納米樓是近十年建樓趨勢，當中「 佼佼者」莫過於被戲稱為龍床盤的屯門菁雋 (T plus)。想知單位到底有幾細? 室內間隔怎樣?成交價錢及租金回報如何? 已入伙業主如何評價? 業主之一的麥明詩是否仍然持有單位? 花一分鐘閱讀下文。 立即跳往：龍床盤是甚麼意思 | 屯門菁雋簡介 | 室內間隔 | 菁雋評價 | 新近成交數據 | 新近收租回報 | 常見問題 近期更新 龍床樓盤是甚麼意思 「龍床盤」一詞源於2019年落成、由俊和發展及益兆興業發展的屯門單幢新盤菁雋，其最細單位實用面積僅128平方呎（標準私家車位約134平方呎），是《一手住宅物業銷售條例》生效後最細新盤之一。當時因發展商說了句「（紫禁城再大），皇帝也不過睡張床」而引起嘩然。其後「龍床盤」一詞被廣傳，坊間用以泛指面積極細的住宅單位，亦即所謂納米樓。 至於數到位於市區的龍床單位，不得不提位於長沙灣的AVA228，實用面積最小的單位面積為129平方呎，僅比菁雋大1平方呎。 屯門菁雋簡介 地址：屯門青棉徑2號 發展商：俊和發展、益兆興業、陞域集團 座數：1 樓層：19層 單位數量：356伙 實用面積：128至794平方呎 入伙日期：2019年12月 附近交通：距離輕鐵景峰站約數分鐘步程；附近有多條巴士路線往多區。 室內間隔 如下圖所見，室內空間僅有一個起居間、開放式廚房及明廁，扣除浴室面積，餘下可用面積約88方呎。 菁雋評價 除了單位面積細為人詬病，據指入伙後有多樣裝修項目仍需要執漏，加上發展商把一層單位劏近29伙，只設3部電梯，變相令等電梯時間增加；另有單位面向公路，環境較嘈，有些單位雖加設了隔音屏，但仍有些窗戶不可打開。還要留意，部分單位的鋅盤過淺或過細，難於使用。 新近成交數據 從項目2019開售到2021年期間，有不少菁雋買家沽貨。期內成交數據顯示，屋苑平均成交實用呎價由最初開售約 $15,500，升至約 $20,000。惟有關數字其後逐漸回落，至2025年2月為止，菁雋的平均成交呎價約為 $11,000 至 $13,000 水平。 屯門菁雋的另一焦點是麥明詩，她與兄長曾買入項目三個單位。 據土地註冊處資料，她持有的 128 方呎開放式單位，2019年以 183.4 萬元入市，2021年初零議價下以 235 萬出售，賬面獲利51.6萬。 而她持有的另一個開放式單位，實用面積 141 … Continue reading "簽租約前，你要考慮 4 大難題"

「黑廁」是新樓和劏房獨有的問題。新冠肺炎來襲，黑廁被揭暗存播毒風險！千居與你分析黑廁的由來，講解如何解決黑廁的衛生問題，比較明廁是否一定比黑廁好。 立即跳往：黑廁由來｜黑廁缺點｜黑廁是病毒溫床？｜解救黑廁衛生問題｜黑廁 VS 明廁｜常見問題 近期更新 黑廁的由來 「黑廁」即是指沒有窗戶的衛浴，由於無窗，缺失自然光線和通風，就被稱為「黑廁」。1997 年前，住宅黑廁設計其實是違反《建築物條例》的。不過，1997 年起，在前特首董建華的帶領下，屋宇署放寬了有關條例，容許新落成住宅單位的洗手間不設窗戶，只要抽風量達每小時 5 次或以上換氣便可。 自此，發展商為了遷就景觀開則，有景觀的單邊位置，自然留給作廳房之用，而與其他單位相連的位置，就成為了無窗的「黑廁」。有傳 2004 年落成的薄扶林豪宅貝沙灣，是全港首個率先引入黑廁設計的樓盤，其後不少新盤也爭相仿效，至今已成為主流設計。 黑廁缺點 黑廁最令人擔心的是通風問題。洗手間是水氣聚集的地點，沒有陽光照射，又不能開窗吹自然風，就只可以靠機械式抽風系統幫手抽走濕氣。 不少住戶會為黑廁加裝「浴室寶」，即是集暖氣、換氣、空氣循環、乾衣、除臭等功能於一身的浴室用電器。黑廁可用天花式或掛牆式的浴室寶，但萬一浴室寶運作失常或不夠力，廁所抽濕就成為超級麻煩的家居問題。除了濕，更是臭，如廁時臭味攻出廳房，叫人難以忍受。 有市民表示，外國的洋房、townhouse，十居其九都是無窗黑廁，外國人一樣住得開心舒適，故不介意港樓採用黑廁設計。