結婚買樓，以個人名義還是聯名買入是一大難題，本文重點分析聯名物業的兩大種類：「分權共有」和「聯權共有」，後者俗稱「長命契」。聯名買樓前，先要搞清楚「長命契」的概念，否則自以為擁有一半業權，實際卻毫無話事權，不能自行出售業權甩身！ 立即跳往：「分權共有」意思｜「長命契」意思｜長命契優點｜長命契缺點｜常見問題 「分權共有」（Tenancy in Common）意思 聯名人各自獨立擁有相關的業權份數，互不干涉。假設夫妻二人業權五五對分，其中一方想要轉讓名下 50% 業權時，毋須徵求另一方同意，可自行出售或進行轉名。 聯名人可各自分別處置名下所擁有的業權，亦即可以自行決定是否留作遺產、轉名至子女，甚至出售予其他人。 「聯權共有」（Joint Tenancy）意思 「長命契」即是「聯權共有」，聯名人的業權權益互相重疊，各人均可自稱為擁有物業的全部。由於業權重疊，聯名人不能擅自轉讓名下業權。所有聯名共有人均有權優先繼承另一方的權益（Right of  Survivorship），如其中一方離世，其所擁業權便會自動平分給其他在世的聯名人，不能當作遺產處理。 換言之，物業的業權會一直保留於聯名人之間，直至最後只得一位聯名人在生，才可自行決定如何處理業權。聯權共有「長命契」之名，便因此而生。 舉例，夫妻二人以長命契的方式聯名買入物業，及後丈夫不幸離世，其業權便由妻子便自動擁有。即使丈夫寫有平安紙，在遺囑列明遺產的分配，該業權也不會被視作為遺產。 長命契優點 長命契確保了聯名共有人就業權所作的全部決定（包括轉名甩名），均要獲全體同意，才能通過。 以夫妻聯名物業為例，假使其中一方受立心不良的親朋戚友危言聳聽，忽爾對配偶存有介心，想將名下業權轉讓給自己年老的父母、財困的弟妹之類，因長命契下，所有業權決定均須雙方同意，便可確保聯名人不輕舉罔動。如果想完全箍實業權，怕另一半將來自行處置業權而不作通知，長命契是更加保險的聯名選擇。 另外，根據現時銀行的做法，如長命契其中一名共有人過身，而物業有未供完之按揭貸款，其他共有人亦毋須重造按揭或通過測試。 長命契缺點 如聯名人遇有財務問題，被債主入稟追討，例如被銀行收樓，或被財仔入紙申請破產，在分權共有的情況下，照理來說，應只得該位聯名人的業權會受到影響。如果該聯名人擁有 30% 業權，應只得該部分業權會因財困而出現問題，遭財務公司拍賣業權份額。這類承接部分業權的買賣，市場稱之為「半契樓」或「碎契樓」。 相反，在長命契的情況下，因為聯名人被視為擁有整項物業，其中一名共有人財困，有機會所有業權都被拖累，所有聯名人都要共同承受惡果。 聯名買樓是否使用長命契，取決於業主之間的關係，可根據以上利弊分析作出選擇，關於聯名買樓的按揭及印花稅問題，可參考《聯名物業影響印花稅和按揭》一文。更多買樓資訊，即上千居搜尋各區放盤。 常見問題

想用低於市價置業上車，除了買凶宅、綠置居、居屋、無契樓之外，還可選擇買「釘契樓」。「釘契」代表甚麼？何解業主肯平賣？隱藏著甚麼風險？千居盤點 6 大釘契常見原因，與你解構買釘契樓如何自保。 立即跳往：釘契的意思｜釘契常見原因｜釘契對買樓和按揭的影響｜常見問題 近期更新 釘契的意思 「釘契樓」指的是，物業或業主本身涉及未處理好的法律訴訟，構成產權負擔，相關註冊文件被登記到土地註冊處，令物業難以出售。 涉及物業權益的人士，例如債主、地政署或屋宇署，若日後業主申請破產、出售或轉讓該物業時，會按照權益及登記先後，依序獲償。 事實上，釘契能保障新買家，每當進行物業買賣，買方律師必會代為進行物業查冊，確保物業「身家清白」，如律師發現物業有未解除的法律問題（即未「解釘」），會向新買家解釋或須承擔之法律責任。 釘契常見原因 1 . 業主欠債 如業主因欠債被入稟追討，法庭會先把物業充公，而該法庭命令會登記到樓契上，防止業主出售或轉讓物業。 如業主照樣賣樓，則通常會列明須於簽署《正式買賣合約》前清還債項。但若簽約當日，業主尚未「解釘」，新買家有權提出取消交易，並就業主違約追討損失。 2. 欠管理費 如業主拖欠管理費，不論欠款額多寡，只要業主立案法團或管理公司有理由相信業主沒有清繳款項的打算，便可透過法律訴訟，申請拍賣單位以追收欠款，物業會被「釘契」。 3. 拖欠政府費用 如業主欠繳差餉、地租等政府費用，政府有權將警告信登記在土地註冊處，甚至收回有關物業。一般來說，業主一旦放售物業，所得之金額會先償還政府費用。 4. 