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【買樓收租】教你計物業稅&慳稅方法

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 18, 2020

買樓時要交印花稅,買樓後又要交物業稅?你沒有看錯,部分業主買樓後的確要每個課稅年度繳納「物業稅」。



立即跳往:物業稅適用對象物業稅計算方式個人入息課稅報稅貼士買樓自住扣稅機會


物業稅適用對象

物業稅只針對收租業主,如果物業於課稅年度有租金收益,業主就要報稅。買樓自住的業主們,大可以鬆一口氣,不用提心吊膽怕報漏稅。


物業稅計算方式

物業稅的稅率是全年淨租金收入的 15%。全年淨租金收入是指每年課稅年度(即 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日)的出租收入扣除差餉、不能追回的租金及修葺費等。

修葺費因物業樓齡而異,稅局為簡化計算手續,會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%,作為修葺和支出的標準免稅額。該 20% 包括了所有因放租而衍生的雜費支出,如地租、裝修費、管理費及保險費等。業主無須向稅局提供相關實際支出證明。

假如租客拖欠租金,業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入,差餉由業主支付,確認無法追討租金時,便可申請扣減。

假設單位月租為 $10,000,業主須繳之物業稅如下:

年租=$10,000 x 12 個月 = $120,000

$120,000 減 5% 差餉 = $114,000

$114,000 減不能追回的租金(假設無 )= $114,000

$114,000 扣減劃一 20% 修葺費 = $91,200

$91,200 x 稅率 15% = $13,680(應繳物業稅)


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用個人入息課稅報稅更慳

有樓收租的人士,填報稅單時宜選以「個人入息課稅」方法報稅,而非直接選擇繳交物業稅。雖然兩者的計算基準一樣,但以「個人入息課稅」方法報稅能享扣減供樓利息支出。

業主不用擔心申報個人入息課稅反而要納更多稅,因為稅局會用對納稅人較有利情況的方式評稅,並向納稅人發出轉換評稅方法的通知書。納稅人只要正確申報所有收支就大可以放心。


買樓自住有 15 次扣稅機會

如果是買樓自住,雖然少了租金收入,但好處是不用交物業稅,而且供樓期間更可享「居所貸款利息扣除」的 15 次扣稅機會。居所貸款利息扣除可容許扣除額最高為 $100,000,假如步入加息周期,供樓支出大大增加,自住業主便可利用利用這 15 次扣稅機會,減輕稅務負擔。


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