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【物業管理公司】發牌制度、物管職責、權力範圍、監察途徑、物管公司名單、常見問題

業主專區 | 2023 年 1 月 8 日


大廈管理要做得好,物業管理公司(物管公司)與業主立案法團(法團)之間需要有良好協調。一直以來,兩者之間在處理大廈事件上存在不少爭拗,未成立法團的大廈,所牽涉的利益更加複雜。

作為業主,必先了解清楚物管公司的發牌制度、法定責任,以及監察途徑,才可促進溝通,達致雙贏局面。即看以下千居文章,加深對物管的認識,以及快速瀏覽全港主要物管公司名單。



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發牌制度

根據物業管理業監管局,為促進物業管理行業專業化、規管及推動業界發展,本港於 2020 年 8 月引入發牌制度,劃分為兩類,分別為「物業管理公司牌照」及「物業管理人牌照」。

物業管理公司牌照

在香港,為有公契的物業提供多於一個服務類別的物管服務,須持有牌照。

持牌合適人選

  • 不在清盤當中,或被頒布任何清盤令
  • 沒有接管人已獲該公司委任
  • 提出申請前 5 年內,並沒與債權人訂立債務安排
  • 不曾被裁定犯刑事罪行
  • 不曾被裁定犯違紀行為
  • 公司每名董事均屬合適人選。

物業管理人牌照

細分為「物業管理人(第1級)牌照」及「物業管理人(第2級)牌照」。只有在須持牌的物業管理公司中,就物管服務擔任管理或督導角色的人員,才須持牌。



物管公司職責

物管公司工作是管理大廈環境,包括保安、消防安全、清潔、垃圾處理及回收、水電裝置保養、維修工程、會所運作,以及緊急事故處理等,以保障住戶個人及財產安全;另外亦須管理物業財務、計劃財政預算、紀錄收支帳目;並為住戶提供起居協助,如入伙收樓、召開業主大會、舉辦節日活動,以及處理住戶投訴,促進鄰舍關係。以下歸納物管主要職責:

  • 清潔衛生
  • 大廈保安
  • 維修保養
  • 消防安全
  • 水電管理
  • 會所管理
  • 停車場管理
  • 園藝管理
  • 環保回收
  • 帳目管理
  • 投訴處理
  • 活動安排

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物管公司權力

如果大廈不設業主立案法團,物管作為該廈唯一有法人身份的管理組織,會有較大職權。

無業主立案法團的大廈業主,須尋找物管公司幫忙,解決法律、財務、維修保養等問題,物管會以公司名義進行工程招標、入稟追討管理費欠款等事宜。

除法團之外,其他的業主組織均僅為諮詢性質,只能向物管表達意見,並無訴訟權力,如對物管存有不滿甚至懷疑,亦只能作出投訴,或以個人身份入稟起訴。

因此,未成立法團的大廈業主,無法借助全體業主力量,對物管的人事、行政及財務進行監察。

如大廈設有法團,物管的角色在於聽取法團意見,改善環境管理,並與法團協力處理維修工作及日常事務。法團有權查詢並取的物管的財務報告,並了解每職級的薪酬。


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監察物管公司

過去曾發生業主懷疑物管利益輸送,令大廈維修工程出現圍標及天價等問題。要有效地監查物管公司,業主首先要確保大廈設有業主立案法團。

法團作為代表全體業主的法人,能以業主的角度制衡物管濫權的情況,嚴重者更可代業主與物管對簿公堂。法團亦有權查閱物管公司的收支及財政報告,從而計劃有效的資源分配,並對任何不合理的巨額支出作出質問。

另一方面,大廈維修工程,會以法團名義招標,由物管向法團提供物業設施的檢核報告,再由法團聘請公證行、顧問或參與社會機構提供之輔導計劃,為維修工程進行估值,提供第三方專業意見,最後於業主大會商討是否需要維修,以及招標程序之細節。

業主應積極參與業主大會,踴躍發表意見,細閱核數報告,提出改善建議;必要時,可藉業主大會,議決撤換甚至解散法團管委,確保法團與物管之間的合作公平、公正、公開。另外,若認為物管公司有任何失當或違紀行為 ,亦可向物業管理業監管局作出投訴。


值得留意,業主亦應了解所住大廈公契,確保公契沒有賦予物管司過大的權力。有關投訴物管公司事宜,可向民政事務總署作出申訴。屋苑管理得宜,業主住得放心,亦給予下一手買家好印象。立即上千居放盤


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主要物管公司名單

公司名稱地址電話
富城物業管理有限公司九龍九龍灣宏開道8號其士商業中心16樓2626-7333
佳定物業管理有限公司香港太古城英皇道1111號7樓2508-6777
港基物業管理有限公司九龍大角咀海帆道11號凱帆薈6樓1號室2388-7786
仲量聯行物業管理有限公司鰂魚涌英皇道979號太古坊多盛大廈17樓2846-5000
第 一太平戴維斯物業管理
有限公司
香港太古城英皇道1111號8樓2534-1688
信和物業管理有限 公司九龍灣宏光道39號宏天廣場19樓1901B-1902室2138-1000
信德物業管理有限公司香港干諾道中200號信德中心西座39樓2859-3111
置邦物業管理有限公司鰂魚涌英皇道979號太古坊常盛大廈西18樓2826-9166
高衛物業管理有限公司九龍新蒲崗五芳街10號新寶中心21樓2960-0982
置佳物業服務有限公司荃灣海盛路9號有線電視大樓30樓3003室2121-1233
保得物業管理有限公司灣仔駱克道333號亞洲聯合財務中心3501室2598-8900
宏信物業管理有限公司九龍觀塘鴻圖道78號20樓B室2405-6818
康居物業管理有限公司太子彌敦道750號始創中心23樓2396-2112
啟勝管理服務有限公司灣仔港灣道30號新鴻基中心2301室2828-5123
康業服務有限公司九龍觀塘巧明街95號世達中心16樓2828-0888


常見問題

香港有哪些常見的大廈管理組織?

主要有「業主立案法團」、「業主委員會」、「管理委員會」、「互助委員會」、「物業管理公司」 。

「業主立案法團」與「業主委員會」有何分別?

主要分別在於,業委會根據大廈公契成立,僅屬諮詢性質,其意見不具法律效力,亦無權監查物管公司職員之職能和薪酬。

物業管理服務分多少種?

視乎物業類型(住宅或工商),可分為清潔維修、安全管理、財務管理、設施管理、人力資源管理、與法律服務等種類。


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