【業主必讀】買樓收租4大秘訣,計算租金回報

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  • 千居 Spacious
  • March 27, 2020

在這個樓價節節上升的城市,物業投資是一門港人都必修的學問。自政府「加辣」,針對短炒現象推出額外印花稅,拉高了炒樓成本,不少業主轉向買樓收租,望藉出租單位來賺租金供按揭,變相有租戶幫手供樓。買樓收租有甚麼要訣、租金回報率如何計算?千居為你盤點 4 大買樓收租須知。



1 . 地段決定租戶

放租物業的地理位置決定了你未來租戶的類型,影響著租金回報。

放租單位愈接近商業區,如中環上環西營盤銅鑼灣跑馬地西九龍尖沙咀奧運站等等,吸引的普遍是經濟能力樂觀的二人家庭或居港工作外籍人士,這類物業價錢高,但租務穩定,買入房間數目多的單位,更可以分租,進一步增加租金回報。

不過雙職情侶和居港外籍人士一般需要較彈性的租期,業主或須每幾個月、半年、一年就要尋覓新租戶,而每次放租都會衍生佣金雜費。另外分租即是要管理多個租戶的起居問題,被拖租的風險更大,通常業主都會委託其中一位租戶作「二房東」,幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等,如果找不到可靠的二房東,分租就相當頭痛。

放租物業如在偏離商業核心區的新界,如元朗屯門馬鞍山等,一般吸引有小朋友的家庭入住,他們通常尋找戶型較大的單位,此區的納米樓受眾就未必夠廣。因為帶小朋友搬屋不便,故租期亦相對穩定。


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2. 租戶決定單位裝修和類型

選定了地段,對該區的租務需求有一定了解,你可進一步決定物業的面貌。

假使租戶對象是情侶和在港工作外籍人士,他們一般對單位裝修的要求較高,希望單位是新裝甚至連裝。

如果物業是在新商業區,如九龍站、奧運站附近,區內新盤供應較多,物業樓齡愈新,愈受租戶歡迎。

如果物業是在傳統商業區,如中上環、銅鑼灣、灣仔等,區內新盤數量極少,租戶一般都接受到住樓齡較高的洋樓甚至唐樓,但業主或要花錢翻新佈置物業,改善一下單位的間隔和採光,方受租戶青睞。

假使租戶對象是核心家庭,他們一般都接受到交吉單位,只是物業無結構性問題,連裝與否分別未必顯著。不過,這些家庭大多有長者或小朋友,對大廈配套如升降機、所屬校網等條件較有要求。


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3. 計算租金回報

要知道買樓收租是否有利可圖,你須實際計算租金回報。

計算租金回報的第一步是計買樓總開支,亦即物業投資成本,當中包括:

  1. 總按揭開支(本金+利息)
  2. 律師費
  3. 查冊費
  4. 印花稅
  5. 代理佣金(約為樓價 1%)
  6. 按揭保費

然後,你要計算一年租金回報預期,以租金收入扣除出租雜費,如佣金、租約釐印費、管理費、差餉地租

一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費

坊間常見租約有效期為 2 年,故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。

出租物業亦有其他間歇開支,如裝修費、維修費等,而物業亦有可能出現空窗期,未有人承租,減少全年租金回報。

最後,你可計算淨租金回報率

淨租金回報率 = 一年租金回報/買樓總開支 x 100%

淨租金回報率要幾高,視乎業主個人財政需求。有業主認為無回報都算合理,因為物業升值機會大,有租戶幫手抵銷買樓開支已經非常可觀;亦有業主認為須高於按揭利率(目前最高將為 2.5%)。


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4. 使用按揭保險不能出租

最後一點,如果業主當初使用按揭保險,借高成數買入物業,就要記得物業只可作自住用途,若想出租,首先要甩按保,退出按揭保險計劃。