新樓售樓書上的「預計關鍵日期」是否等於入伙日？發展商必須取得兩份文件，才可通知業主收樓入伙，這兩份文件分別是「入伙紙」和「滿意紙」，而實際收樓入伙日期往往比預計關鍵日期遲。 立即跳往：入伙紙 VS 滿意紙｜查閱入伙紙和滿意紙｜關鍵日期 VS 入伙日期｜入伙延期或影響按揭｜常見問題 近期更新 入伙紙 VS 滿意紙分別 入伙紙和滿意紙容易被混為一談，其實兩者的作用並不一樣。入伙紙由屋宇署發出，用以驗證新盤項目的樓宇結構是否合格；滿意紙則由地政總署發出，用以確保項目發展商已完成所有批地條款。 1）屋宇署發出的「入伙紙」 入伙紙即佔用許可證（Occupation Permit，OP），由屋宇署發出。新盤項目興建時，須按照《建築物條例》擬備建築圖則，呈交屋宇署審批。新盤落成竣工後，屋宇署會派員到新盤進行檢驗，驗證樓宇是否依據建築圖則施工，符合結構安全、入住標準、物業用途及每層單位數目等規定。如全部合格，新盤便獲批入伙紙。 發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向屋宇署申請入伙紙，並於獲發入伙紙後 6 個月內通知買家收樓。差估署每日公布的私樓落成量，便是以入伙紙作預測基準。 2）地政總署發出的「滿意紙」 滿意紙即合約完成證明書（Certificate of Compliance，CC），由地政總署發出。政府在批地賣地時，會附帶批地條件，如興建行人通道、天橋及綠化設施等等。如發展商已照協議履行所有責任，地政總署便會批出滿意紙，發展商才正式擁有該土地的法定產業權（Legal Estate）。 地政總署會於網站上公布每季獲批滿意紙的物業地址和數目。 發展商須在「最終預計關鍵日期」2 周內向地政總署申請滿意紙，取得滿意紙後，須於 1 個月內通知買家正式交樓。 發展商需要取得入伙紙和滿意紙 2 項文件，才能正式交樓通知業主入伙。因為滿意紙的時限較短，發展商一般都會先取入伙紙，再取滿意紙。 查閱入伙紙和滿意紙 業主可就物業進行進行網上查冊，取得入伙紙和滿意紙的註冊摘要編號，其根據編號查閱相關文件。 關鍵日期 VS 入伙日期 一手住宅物業銷售條例要求發展商在新盤樓花項目的售樓書中列出預計關鍵日期，即是預計項目能符合入伙紙和滿意紙要求的完工日期。然而，即使取得了入伙紙和滿意紙，因為發展商需要時間來處理交樓事宜，買家亦不是即日可以入伙。另外，項目不一定按照原定計劃竣工，地盤工程往往因惡劣天氣而延誤，或者在申請這兩種文件時遇到困難，導致實際入伙日期比關鍵日期遲。因此，購買新盤的買家應注意，發展商在「最終預計關鍵日期」後向他們發出的正式通知。 入伙延期或影響按揭 入伙延期除了使人心急如焚外，更有可能影響按揭。如果使用建築期付款，買家通常可於關鍵日期前 3 個月申請按揭。由查詢物業估價到遞交按揭申請，物業估價的有效期一般為 60 天；而銀行收到申請後，會索取申請人的信貸報告，信貸報告有效期則為 3 個月。 入伙延期或會打亂買家的日程計劃，導致要重新估價，甚至要再查信貸，提供新的入息證明。假使期間物業眨值或收入下降，便會直接影響可批之按揭貸款額。 正確理解預計關鍵日期相當重要，稍有不慎，隨時影響按揭敘造，以至入伙日子；同樣地，搵樓也要全方位考慮，多些比較不同樓盤的優劣，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

