買二手樓7大程序及注意事項

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  • 千居 Spacious
  • September 12, 2020

二手樓與新盤樓花的買樓程序以至注意事項都不一樣。二手樓沒有發展商擔保,物業又有可能是無契、釘契樓,要考慮的因素甚多。以下千居為你重點整理買二手樓 7 大步驟!


二手樓買樓程序

1 . 計劃預算及目標

搵二手樓第一步,你要先計劃好自己理想樓盤的各項標準,例如:

  1. 物業所在地區
  2. 交通設施
  3. 中小學校網
  4. 周邊配套
  5. 附近一帶綠化空間
  6. 實用面積和間隔
  7. 屋苑設施
  8. 裝修狀況
  9. 座向
  10. 景觀
  11. 樓齡
  12. 未來升值潛力

香港住宅一般分爲獨立別墅、花園洋房、大型屋苑和單幢樓。別墅和洋房的獨立性較佳,業主可以享受較大自由度,而後兩者限制通常較多,例如有些大廈禁止業主飼養寵物,以免影響鄰居。

2. 實地睇樓

選好心儀的單位,就可以聯絡地產代理要求睇樓了。在香港,睇樓前要簽「睇樓紙」,以保障帶睇樓的代理,如你日後向另一位代理買入有關物業,或要向已帶你睇樓的代理作出賠價。

睇二手樓時,買家需要注意以下問題:

  1. 注意單位的裝修情況及大廈維護程度
  2. 如果你比較重視單位的室內採光,建議在不同天氣下多次睇樓,了解晴天和陰天時,室內的採光情況。此外,在陰雨天睇樓,更容易發現單位會否有漏水和受潮的情況
  3. 會否有跡象顯示鄰居有問題行徑,如在露台發現樓上跌落的煙灰、樓層的公共位置有垃圾外露、聽到鄰居噪音等等

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3. 查冊

查冊是買樓程序當中最重要一環,透過查冊,你能:

  1. 比對圖則,檢查單位是否有違例建築和改建
  2. 單位是否有任何未解決的法律問題(俗稱「釘契」)
  3. 業權是否清析

查冊能及時發現有關物業的潛在問題,讓你能進一步議價、與業主商討解決方法、了解做按揭的成功機會,更甚或適時取消交易。

4. 查公契

了解你是否同意大廈公契,如你想養狗,就必須確保公契容許養狗。

5. 簽臨時買賣合約

作好決定的你,可以與買家簽署臨時買賣合約,交付臨時訂金,亦即「細訂」,一般為樓價的 3% – 5%。有了臨約,你可以向銀行申請按揭。

6. 簽正式買賣合約

一般簽過臨約的 14 日內,如果一切平順無礙,你和原業主就可以簽正式買賣合約,並繳交加付訂金,亦即「大訂」,一般大訂加細訂的總額不超過樓價 10%。

簽過正式買賣合約,買家一般大概有一個月的時間向銀行申請按揭,並轉交借貸額至賣方,以完成交易。當賣方收妥整筆樓價,你便正式成為單位業主了。


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7. 驗樓

買樓程序的最後一步不是必須,卻非常有用。二手樓或多或少均存在一定潛在問題,例如門窗有罅、漏水滲水等,愈及時處理,對日後居住的影響愈小。

即使二手樓一般是「現狀買入」,你不能向原業主作出追討,不論是自行驗樓,或是聘請驗樓師,對自己和家人仍是一個保障。


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