違犯建築物條例 當屋宇署發現物業違反《建築物條例》，如有僭建、危險建築物、未入則的結構性改動等等，屋宇署會發出改建令、清拆令或封閉令。 這類檢控會被註冊於樓契，直至業主按時解決問題（如清拆僭建物），而僭建亦是最常見的釘契原因。 5. 違反大廈公契 如業主經常或長期違反大廈公契，例如偷偷飼養動物、將住宅物業當作商業用途、擅自分租等，業主立案法團有權提出法律訴訟，一日未經裁定，都會於查冊上顯示。 6. 業權糾紛 遺產及婚姻等問題容易引起業權訴訟，連累物業被釘契，這種官司未必能短時間內得以解決，令新買家難以決定何時簽約，完成買賣交易。 釘契對買樓和按揭的影響 1. 定價比市價低 釘契樓的唯一好處，就是考慮到對新買家的影響，有關物業售價一般比市價低。至於低幾多成，通常視乎釘契的原因，愈難處理的釘契問題，愈有機會推低樓價。 2. 按揭成數下調 對於較嚴重的釘契問題，如業權糾纏不清，銀行未必會批出按揭。即使問題已得解決，如已清拆僭建物，部分銀行亦有機會因應風險，調低按揭成數。 3. 新買家或須負法律責任 假使物業未解釘，所有問題或一併過戶給新買家，要為釘契問題負上法律責任。因此在簽約前，買方律師會確保物業已解釘，或於合約寫明，新業主有權向舊業主追討一切由釘契問題引致的損失。 4. 交易告吹 最後，如果原業主一直都不能為物業解釘，交易就有可能告吹。即使新買家有權入稟向業主追討損失（如訂金、代理佣金、律師費等），亦白白浪費不少時間與心機，裁決又可能遙遠無期，費時失事。 買釘契樓有很多風險，比較適合有經驗買家，假如是新手買家，購買前記得找持牌經紀代為查契，即上千居尋找各區筍盤。 常見問題

物業投資是香港人熱門的炒賣選擇，其實除了買賣樓宇，車位買賣也是常見的投資渠道。主要是因為車位的投資成本較低，管理風險也不高，而且車位按揭成數最高可達 7 成，容易入場，導致不少人想買車位放租，或等升值後轉售以賺取利潤。但是，你知道實際上車位買賣的運作嗎？當中牽涉的費用、交易種類和方法，都有不少注意事項，千居將會在下文與你詳細說明。 立即跳往：買賣流程｜車位種類｜注意事項｜常見問題 買賣流程 1. 物色心儀車位 有興趣的買家可以透過代理行、住宅屋苑告示板、網上平台三方著手，尋找心儀車位，亦可比較附近車位的成交及租賃紀錄，以作價錢參考。 不過需要注意部分屋苑車位，只限出租予該屋苑住戶，投資回報可能受到限制。買家可以透過查冊看車位業權，了解該車位是否能夠自由出租予任何人。 2. 實地考察車位 車位配套和附近環境，亦是影響車位質素的重大要素，買家到現場視察，才能更清楚確定車位未來是否存在需求。 3. 申請銀行估價 如果買家選好車位後，需要承造車位按揭，就要請銀行作出估價，並且了解按揭利率和按揭年期等條款。 4. 簽訂臨時合約 車位的簽約方式沒有住宅交易般嚴謹，所以並不一定統一簽約形式，不過一般情況下，買家和賣家會簽訂臨時買賣合約，買家支付「細訂」，然後買家可以以臨時合約向銀行正式申請按揭。 5. 委派律師 雙方各自聘請律師，代表買家的律師需要審查車位的業權，而代表賣家的律師則要草擬正式買賣合約，雙方律師需要就合約達成協議。 6. 簽訂正式合約 買賣雙方通常在簽署臨時合約後 ，14 天內簽署正式買賣合約，繳付印花稅和「大訂」。簽署正約後，一般 45 天內，雙方就會完成過戶手續。 車位種類 車位買賣並沒有限定種類，除了最常見的住宅車位外，還有工業大廈和商業大廈車位、大型貨車專屬車位、電單車車位、私家車車位等等，視乎投資者對哪一種車位的升值潛力有信心，或者買家個人需要而選擇。 注意事項 雖然車位的價錢比住宅低，但是也應該謹慎為主，不要忽視當中的細節。投資車位之前應注意的事項如下： 省略臨時合約 車位交易的手續與住宅買賣相似，但是會出現跳過簽署臨時買賣合約的情況，即是交易只需要直接簽正式合約，沒有「撻訂」的可能發生，任何一方簽約後反悔都可能被要求賠償。 車位開支 買賣車位經常性忘記的開支，就是車位需要繳交差餉及地租。差餉為每年車位租值估價的 5 %，而地租根據不同車位而異，通常是租值估價的 3 %。 新樓認購車位 一般新樓都會推出「車位優先認購」，即是買家如能在指定時間內，完成簽署臨時買賣合約，就可以優先認購車位，而認購的數目通常都有限制。所以如果對買新樓連車位有興趣的買家，不妨多留意發展商的車位發售。 有不少住宅樓盤會連車位出售，亦是作為車位投資的好選擇，如果你對更多同類樓盤有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題