作為新界指標屋苑，沙田第一城是首置客的上車目標，也是投資人士的收租勝地。沙田第一城主打細兩戶，交通方便，校網優良，吸引一眾有小朋友的家庭進駐。有意入手新界盤的你，不妨讀讀這篇第一城搵樓懶人包，了解屋苑交通配套、平面圖和間隔，各期差異，以及屋苑升值潛力。 立即跳往：沙田第一城簡介｜配套｜各期特色｜平面圖 + 間隔｜升值潛力 ｜ 常見問題 近期更新 沙田第一城：新界指標上車盤 沙田第一城（City One Shatin）臨沙田城門河而建，鄰接港鐵第一城站，由長實、 新鴻基、恆基、新世界等龍頭發展商合作發展，於 1981 年至 1987 年分 7 期落成，共設 52 座分層大廈。 第一城每層 2 至 3 梯、4 至 8 伙，合共提供 10,642 個單位，實用面積介乎 284 至 853 方呎，間隔包括 2 至 3 房，主打細兩房戶，供應佔總數 6 成。 第一城的細兩房則遠近馳名，既是經典上車盤，亦是投資放租熱門之選，屋苑兩房租盤供應充足，亦存在不少切合學生需要的「劏房」分租盤。 第一城住戶眾多，規模龐大，儼如一個小社區，設施配套齊全，主要客源有本地家庭、就讀中文大學的內地學生，以及打算買樓收租、以租養房的投資人士。 第一城屬 91 校網，是新界區的名校網，幾間資助小學升中表現出眾，例子有如培基小學、浸信會沙田圍呂明才小學、浸信會呂明才小學、保良局蕭漢森小學、救世軍田家炳學校等，成績甚至比部分港島名校優異，為屋苑帶來穩定的住宅需求。 沙田第一城資料 發展商 長實、 新鴻基、恆基、新世界 入伙年份 1981 至 1987 年 地址 … Continue reading "【最詳盡買樓程序】逐步教你買二手樓！睇樓/落訂/按揭時序表"

建築面積實用面積分別是什麼？為什麼要分成兩個計算概念？置業新手必需要分清楚，不要被混淆，最後失了預算，入手了看似面積寬裕、但實際原來沒多少可用面積的單位。今日，千居就為你打破這個迷思，帶你探討不同面積的定義，與實際空間的差距。 立即跳往：建築面積 | 實用面積 | 實際可用空間-內籠面積 | 舊樓vs新樓實用性 | 常見問題 近期更新 建築面積 「建築面積」其實並無統一標準，每個樓盤都有各自不同計算「建築面積」的方法，並沒有條例規管「建築面積」的計算。因此，以往發展商都會把公共走廊、停車場、垃圾房、電梯大堂等公用面積也計算在「建築面積」內，於是出現實用率極低的單位，建築面積逾千呎，但是實際上的空間可能只有一半。 發水樓 發水樓指地產發展商為了賺取更多利益，出售的建築面積比實際可建面積多。發展商使用建築面積，或許造成對業主不公的問題。 香港賣地有對於地積比率的規限，但是建築事務監督有權豁免部分，不需要計入總樓面面積。發展商可以申請豁免此部分，但仍然銷售豁免面積。 實用面積 由於針對發展商透過「建築面積」，將非單位獨立空間納入單位面積，誇大單位的空間，政府於2013年落實了《一手住宅物業銷售條例》，規定新盤必需劃一採用「實用面積」。而政府對於「實用面積」的定義則是，從圍封單位的圍封牆的外部開始計算，即是連單位內的間隔牆、主力牆、柱的面積也需要計算，面積也包括單位的露台和工作平台的空間。 實際可用空間：內籠面積 「內籠面積」指除去單位的牆身厚度後的面積。通常低層單位的的牆身會比高層單位較厚，因為低層結構需要更強承重力。因此，同一實用面積，低層單位的「內籠面積」會較高層單位小，即是實際可用空間也相對較小。此外，室內樓底也會影響單位實際可用空間，高樓底單位增加單位垂直空間，甚至可以用作加建閣樓。 簡單而言，內籠面積便是我們真正的可用空間，買樓時需要特別留心。如果睇樓時，不妨詢問經紀，是否有不同樓層的單位可供參觀，比較一下低層與高層單位的空間感會否相差太遠。 舊樓VS新樓實用性 雖然很多舊盤現在也用「實用面積」標示單位面積，但是它們通常都只以樓盤過往聲稱的實用率計算約數，所以新樓和舊樓標示的「實用面積」，與實際可用空間的出入也不一樣。 另外，許多人都認為舊樓比新樓更實用，即使是相同的「實用面積」，舊樓看上去也比新樓更寬敞。這是因為大部分舊樓都較少露台、工作平台等配備，所以看上去，室內空間便會更寬敞。更多關於實用面積的詳情，可以參考以下文章—【買樓必讀】實用面積的7個必備知識。 買樓最怕買到面積不實用的單位，花費一大筆金錢，當然希望買到一個最心儀的單位，所以建築面積和實用面積絕對是重要的概念，必需要搞清搞楚。 許多新手買家在置業前都有許多疑問，記住千萬不要著急，做好功課才簽合約。如果想尋找更多心水樓盤，不妨上千居搜尋各區筍盤。 常見問題