但亦有市民認為，香港氣候不如外地般乾爽，而且同一屋簷下住戶較多，洗手間多人用，沒有時間晾乾，步入潮濕雨季，黑廁就更易造成廁所門和門外地腳線發霉問題。 黑廁是病毒溫床？ 2003 年，香港經歷了沙士一疫，牛頭角淘大花園出現大規模爆發，所有居民均須遷往隔離營隔離。世衛進行調查後指出，個別單位浴室的排水口乾涸，排水口與排污渠變得毫無阻隔，當強力的抽氣扇啟動時，便造成倒流的現象，鄰居帶有病毒的濕氣會倒流入廁，又被抽至天井，隨空氣傳播至其他單位。 淘大花園「天井窗」一疫當年引來全城哄動，2020 年新冠肺炎來襲，有市民認為，黑廁沒有窗戶，不擔心病毒從窗傳入，理應可以杜絕淘大事件再次發生。 不過，有專家就指，黑廁沒有窗戶，關上廁所門，打開抽氣時，有機會造成負壓，將帶有病毒的污氣倒流入洗手間，形成淘大花園當年的情況，成為傳播病毒的幫兇。 解救黑廁衛生問題 要阻止污氣倒流，第一步應確保廁所門有百頁狀的抽氣位，而百頁要常打理，避免積塵，或門邊要有罅位，令洗手間的空氣流通，不會密封，開浴室寶或抽氣系統時，就不會形成負壓，引致倒流。 第二步，住戶亦應確保廁所（乃至廚房）的 U 形隔氣管經常有水，而非真空狀態，假使有倒流問題，隔氣管內水份亦能夠阻隔污氣倒流，杜絕病毒經氣霧傳播。 另外，如住戶有感廁所潮濕問題嚴重，怕積聚細菌，可考慮參考酒店的做法。酒店的衛浴多數無窗，但就會長開抽風系統，確保廁所空氣流通。只要廁所不是密封狀況，長開抽氣並無不可，只是電費會比較貴。 黑廁 V.S. 明廁 「黑廁」一名似乎帶有貶義，時有新聞驗樓驗出黑廁問題，但新樓大部分都已經用上了黑廁設計，令有意入手新盤上車的買家擔憂。黑廁是否一定比有窗的「明廁」差？其實不然，說到底都是樓宇質素的問題。明廁有窗但窗細，面向濕漉漉的喉管，而喉管保養不當，有漏水漏氣的問題，低層又經常有老鼠爬水管入屋，窗口抽氣扇不夠力的話，開窗不如關窗，有窗不如無窗。 相反，新盤黑廁抽風系統通常保養得宜，抽濕能力比開窗更強，相比之下，可能黑廁好過明廁。不過，劏房黑廁普遍情況惡劣，違規改建不合乎建築標準，去水渠管亂駁，通風不足，此處的黑廁絕對是難以忍受。 不同的室內格局，會衍生不同的裝修設計，建議搵樓時多留意不同屋苑的戶型變化，即上千居尋找各區放盤。 常見問題

2022/23 年稅季首次正式推出「租金扣稅」，香港的租金昂貴為人人皆知，相信有關措施將可減輕一眾小市民的負擔。不過實質上的扣稅資格為何？扣稅金額有上限嗎？千居將在下文，為你一一列出租屋注意事項，助你更輕鬆了解如何扣稅省錢。 立即跳往：扣稅資格｜適用住宅｜扣稅金額｜注意事項｜常見問題 近期更新 扣稅資格 納稅人需要符合以下條件，才能成功扣稅： 值得留意，為防止濫用扣稅優惠，如果父母將個人物業租給子女，租戶亦不符合申請扣稅的資格。 適用住宅 租金扣稅只適用於以下住宅類別： 即使同一時間租住兩個單位，亦只有一個單位可作為主要居所，並需提供相關證明，包括水費、電費、煤氣單等。 扣稅金額 「住宅租金稅項扣除」適用於薪俸稅及個人入息稅，上限為 $10 萬，不設年期限制，即是可每年扣除，沒有年期額度上限。根據不同租樓情況，有以下不同的扣稅計算方法： 個人扣稅額 假如你單獨租住單位，實際可扣除的稅額，為該課稅年度你所繳付的合資格租金，上限為 $10 萬，亦即是平均月租 $8,333 已經可以用盡扣稅額。 夫婦扣稅額 假如夫婦同住，二人將會平均分配 $10 萬扣稅額，即是每人每年的租金扣稅上限為 $5 萬。 合租扣稅額 假如你與別人合租，租金扣稅額將會按合租人數比例計算，即是如果合租人數為 4 個，每人每年的租金扣稅上限則為 $2.5 萬。不論各人繳付租金的比例，扣稅額將會平均分配。 實際扣稅個案 假設租客就某住宅單位簽訂租賃，租期為 2020 年 10 月 1 日至 2022 年 9 月 30 日，每月租金為 $20,000，租客於 2022 / 23 課稅年度所繳交的租金總共為 $120,000（ $20,000 x 6 … Continue reading "簽租約前，你要考慮 4 大難題"