遺產物業承辦手續繁瑣，業權形式、物業所在地、有沒有相關債務或按揭欠款，均會影響繼承方法。為此，千居整合了承辦遺產物業的注意事項，繼承人要特別看清以下重點。 立即跳往：業權類別｜海外物業受當地規管｜償還先人債務｜轉名前不得轉按｜出租放售承辦書｜常見問題 業權類別 業權大致分3種，包括全權擁有、分權共有，和聯權共有，3個業權形式的繼承方法也不同。 1 . 全權擁有 (Sole ownership) 即是物業僅得一位業主。業主過身後，物業便全權屬於繼承人。 2. 分權共有 (Tenancy in common) 即「聯名物業」的其中一個形式，每名業主各持一定比例的業權。業主過身後，其所持有之業權部分，會自動由其遺產受益人所取得，繼承人會成為聯名業主之一。 3. 聯權共有 (Joint tenancy) 亦屬「聯名物業」的其中一個形式，又稱「長命契」。聯權共有下，身故者持有的物業權益，將自動由其他在世的聯權共有人繼承，直至剩下最後一人為止。 如原本只得2名聯權共有人，在世的聯權共有人，便成為物業唯一擁有人。如聯權共有人多於2名，身故者生前擁有的權益將平均分予在生的共有人。 海外物業受當地規管 如身故者持有海外物業，其遺產繼承則受當地法例規管，或需依法繳交遺產印花稅（香港現已取消徵收遺產印花稅）。 償還先人債務 將遺產分發予受益人前，遺產代理人會先清還債務才作承繼，並不會因為借款人過身而一筆勾銷。如物業之前因欠債而被釘契，繼承人便須先還債「解釘」。如遺囑資產不足以應付債項，而繼承人亦無能力代為還款，債權人便有權入紙法庭，強制收樓。 轉名前不得轉按 如遺產物業尚有未清還之按揭貸款或按揭保費，供款責任將由繼承人承擔。 承辦遺產物業，需時約4至5個月，過程中不得代為轉按 / 加按，必須等承辦手續完成，物業成功由身故者轉名至繼承人後，才能轉按、加按或重按。 想加快進度，遺產代理人可以先向銀行提供死亡證和律師樓文件，申請按揭預批。待高等法院的遺產承辦處發出轉名令後，銀行便能即時發放貸款。 出租放售要等承辦書 承辦物業期間，如想將物業出租或放售，必須先從高等法院的遺產承辦處，取得遺囑認證書（Grant of Probate）或遺產管理書（Letter of Adminstration），兩者統稱為「承辦書」，用以證明遺產代理人，有權處理死者遺產。 取得承辦書後，即使物業未完成轉名，遺產代理人仍有權代為將物業出租放售。新業主必須保存這份承辦書，否則日後放售時，或因為文件不齊全以致交易告吹。 只要跟足程序繼承物業，遺產物業亦可以轉為收租物業，即上千居放盤。 常見問題

當一位業主不止要負擔首期費用，每年更要繳付差餉地租等雜費。已習慣交差餉地租的老手業主，是否了解它的由來？剛儲夠錢上車的新手們，又是否清楚自己交多少費用？如何計算？何時要交？等千居話您知。 立即跳往：差餉地租源由｜差餉地租計算｜預繳差餉地租時間 | 豁免情況 | 常見問題 差餉地租源由 早於 1845 年英治時代，港府便開始徵收差餉。「差餉」原意為差人的糧餉，用以維持當年香港差役運作。隨著公共設施和服務日漸完善，現時差餉已演變成補給公共服務開支，是政府向業主徵收間接稅。 除了中環聖約翰座堂以外的用地之外，目前香港的所有土地均是政府擁有，業主只是該土地的「租用者」，而非真正「擁有人」。向港府租地，自然要付「地租」。2047年6月30日前，業主只須交地租，就能續租土地。2047年後，則由政府全權酌情決定土地契約是否獲批續期，換言之政府有權收回土地，或要求業主補地價買斷地權，由於取向未明，故有市民視之為「2047大限」。 需繳交差餉地租的物業 全港物業需要繳付差餉，而地租則主要針對非「永久地權」的物業，例如九龍界限街以北、新界及離島區內的大多數物業；反之，香港島和九龍界限街以南地段，是「永久割讓」予英國的，原因可追溯至英國殖民地時期。 然而，這並不等於香港島和九龍界限街以南地段物業不用交地租，凡於 1985 年 5 月 27 日或之後獲批土地契約的物業，不論屬於哪一個地區，均需交地租。 差餉地租計算　 政府每年為各物業進行租值估價，得出應課差餉租值，並徵收該估值之5%為差餉，3% 為地租。