發展商在本港預售未落成新盤（俗稱樓花）前，一般要先獲「批預售樓花同意書」，亦稱作「預售樓花同意方案」或售樓紙。究竟甚麼是預售樓花同意書? 由誰來審批？內附甚麼條件？準買家可得到甚麼保障？等千居為你拆解。 立即跳往：預售樓花同意書的由來 | 同意書的審批要求 | 準買家注意事項 | 常見問題 近期更新 「預售樓花同意書」的由來 發展商向市民預售樓花項目，早於 50 年代已經出現，但當時監管制度寬鬆，連基本的合約條款、售樓資料以至發售形式，也未有訂明標準，甚至有不良發展商，在違反地契條款情況下，仍可興建住宅預售，最終令樓花項目爛尾收場。不時有買家遭受詐騙，付了錢卻收不到樓，風險甚高。 有見及此，為堵塞預售樓花制度的漏洞，增加市場的透明度，政府於 1961 年頒佈「預售樓花同意方案」。簡單而言，發展商必須證明具備足夠技術和資金，能完成發展項目，同時遵從其他條款規定，才可獲批預售樓花。 同意書的審批要求 預售同意書的批核程序，由地政總署負責，當局會仔細審閱在建新盤的各項細節，當中包括： 事實上，如同所有現行政策及法制，「預售樓花同意方案」亦會因時制宜作出調整，目的是加強對消費者的保障。 舉例，政府在 2018 年 6 月 修改「預售樓花同意方案」，要求發展商不論透過何種方式銷售樓花，每次推售的住宅伙數，不能少於有關「預售樓花同意書」所涵蓋的住宅單位總數的 20%。這樣做是為了阻止發展商「擠牙膏」式的售樓手法。 舊契新盤免於申請同意書 值得留意，位於舊契地 （即租期為999年）的樓花項目，發展商起樓後，即使以預售樓花形式公開發售，也不用先取得地政總署的「預售樓花同意書」。一手市場上的舊契新盤，常見於舊樓併購而成的發展項目，例子包括何文田的 VAU Residence、九龍城的瓏碧等。  雖然這類項目缺少了地政總署把關，但樓花買家仍受到「非同意方案」保障，簡單而言，就是代表買方的律師，須承諾確保買方受到與「預售樓花同意方案」類似的保障。 準買家注意事項 既然「預售樓花同意書」能為買家提供保障，購買樓花前，當然要先確定新盤是否已取得同意書；如仍未獲批，準買家不應簽訂臨時協議或其他文件，例如與地產代理或發展商簽訂「物業購買授權書」，甚至提交訂金作為預留費，以表達購買意向。 初次買新樓，不單止要了解整個購買程序，入市前更應搜羅同區二手樓資訊，比較樓盤優劣，即上千居搜尋全港各區樓盤。 常見問題

買樓要簽「臨時買賣合約」，這份合約包含了甚麼內容？由誰編制和提供？不履行臨約責任，買賣雙方會有甚麼後果？即讀臨時買賣合約須知，掌握買樓必經程序。 立即跳往：幾時簽臨約｜臨約條款｜臨約須否打釐印｜臨約轉名｜臨時訂金＋「撻訂」原因｜憑臨約申請按揭｜常見問題 近期更新 幾時簽「臨時買賣合約」？ 買樓的第一步是網上搵樓，第二步是睇樓，第三步是傾價，傾好傾錢，接下來便是由買賣雙方簽訂「臨時買賣合約」（臨約）。 臨約是一份具法律效力的文件，用意是確立買賣雙方的交易意向，表示買家和賣家均同意臨約寫明的成交價、成交日期、物業狀況等基本資料。 臨約雖比及後簽立的「正式買賣合約」簡短，但仍具有法律約束力。如買賣一方簽約後不履行合約條款，須對另一方作出賠償。 臨約由誰提供？ 如委託代理放盤 / 搵樓，代理會提供由地產舖編制的「臨時買賣合約」範本，此階段未需要動用到律師，可待簽正式買賣合約時才請律師。 如果自行放盤 / 搵樓，便需要雙方自行訂立臨約，或提早請律師代處理臨約和正式買賣合約的事宜。 臨時買賣合約條款 臨約內容一般包括以下條款： 臨約須否打釐印？ 租約要打釐印，其法律效力才得以承認。 那麼臨約是否都需要打釐印呢？ 這就視乎雙方幾時再簽正式買賣合約。