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物業投資是港人必修學問之一，不少業主轉向買樓收租，以租養貸，找租客代為供樓。買樓收租有甚麼要訣? 租金回報率如何計算？千居為你盤點 4 大買樓收租須知。 立即跳往：挑選地區｜決定佈置及裝修｜計算租金回報｜按揭保險不能出租｜常見問題 1 . 挑選地區 放租物業所在地區，決定了日後的租戶對象，間接影響租金回報。放租單位愈接近商業區，如中環、上環、西營盤、銅鑼灣、跑馬地、西九龍、尖沙咀、奧運站等等，能吸引經濟能力較高的二人家庭，或居港的海外員工。 雖然區內物業價錢或高於其他地區，但租務穩定，買入房間數目多的單位如 3 房，更可分租，進一步增加租金回報。 然而，雙職情侶和居港外籍人士，一般需要較彈性租期，業主或需每隔幾個月、半年或一年，就要尋覓新租戶，而每次放租，會衍生佣金及雜費。 至於分租，則要同時管理多個租戶的起居問題，被拖租的風險較大，通常業主會委託其中一位租戶作「二房東」，幫忙向所有住戶收取每月租金、處理水電煤問題等等，如果找不到可靠的二房東，分租就相當頭痛。 放租物業如在偏離商業核心區的新界，如元朗、屯門、馬鞍山等，較吸引有子女家庭入住，他們通常尋找戶型較大單位，租期亦相對穩定。 2. 決定佈置及裝修 選定地區，及對租務需求有一定了解後，便要決定如何佈置單位。 假如單位在新商業區，如九龍站、奧運站附近，因區內新盤供應較多，物業樓齡新，愈新裝修的樓，愈受歡迎。 但若在傳統商業區，如中環、銅鑼灣、灣仔等，區內新盤數量極少，租戶一般接受到樓齡較高的洋樓甚至唐樓，業主可嘗試改善間隔或採光度，提升吸引力。 至於不同的租戶對象，需求亦有分別，假如是情侶和在港工作外籍人士，一般對設計要求較高，偏好靚裝修單位。 若為家庭客，一般可接受交吉單位，只是無結構問題便可；但若家庭成員有長者或小朋友，對大廈配套如升降機、所屬校網等條件，會有較高要求。 3. 計算租金回報 想知買樓收租是否有利可圖，便要事先計算實際租金回報。第一步是計算買樓總開支，亦即物業投資成本，當中包括： 然後，你要計算一年租金回報預期，以租金收入扣除出租雜費，如代理佣金、租約釐印費、管理費、差餉地租： 一年租金回報 = 年租 – 一年管理費 – 釐印費 – 經紀佣金等雜費 坊間常見租約有效期為 2 年，故釐印費和經紀佣金不一定是每年須繳之費用。 出租物業亦有其他間歇開支，如裝修費、維修費等，而物業亦有可能出現空窗期，未有人承租，減少全年租金回報。 最後，可得出淨租金回報率： 淨租金回報率 = 一年租金回報／買樓總開支 x 100% 淨租金回報率要幾高，視乎業主個人財政需求。有些業主可能接受較低回報，因為物業升值機會大，有租金抵銷供樓開支，已經有賺；亦有業主認為須高於按揭利率。 【業主自讓】即上千居放盤 → 4. 按揭保險不能出租 最後一點，如果業主當初使用按揭保險，借高成數買入物業，就要記得物業只可作自住用途，若想即時將其出租，首先要甩按保，退出按揭保險計劃。 值得留意，按證保險公司由2024年8月起放寬按保政策，容許3類人士有條件申請豁免自住要求，其中包括︰ 這意味著，即使是有申請按保的住宅，亦可在有條件的情況下將物業出租。不過，業主仍須簽署其他條款，未必一定獲批。 如果不想在按保計劃下將單位出租，現時任何物業的銀行按揭，最高可做7成。 睇完這篇章，應對買樓收租了解不少，下一步可上千居搜尋全港各區筍盤，加快放盤步伐，盡早實現收租目標。 … Continue reading "【業主必讀】買樓收租4大秘訣，計算租金回報"

