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【業主必讀】買樓收租4大秘訣,計算租金回報

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  • 【業主必讀】買樓收租4大秘訣,計算租金回報
  •  |  2021 年 11 月 1 日

物業投資是港人必修學問之一,自政府針對短炒現象推出額外印花稅,拉高炒樓成本,不少業主轉向買樓收租,以租養貸,找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算?千居為你盤點 4 大買樓收租須知。



立即跳往:挑選地區決定佈置及裝修計算租金回報按揭保險不能出租常見問題



1 . 挑選地區

放租物業所在地區,決定了日後的租戶對象,間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區,如中環上環西營盤銅鑼灣跑馬地西九龍尖沙咀奧運站等等,能吸引經濟能力較高的二人家庭,或居港的海外員工。

雖然區內物業價錢或高於其他地區,但租務穩定,買入房間數目多的單位如 3 房,更可分租,進一步增加租金回報。

然而,雙職情侶和居港外籍人士,一般需要較彈性租期,業主或需每隔幾個月、半年或一年,就要尋覓新租戶,而每次放租,會衍生佣金及雜費。

至於分租,則要同時管理多個租戶的起居問題,被拖租的風險較大,通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」,幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等,如果找不到可靠的二房東,分租就相當頭痛。

放租物業如在偏離商業核心區的新界,如元朗屯門馬鞍山等,較吸引有子女家庭入住,他們通常尋找戶型較大單位,租期亦相對穩定。


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2. 決定佈置及裝修

選定地區,及對租務需求有一定了解後,便要決定如何佈置單位。

假如單位在新商業區,如九龍站奧運站附近,因區內新盤供應較多,物業樓齡新,愈新裝修的樓,愈受歡迎。

但若在傳統商業區,如中環銅鑼灣灣仔等,區內新盤數量極少,租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓,業主可嘗試改善間隔或採光度,提升吸引力。

至於不同的租戶對象,需求亦有分別,假如是情侶和在港工作外籍人士,一般對設計要求較高,偏好靚裝修單位。

若為家庭客,一般可接受交吉單位,只是無結構問題便可;但若家庭成員有長者或小朋友,對大廈配套如升降機、所屬校網等條件,會有較高要求。


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3. 計算租金回報

想知買樓收租是否有利可圖,便要事先計算實際租金回報。第一步是計算買樓總開支,亦即物業投資成本,當中包括:



然後,你要計算一年租金回報預期,以租金收入扣除出租雜費,如代理佣金租約釐印費、管理費、差餉地租

一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費

坊間常見租約有效期為 2 年,故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。

出租物業亦有其他間歇開支,如裝修費、維修費等,而物業亦有可能出現空窗期,未有人承租,減少全年租金回報。

最後,可得出淨租金回報率:

淨租金回報率 = 一年租金回報/買樓總開支 x 100%

淨租金回報率要幾高,視乎業主個人財政需求。有些業主可能接受較低回報,因為物業升值機會大,有租金抵銷供樓開支,已經有賺;亦有業主認為須高於按揭利率。


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4. 按揭保險不能出租

最後一點,如果業主當初使用按揭保險,借高成數買入物業,就要記得物業只可作自住用途,若想出租,首先要甩按保,退出按揭保險計劃。


睇完這篇章,應對買樓收租了解不少,下一步可上千居搜尋全港各區筍盤,加快放盤步伐,盡早實現收租目標。


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常見問題

(非首置客) 購買多一層住宅收租,最多可借多少按揭成數?

非首置客向銀敘造按揭,最高成數只得 5 成,變相令置業成本大增;另一方面,壓力測試需扣減 1 成。

「偷雞」出租高成數按揭住宅物業,有何後果?

若被銀行抽查發現,借款人將會被追收貸款;另外,因申請高成數按揭必須自住,借款人有機會涉及詐騙罪。


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