業主的最大惡夢是遇上租客欠租，本來一心打算收租供按揭，怎料到收租不成，單位更恐被佔侵，要經過一輪纏擾才能逐客，分分鐘耗時半年以上。 即使入稟追討，亦不確保能討回損失，單位收回時的狀況，更可能殘破不堪！要揀個好租客絕不能以貌取人，即讀以下租屋比人注意事項，盤點選租客 7 大秘技，踢走租霸疑犯！ 立即跳往：工作及入息證明｜過去交租紀錄｜留心有限公司｜測試為人｜未簽正約不交匙｜租霸黑名單｜選用可靠放盤平台 | 常見問題 1. 要求工作及入息證明 揀租客切忌以貌取人。談吐斯文，外表企理，不一定是正人君子。有時愈有學識愈「識玩」，知道業主在某些事情上處於弱勢，便有風使盡艃。 最實際還是要求對方出示工作及入息證明，以衡量租客是否足以應付交租。基本上，如經地產代理放盤，代理都會替業主要求租客在簽租約當日帶同糧單等文件，讓業主過目。 有業主更走前一步，要求租客提供信貸報告。一般租霸的特徵是周身債務，看對方的信貸評級便一目了然。不過租客要取得自己的信貸報告需要一輪手續，而當中亦包涵不少私隱，此舉絕非慣常做法。除非自己的租盤是難得一見的超筍盤，否則要有心理準備對方會拒絕。 2. 過去交租紀錄 除了工作證明，你亦可嘗試要求對方出示過去交租紀錄如租單，檢查是否每月均有按時交租。同樣地，此項要求並不是慣例，業主最好視乎情況，才作出如此要求。 3. 留心有限公司 如果對方是以有限公司（Limited company）的名義簽租約，業主便要加倍小心。如果對方欠租，最多只會清盤，業主不能以從股東個人財產中索償。 有投資物業經驗的業主或更了解，香港註冊公司的成本不高，滿城都是空殼公司，清盤得來的賠償隨時少得可憐。千萬不要以為與公司簽約好穩陣，有時普通租客更守誠信。 4. 測試為人 如果有與地產代理相處的經驗，或會發覺對方非常善談，極具親和力。這是代理的獨特技能，可以在閒談間摸清客戶底細，了解對方的要求和財力，判斷其是否一個正正常常的租客。 業主自行放盤，也可以因循這種方法，問問租客過去住所、退租原因、於在職公司工作多久、平日喜好等等，測試租客曾否與過去業主鬧不和，或者會否經常前言不對後語。業主盡量不要因為心急放盤，想提早收到租金，就勿勿忙忙簽租約。始終放租是一項投資，投放適當的時間是必須的，免得招致日後損失。 5. 未簽正約不交匙 簽了正式租約，打過釐印，就正式建立業主租客關係。租客欠租的話，業主有權入稟追討賠償。亦因如此，部分租霸簽了臨時租約，收取門匙後，便對約時間簽正式租約一事諸多推搪，譬如要求業主先處理單位內一些維修問題，或者不斷臨時甩底，要更約時間等等。 業主租屋比人注意，一日未簽正式租約，最好不要白白向對方提供單位門匙，門匙盡量由自己或代理保管，租客想上門就要自己或代理陪同。 6. 租霸黑名單 不少業主會在Facebook、Telegram等媒介流傳一份「租霸黑名單」，供業主參考之用。不過，網路流傳的消息不能盡信，業主須抱著幾分戒心，並嘗試求真，譬如在不同的社交媒體或社群內搜尋原業主有否提供事情經過、相片證明等等。 【業主尊享優惠】立即自讓放盤 → 7. 選用可靠放盤平台 不同網上放盤平台的最大分別，在於用家客源。想搵信得過的好租客，就要選用對用家有一定要求的放盤平台，例如要求租客先註冊帳戶，留下查詢，方得業主回覆。肯做足程序的租客，通常比較殷勤。 買樓放租是相對穩健投資之一，樓價高企，租樓需求不絕，及早辨別出租霸，可減低出租風險，獲取回報。即上千居放盤。 常見問題

當一位業主不止要負擔首期費用，每年更要繳付差餉地租等雜費。已習慣交差餉地租的老手業主，是否了解它的由來？剛儲夠錢上車的新手們，又是否清楚自己交多少費用？如何計算？何時要交？等千居話您知。 立即跳往：差餉地租源由｜差餉地租計算｜預繳差餉地租時間 | 豁免情況 | 常見問題 差餉地租源由 早於 1845 年英治時代，港府便開始徵收差餉。「差餉」原意為差人的糧餉，用以維持當年香港差役運作。隨著公共設施和服務日漸完善，現時差餉已演變成補給公共服務開支，是政府向業主徵收間接稅。 除了中環聖約翰座堂以外的用地之外，目前香港的所有土地均是政府擁有，業主只是該土地的「租用者」，而非真正「擁有人」。向港府租地，自然要付「地租」。2047年6月30日前，業主只須交地租，就能續租土地。2047年後，則由政府全權酌情決定土地契約是否獲批續期，換言之政府有權收回土地，或要求業主補地價買斷地權，由於取向未明，故有市民視之為「2047大限」。 