為物業剔除、加入或更改業主時，都要進行樓宇轉名。如果想內部轉讓物業，在近親之間做樓宇轉名，怎樣才可以以最低成本完成轉名手續？先前政府已宣佈印花稅全面撤辣，轉名回復首置身份又有什麼好處？千居為你整理物業轉名 3 大竅門，讓你能慳到盡！ 立即跳往：以「轉讓契」轉讓物業｜以「送讓契」送出物業｜樓宇轉名印花稅｜轉名 3 大竅門 ｜常見問題 以「轉讓契」轉讓物業 樓宇轉名的常見做法，是以「轉讓契」轉讓物業，物業買賣中除了簽署買賣合約，還要簽一份「轉讓契」，以確認業權轉讓。 近親轉讓，即直系親屬之間轉讓業權，亦多數簽轉讓契，目的是令其中一位業主回復首置身份，以享政府為首置人士而設的置業優惠政策。在近親轉讓當中，直系親屬的定義包括父母，兄弟姊妹，配偶及仔女。 這種內部轉讓，形式上是以買賣操作，實際並不涉及資金轉移，只是純粹業權轉讓，故不涉及地產代理，通常由律師辦理手續。 以「送讓契」送出物業 業主亦可用「送讓契」、「送贈契」或「無償轉讓契」的方式無償地送贈物業，該物業即屬「送契樓」。 但部分樓宇，即使交易涉金錢代價，但若成交價嚴重偏離市價，又不經代理交易，亦有機會被銀行視作送贈契。 樓宇轉名要繳印花稅 買樓要繳付印花稅，樓宇轉名亦一樣，交多少稅款，主要視乎物業售價或價值。一般買賣，物業售價由買賣雙方商議而定。但樓宇轉名，則看重物業估值。 由於轉名被視為重做買賣手續，長命契轉名時可能需要根據物業的市場價值支付印花稅。 如果是近親之間的內部轉讓，稅局一般會視之為資產處理，可獲寬減印花稅。現時，所有住宅物業的額外印花稅已全面取消，從價印花稅率亦已統一為第2標準税率，但首置身份仍可享有最高承造9成按揭等優惠。 而在撤辣之前，首置印花稅稅率 (第2標準稅率) 的最高稅率4.5％，比非首置稅率要低得多，再加上首置人士可獲豁免最高20%的額外印花稅，因此才會有不少人士以轉讓方式回復首置身份。 轉名 3 大竅門 想慳盡樓宇轉名之印花稅，又想確保物業能續做按揭，可巧妙運用以下 3 大竅門： 1 . 進行多次物業估價 要找出物業的真正市價，業主可向銀行或公證行申請物業估價，以最低者作為內部轉讓售價。取得估價編號後，假使日後稅局因物業樓價過低，向你提出質詢時，你可以提供估價編號給稅局參考，以作自保。 對於要做樓宇轉名，同時想重做按揭的業主，當向銀行申請按揭時，銀行本身就會委託幾間公證行為物業估價，不同公司的估價或有出入。 你可委託按揭轉介或相熟的銀行按揭專員，為你向銀行爭取使用最低估值。不過，業主須留意，假設按揭成數不變，拉低物業估值會令按揭貸款額下調。 2. 避用送讓契 有別於近親轉讓，以送贈契形式轉名，不能獲豁免額外印花稅。除此之外，倘若送贈者破產，送贈契或出現業權問題，部分銀行為管理風險，一律不批核送贈日期起計 5 年內的物業按揭，因此難於上會。 3. 可拉長轉名期 假設夫妻二人聯名買入第一層樓，之後想以首置身份購入第二層，其中一方可甩名，將業權轉讓至另一方，簽署臨時買賣合約後，即可以低稅買樓。 如果物業本身有按揭，甩名便要重新申請按揭。如果本身按揭由丈夫供，妻子無入息，透過延遲簽署正式買賣合約，丈夫可繼續供按揭，直至妻子有穩定入息後，才正式完成轉名手續。 如果丈夫未完成轉名手續，並為第二層樓申請按揭，銀行便會將第一份按揭計算在供款佔入息比率（上限為50%）之內。一般來說，轉名沒有實際期限，故有些業主會以拉長轉名期的方式，確保另一半不會即時放售物業。 進行近親轉讓，很大程度是為了取回首置身份，降低承造高成數按揭的門檻。千居有齊全港各區筍盤，立即搵樓。 常見問題