程序】逐步教你買二手樓!睇樓/落訂/按揭時序表

  • By
  • 千居 Spacious
  • January 7, 2021

二手樓與新盤樓花的買樓程序以至注意事項都不一樣。二手樓沒有發展商擔保,物業又有可能是無契、釘契樓,要考慮的因素甚多。以下千居為你重點整理二手樓買樓程序,盤點買二手樓 10 大步驟!


買二手樓手續一眼睇

買樓程序-買二手樓步驟
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1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤業主免佣盤優缺
2. 上單位睇樓,如經代理,代理會要求睇樓人簽睇樓紙睇樓紙注意事項及範本
3. 準買家上網查詢單位估價,衡量賣家叫價是否合理如何得知單位市價
4. 買賣雙方議價成功,簽署臨時買賣合約及落「細訂」撻訂避免方法
5. 憑臨約往銀行申請按揭,或托按揭中介代為辦理9成按揭申請條件
銀行按揭利率比較
用按揭中介注意
6. 請律師,簽臨約 14 日後上律師樓簽正式合約及落「大訂」律師費用
7. 簽正式合約 30 日內交印花稅印花稅懶人包
8. 成交日前或當日驗收單位驗樓清單
9. 成交日上律師樓簽樓契、按揭契、付樓價尾數和代理佣金,收鎖匙成為業主代理佣金
10. 購買火險 / 家居保險火險懶人包
家居險懶人包

以下會再詳述每個步驟的注意事項。

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1. 於搵樓平台或代理行搜尋樓盤

搵樓最方便,當然是上網利用搵樓平台,篩選心水樓盤,只要輸入搜尋條件,就能比較所有合適樓盤。

不過,如果您已經看中某座大廈,而該大廈又極少放盤,您或者需要「落區」到附近的中小型代理舖查詢。譬如一些樓齡較高的洋樓,因為伙數不多,放盤量少,變相是您等盤而不是盤等您,便要花心機到處放放風聲,以求一有新放盤,您就會收到通知。


2. 實地睇樓

揀好盤,下一步是約睇樓。

睇樓當然愈細心愈好,留意大廈和單位的保養情況,最基本要學睇是否有漏水問題

香港的買家和代理之間有個「inside joke」是這樣的:落雨做甚麼好?落雨睇樓最好!由來便是因為有些單位的滲水問題,是下雨天才比較明顯,故準買家最好晴天雨天各睇樓一次。

如果是經代理搵樓,代理帶睇樓時會要求您簽一張俗稱「睇樓紙」的文件,用意是防止您自行直接找業主買樓,令代理蒙受損失。

睇樓紙一定要簽,不過有些立心不良的準買家或側側膊找同行友人代簽,讓自己不用背上法律責任。這個做法也有火燒後欄的時候,假如樓盤真的超筍超正,友人或比您搶先一步,買走了單位。


3. 上網查詢單位估價

想知賣家的叫價是否合理,最簡單就是上銀行網站進行免費估價。銀行對單位的估值,就是物業「市價」的一個指標。其他的市價或所謂「行情」的走勢,千居於關於樓價走勢的文章有闡述。

行內有個說法,就是業主放盤一開始叫價會叫貴 5%,好讓自己有更大的空間企穩「揸價」,爭取以高過自己底價的金額放售。

如果經代理搵樓,盡責的代理一般會為您合理地講價,令最終的成交金額達致您心目中的範圍,亦即「到價」。當然,如果您獅子開大口,大大力「鋤價」,勢要業主減價幾成才肯罷休,代理就可能力有不逮了。


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4. 簽署臨時買賣合約,落細訂

雙方商議好價錢後,便是簽約的時候。買賣雙方第一份並署的文件叫「臨時買賣合約」,臨約比較簡短,當中大致列明了成交價、成交日期、付款方式、訂金金額等等,用途就似是一份「意向書」。

經代理搵樓的話,臨約會由代理提供,代理一般只會提供標準臨約(即代理行自己編製的合約)。簽臨約時,您也須向賣方繳付俗稱細訂的「臨時訂金」,金額普遍為樓價的 3% – 5%。

如果樓盤搶手,有準買家會增加細訂金額,以表誠意。


5. 憑臨約往銀行申請按揭

手執臨約,您便可前往銀行申請樓宇按揭,或委託按揭中介代為辦理,正規的按揭中介都是免收費的。

銀行按揭產品琳瑯滿目,一般人最常比較按揭利率按揭回贈罰息期幾個重點。

預早申請按揭,讓自己有充足時間補交文件證明,也讓銀行及時在成交日前完成審批,準時於成交日放款。如果因種種問題「上會」(即申請按揭)不成,買家就有機會要「撻訂」,即因未能完成買賣而放棄訂金。

如果想借足 8 – 9 成高成數按揭,您便要申請「按揭保險」。


6. 請律師簽正式買賣合約,落大訂

行到這一步,地產代理會慢慢退場,協調交易的角色,由律師頂上。買賣雙方需委託律師,由律師代進行查冊、草擬正式買賣合約、打釐印等瑣碎事項。

一般簽臨約後 14 日雙方會再簽正式買賣合約,此時您要再付「加付訂金」,俗稱「大訂」。大訂連細訂,通常為樓價的 10%。

一個盡責的律師,能夠為您找出物業問題,例如業權不清、業主遺失重要樓契文件、有管理費未交、管理費按金失蹤、有未處理的物業問題(即被釘契而未解釘)等等,如果情況嚴重,而賣方到成交大限之期都未能解決(如補交文件),您就有理由「踢契」,即取消交易並取回全數按金。


7. 簽正式合約 30 日內交印花稅

如簽臨約後 14 日簽署了正式買賣合約,您便須於 30 日內繳付買樓印花稅


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8. 成交日前或當日驗收單位

臨近成交日,您須再上單位驗收。

二手樓一般是「現狀買入」,簽樓契就代表了買家同意買入該狀況的物業,不會事後追究賣家維修費用,所以您最好先行下載一份千居驗樓清單,抵場後盡量驗清楚單位的結構。


9. 成交當日上律師樓簽樓契,付樓價尾數

驗收單位後,便是正正式式上律師樓簽「轉讓契」(即樓契)的成交大日子,意味了單位的業權將由賣方轉移至買方。

成交日一般為簽訂正式買賣合約起計的 60 至 90 日內,您的代表律師負責草擬樓契條款和處理按揭契據,並將樓契送往土地註冊處登記。

此時,您須付清樓價尾數,交付代理佣金(一般買賣雙方各付樓價 1%),並收回物業鎖匙,成為業主。

如果您有申請按揭,銀行一般會安排於成交日前放款至您的代表律師,再由您的律師代為向賣方繳付樓價,整個過程您不會收到任何款額。


10. 買火險 / 家居保險

恭喜您成為業主!做業主就要負擔業主的煩惱,買保險就是其一。普遍而高,承造按揭時,銀行已要求您出示單位的火險證明,如果單位太舊,火險已經過期,銀行就會要求您另外購買,甚至趁機向您推銷火險服務和提供優惠。

火險是「樓宇結構保險」,新型的大廈屋苑通常已為整幢大廈投保。不過,樓宇結構都有分「公家」和「私人」範圍,您單位入面的牆身、天花等等結構未必是大廈 master policy 的受保範圍,您有機會要再買一份增加保障。

家居保險和火險不同,單位住戶有權選擇是否購買。家居保險保障單位內的財物損失,以及於住戶因疏忽而造成第三者人財傷亡時提供保障。如果單位用來放租,您更可升級買業主版本的家居保險,保障因租戶造成的損失。


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