《2022 / 23 財政預算案》中，政府提出改革差餉制度，建議就住宅物業引入累進制，按「能者多付」原則，分設三個徵收類別： 應課差餉租值 按租值徵收金額 $55 萬或以下 5% $55 萬 – $80 萬 8% $80 萬以上 12% 註：以上安排已於2025年起實施。 預算案每年就差餉寬減措施作出建議。例如在2025/26年度，房屋署由2025年4月至6月的三個月內，每個應課差餉物業設有500元寬免上限，可抵銷等額的住宅租戶租金。 預算案亦對於差餉寬減安排提出修改，建議僅限合資格並且是自然人的業主，就名下一個住宅物業申請寬減，以杜絕擁有多個物業的業主，可享多重受惠。 樓市波動頻繁， 物業每年的租金價值或有出入，差餉物業估價署每年都會全面重估物業單位的租值，於 3 至 4 月期間會發出 4 至 6 月季度的「徵收差餉及／或地租通知書」，通知業主最新的應課差餉租值。 反映租金合理水平 估價冊屬公眾資訊，所有人均可於網上搜尋差估署對單位作出的估值，是業主和租客判斷租金時，一個很值得參考的數字。 … Continue reading "【租屋比人注意】７招揀個好租客｜辨別租霸特徵"

父母將樓宇轉名至下一代，原本一番好意，最終竟招致破財，慳稅不成，業權不完整，令子女無法轉售物業？何以眾多地產代理均籲市民做樓宇轉名時，要小心「送贈契」？千居帶你認識近親之間的樓宇轉名大法，以及「送契樓」的隱藏問題。 立即跳往：近親轉讓 2 大方式｜送契樓 3 大問題｜常見問題 近親轉讓 2 大方式 想將物業轉讓給另一半、兄弟姊妹或子女等直系親屬，做法一般有二。 一種是用「轉讓契」轉讓單位，形式與平時一般物業買賣的操作無異。另一種是用「送讓契」饋贈單位，成交價將為 $0。 準買家如想知道心儀物業到底屬轉讓契還是送贈契，可透過網上查冊，查看物業資料，看看過去 5 年的紀錄，是否有「送讓契」（Deed of gift）字眼。 即使契約屬轉讓契（Assignment），亦要留心「代價」（Consideration）一欄是否有填上款額，如沒有寫明金額，或屬「無償轉讓契」 （Assignment at nil consideration），與送讓契同屬「送契樓」。假使款額遠低於當時樓價，亦有機會被視作送契樓。 送契樓 3 大問題 準買家要查清物業是否為送契樓，全因送契樓隱藏問題多多，對日後按揭、稅務及業權均有影響，風險包括： 1 . 慳稅不成，反繳更多 不少人作近親轉讓的原因是想以低成本、最慳稅的方法暫時讓出原有物業，回復首置身份，購入新物業時便可享首置低稅率，毋須繳雙倍印花稅；至於撤辣後，無論是否首置人士都繳付同一稅率，但首置客更容易承造高成數按揭。 送契樓的確能達成目的，讓原業主回復首置身份，但仍要付出一定成本。送契樓成交價為 $0，照印花稅按樓價徵收的道理，原理上似乎不用繳稅。不過，其實稅局仍然會按律師樓或稅局的估價徵稅，故用送贈契來避稅是不可行的。 2. 物業或被收回 用送讓契或無償轉讓契送出物業後 5 年內，假若原業主不幸出現財務問題，終致破產，根據《破產法》，破產管理官或債主有權向法庭要求索回該物業。這種做法是為了避免欠債人在申請破產之前，刻意把自己的資產轉移，從而逃避還債責任。 相反，假若當初按照市價以轉讓契的方式進行近親轉讓，因該項交易乃屬正常物業買賣，交易被視為無效而物業被討回的機會較低。 3. 按揭遭拒　難以轉售 送契樓的送贈法律程序一般需時 3 年才完成，過程中業權並不穩固。 受贈人如想於這段時間內轉售物業，根據執業通告指引，代理有責任告知準買家該物業為送契樓，並提醒對方送契樓的業權問題易影響按揭批核，多數買家聽到都走避不及。 大部分銀行考慮到送契樓法律程序需時，加上送贈人破產的話又引起一場業權風波，故拒絕為5年內曾簽送讓契或無償轉讓契的物業批出按揭。安全起見，有些大銀行更不會為 8 至 10 年前送出的物業承造按揭，影響受贈人將來放售物業的市場。 送讓契既不能慳稅，又易引起業權問題，一般近親轉讓都是以「轉讓契」的方式操作，受贈人可穩陣收禮，無後顧之憂。 樓價高企下，不少市場成交來自父母客源，為子女支付首期，由子女負責供款。即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題