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【對付租霸】租客欠租點算好?追租收樓 Dos & Don’ts

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 17, 2020

租客欠租是眾多業主的惡夢,由追回欠交租金,到收回單位,整個過程隨時橫跨半年。假使租客使用租霸慣常手段,例如以有限公司的名義承租,追租到頭來可能一毛錢也收不回。這情況下,業主應如何快、狠、準地處理危機,加快追租收樓的步伐?同時,業主可怎樣避免欠租的可能性?千居盤點追租收樓 Dos & Don’ts,教你遇上租霸時應採取的行動,以及要避忌的行為!



立即跳往:業主應該…業主不應該…


租客欠租,業主應該:

1 . 白字黑紙追租記錄

一般租約都有寫上租客應於每月何日交租,並享受多少天的寬限期。寬限期過後,業主或採取法律行動追討賠償。期間,業主應以文字記載所有追租對話,譬如留低 WhatsApp 記錄,既是提醒對方,亦作收集租戶欠租的證據。

除此之外,租客交租的記錄,例如每月銀行過數記錄,亦應作妥善保存。如租客習慣現金交租,每次收妥租金後記得寫租單,一式兩份。


2. 減租好過無租

不追租是人情,追租是道理,這是不少業主的想法。但如果租客過去一直品行良好,每月按時交租,不會時常要求業主維修單位問題,業主可嘗試了解對方是否有難處,需要短期減租。

以金錢的角度衡量,始終入稟追租的代價大,轉租時有空置期的話,更會失去租金收入,減租或不及終止租約般損失慘重。好租客世間少有,萬一轉租後新租客更麻煩,可謂得不償失。能力許可,而對租客有信心的話,業主宜得饒人處且饒人,盡量和租客一同共渡時艱。


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3. 寬限期一過 及早到小額錢債審裁處

情理要分得清,一旦嗅到不妥,業主應馬上止血,免得金額愈滾愈大。始終追租是民事訴訟,成本大而把握細,欠租太多,追租也難。

租客長期已讀不回,三番四次要求延期,屢次欠租,再加原因天馬行空,這些都是租霸慣用手段。業主有感租客存心賴帳,便要在租約列明的寬限期完結後(一般為 7-15 天),盡快採取進一步行動。

小額錢債審裁處只處理申索數額不超過 7.5 萬的案件,超逾限額則須入稟區域法院。於審裁處提出申索花費只須幾百元,雙方均不用聘請律師,程序也較寬鬆,業主可以自己到審裁處的登記處排隊提交表格。相反,在區域法院展開訴訟多數要請律師,如租客提出抗辯,或演變成為動輒花費數十萬的官司。


4. 租約要打釐印 確保已向差估署通知出租

有業主當初不為租約打釐印,存心不向政府披露單位出租一事,以節省物業稅,到追租至知麻煩大了。向土地審裁處 / 小額錢債審裁處提出追租申請時,政府會要求業主出示租約文件證明,無打釐印就要補打,重則罰 10 倍釐印費,分分鐘得不償失。

另外,業主應於單位出租後的一個月內遞交一份《CR109 新租出或重訂協議通知書》予向差餉物業估價署加簽,否則小額錢債審裁處有權不受理追討欠租的申請。萬一當初無交,記得向審裁處提出申索前要先向差估署補交表格,並付附加費 $310,方能採取法律行動。


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租客欠租,業主不應該:

1. 追租收樓傻傻分不清

追租和收樓是兩個獨立的程序,業主可選擇同時申請追討欠租及強制收樓,亦可追租而不收樓。業主決意收回單位的話,是需要填寫收樓令表格,於申索欠租的審裁處 / 法院申請執行令狀的。千萬不要以為追租不成,便自然會有人幫你處理收樓。


2. 過份仁慈釀拖字訣

欠租不是無跡可尋,只是有時業主太過仁慈,模糊了交租期限的界線,反令自己的權益出現缺口。租客可能由欠租一天,演變成一周、一個月,因為見到業主沒有迫得太緊,便不以為然。在業主來得切斬纜之前,所欠租金已達天文數字。


3. 滋擾租客身邊人

無論租霸有多野蠻,業主也不要對租客本人及身邊人作出恐嚇、暴力及滋擾行為,否則便屬刑事罪行,可被判監及罰款,也有可能須對租戶作出賠償。

有業主因感束手無策,便到租客上班的地點貼街招,或打電話到其在職公司申訴其欠租行徑,這些舉動均有機會令業主收租不成,更被租客反咬一口,終致官司纏身。


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4. 單獨上門搵租客

租約通常有訂立,除得租客同意外,業主不得踏足單位內。為求自保,業主最好履行合約,避免上門搵租客。更重要的是,業主單獨挑戰租客絕不安全,雙方氣憤難平時,易起口角,繼而動武,因為追租而受傷絕不值得。


5. 收樓後勿擅自清場

最後,業主要記得,執達吏幫手收樓後,千萬不要擅自處理單位的雜物。這些物品仍然屬於租客的財產,業主要在收樓令以外再申請「扣押債務人財產令狀」,由執達吏同時執行兩個令狀,並負責看守該處的物品及實產最少8天後,方可拍賣抵債。