一般而言，簽完臨約的 14 天內會再簽正式買賣合約，讓買賣雙方有充足的時間準備樓契文件、請律師，或者再上單位睇樓等等。 如果能趕及在 14 天內再簽正式買賣合約，臨約便毋須打釐印。 但如果超過 14 天才簽正式買賣合約，買賣雙方便須將臨約送往打釐印，費用為 $100。 情況 是否需要打釐印 簽好臨約 14 天內再簽正式買賣合約 不需要 簽好臨約 14 天後才簽正式買賣合約 需要，費用為 $100 臨約轉名做法 簽妥臨約後，買家或忽然改變想法，想轉名或加名，這種情況會否衍生額外費用呢？ 理論上，不論臨約是否已送往打釐印，亦算是一份有約束力的物業交易文件，買家事後想加名轉名，則屬新一項轉售交易，買家或須就此再付「從價印花稅」。 在2024年「撤辣」之前，政府推行辣招稅打擊樓市短炒行為，因此在短時間內買樓或簽臨約後轉名，還可能要繳付適用於短期轉售的「額外印花稅」(Special Stamp Duty, SSD)。（有關稅項已於 2024 年 2 月 28 日撤銷） 例外的情況，是買家轉名 / … Continue reading "正式買賣合約與臨約分別 + 正約條款內容 + 常見問題"

買細價樓，一般以開放式單位為主。譬如出名主打迷你戶的AVA系列，旗下位處長沙灣核心地段的單棟項目 AVA 228，最細的開放式單位「龍床盤」僅得 129 呎，售價 $280 萬。今時今日，$300萬內買到市區近港鐵站盤，有得固然有失，到底買開放式單位要注意甚麼？千居即帶準買家睇睇。 立即跳往：投資VS自住｜地點優勢｜未必可明火煮食｜管理費昂貴｜納米樓熱潮或退 1. 投資VS自住 開放式單位無房，未來如果想生小朋友、請外傭等等就非常委就。居住環境細，會引伸大大小小的問題，譬如小朋友因不能分房睡而欠獨立能力，長大後又感缺乏私隱。另外，現時外傭供不應求，外傭選僱主時都會比較揀擇，很多時會要求僱主提供獨立房間。買樓自住，多數是計劃組織家庭，想有個屬於自己的地方，如果忽視這些問題，日後就可能常有爭執拗叫。 反觀投資開放式單位作出租之用，吸引區內年輕上班族，租金回報或不俗。 2. 是否擁有地點優勢 租住開放式單位納米盤的主要客源是單身專業人士，通常會揀就近公司的地方居住。亦因如此，市區迷你戶一般會比較受租客歡迎。相反，開放式單位呎價高，搬入非市區，一般都會想揀個寬敞一點的地方。同樣預算下，租客可能會先考慮舊樓一房單位，新盤開放式單位便淪為次選。 3. 未必可明火煮食 開放式單位不是個個平等，有些是不許明火煮食的。大廈公契或指明樓宇內之開放式廚房單位不能進行明火煮食，業主租客便要特別注意。 同時，沒有獨立廚房，單位內的傢俬裝潢難逃沾上油煙的厄運。為了避免居住空間充斥油煙味，很多時開放式單位的住戶都會限制烹調的選擇。 4. 管理費貴得交關？ 管理費平貴，除了視乎屋苑會所設施多寡，更看樓宇總共有多少戶。伙數愈少，每名業主需要攤分的管理費便愈貴。絕大部分的市區納米樓新盤都是單棟項目，伙數有限，細碼的開放式單位亦要負擔昂貴的管理費。如果買來作投資之用，便要將這筆開支納入考慮之中。 5. 按保放寬　納米樓熱潮或退 政府於 2023 年 7 月放寬按揭保險下的按揭成數，首置人士買 $1,000 萬樓下的單位，最高可造 9 成按揭， $1,000 萬以上至 $1,500 萬，最高借 8 成，準買家不用再將價就貨，可以負擔更高價位的樓盤，此舉一出，不少地產名人均指未來納米樓熱潮即將減退，迷你戶、開放式單位的銷情可能受打擊。及後，政府再於2024年《財政預算案》宣布暫停壓力測試，並調整所有物業的按揭成數至7成，變相上車客或換樓客等以自用為主的客群，將有更寬裕的條件，或可選擇納米樓以外的樓盤。