需繳交差餉地租的物業 全港物業需要繳付差餉，而地租則主要針對非「永久地權」的物業，例如九龍界限街以北、新界及離島區內的大多數物業；反之，香港島和九龍界限街以南地段，是「永久割讓」予英國的，原因可追溯至英國殖民地時期。 然而，這並不等於香港島和九龍界限街以南地段物業不用交地租，凡於 1985 年 5 月 27 日或之後獲批土地契約的物業，不論屬於哪一個地區，均需交地租。 差餉地租計算　 政府每年為各物業進行租值估價，得出應課差餉租值，並徵收該估值之5%為差餉，3% 為地租。《2022 / 23 財政預算案》中，政府提出改革差餉制度，建議就住宅物業引入累進制，按「能者多付」原則，分設三個徵收類別： 應課差餉租值 按租值徵收金額 $55 萬或以下 5% $55 萬 – $80 萬 8% $80 萬以上 12% 註：以上安排已於2025年起實施。 預算案每年就差餉寬減措施作出建議。例如在2025/26年度，房屋署由2025年4月至6月的三個月內，每個應課差餉物業設有500元寬免上限，可抵銷等額的住宅租戶租金。 預算案亦對於差餉寬減安排提出修改，建議僅限合資格並且是自然人的業主，就名下一個住宅物業申請寬減，以杜絕擁有多個物業的業主，可享多重受惠。 樓市波動頻繁， 物業每年的租金價值或有出入，差餉物業估價署每年都會全面重估物業單位的租值，於 3 至 4 月期間會發出 4 至 6 月季度的「徵收差餉及／或地租通知書」，通知業主最新的應課差餉租值。 反映租金合理水平 估價冊屬公眾資訊，所有人均可於網上搜尋差估署對單位作出的估值，是業主和租客判斷租金時，一個很值得參考的數字。 … Continue reading "【物業管理公司】發牌制度、物管職責、權力範圍、監察途徑、物管公司名單、常見問題"

遺產物業承辦手續繁瑣，業權形式、物業所在地、有沒有相關債務或按揭欠款，均會影響繼承方法。為此，千居整合了承辦遺產物業的注意事項，繼承人要特別看清以下重點。 立即跳往：業權類別｜海外物業受當地規管｜償還先人債務｜轉名前不得轉按｜出租放售承辦書｜常見問題 業權類別 業權大致分3種，包括全權擁有、分權共有，和聯權共有，3個業權形式的繼承方法也不同。 1 . 全權擁有 (Sole ownership) 即是物業僅得一位業主。業主過身後，物業便全權屬於繼承人。 2. 分權共有 (Tenancy in common) 即「聯名物業」的其中一個形式，每名業主各持一定比例的業權。業主過身後，其所持有之業權部分，會自動由其遺產受益人所取得，繼承人會成為聯名業主之一。 3. 聯權共有 (Joint tenancy) 亦屬「聯名物業」的其中一個形式，又稱「長命契」。聯權共有下，身故者持有的物業權益，將自動由其他在世的聯權共有人繼承，直至剩下最後一人為止。 如原本只得2名聯權共有人，在世的聯權共有人，便成為物業唯一擁有人。如聯權共有人多於2名，身故者生前擁有的權益將平均分予在生的共有人。 海外物業受當地規管 如身故者持有海外物業，其遺產繼承則受當地法例規管，或需依法繳交遺產印花稅（香港現已取消徵收遺產印花稅）。 償還先人債務 將遺產分發予受益人前，遺產代理人會先清還債務才作承繼，並不會因為借款人過身而一筆勾銷。如物業之前因欠債而被釘契，繼承人便須先還債「解釘」。如遺囑資產不足以應付債項，而繼承人亦無能力代為還款，債權人便有權入紙法庭，強制收樓。 轉名前不得轉按 如遺產物業尚有未清還之按揭貸款或按揭保費，供款責任將由繼承人承擔。 承辦遺產物業，需時約4至5個月，過程中不得代為轉按 / 加按，必須等承辦手續完成，物業成功由身故者轉名至繼承人後，才能轉按、加按或重按。 想加快進度，遺產代理人可以先向銀行提供死亡證和律師樓文件，申請按揭預批。待高等法院的遺產承辦處發出轉名令後，銀行便能即時發放貸款。 出租放售要等承辦書 承辦物業期間，如想將物業出租或放售，必須先從高等法院的遺產承辦處，取得遺囑認證書（Grant of Probate）或遺產管理書（Letter of Adminstration），兩者統稱為「承辦書」，用以證明遺產代理人，有權處理死者遺產。 取得承辦書後，即使物業未完成轉名，遺產代理人仍有權代為將物業出租放售。新業主必須保存這份承辦書，否則日後放售時，或因為文件不齊全以致交易告吹。 只要跟足程序繼承物業，遺產物業亦可以轉為收租物業，即上千居放盤。 常見問題