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有份參與屋苑管理事務的業主，對業主立案法團及業主委員會具一定了解，但對互助委員會（互委會，Mutual Aid Committees）的作用，卻可能一頭霧水。互助委員會的職責是甚麼？掌握哪些權力？千居帶你認識逐漸被時代遺忘的互委會。 立即跳往：互委會由來｜互委會職責｜互委會VS業委會｜常見問題 互委會的由來 1982年，政府推行「地區行政計劃」，以鼓勵市民參與地區事務，互助委員會便從此紮根。互委會原意是協調政府部門工作。 有趣的是，計劃初期，互委會其實是以私樓作推廣對象。成立互委會的做法迅速擴展至公屋及工廈，全港目前有近 1,700多個互助委員會，遍布港九新界各區。 可是，互委會雖得民政事務處支持，但數目卻持續下降，不少設有互委會的舊樓，已被收回重建；部分則在成立業主立案法團後被解散。 互委會的職責 互委會的主要職責是推廣各項社區服務及活動，以促進鄰里關係，並為居民提供聚會場合，與居民一起參與社區籌組的活動。 互委會亦可因屋苑事務約見政府部門，與聯絡主任見面，有較多機會提出意見。大多公屋的互委會仍有實址辦公室，住戶可登門造訪。 互委會須至少有 3 名主要委員，包括主席、秘書及司庫，委員須於首次周年大會中投票選出，以後每 3 年改選一次。然而，互委會並沒太多實權，難以吸引新一代住戶出選，不少委員均是多屆連任。 互委會 VS 業委會 業主立案法團、業主委員會、互助委員會 3 個組織之中，僅互委會可由住戶組成，其他兩個組織成員，須全體為業主。 互委會和業委會一樣，皆不具法人身份，不能代表業主進行訴訟。3個組織之中，僅業主立案法團的意見具有法律效力和起訴權，能代表全體業主入稟向個別住戶、業主，甚至物業管理公司追討賠償。 業委會雖無法律效力，但始終是根據及按照大廈公契指引而組成，有一定的代表性，能促進業主與物管之間的溝通，屬於與外部協調的角色。 相反，互委會僅屬志願組織，由住戶自發組成，大廈公契一般未有指明必要成立，主要作用是建立睦鄰關係，發揮鄰里間互助精神，屬於內部協調的角色。 事實上，曾有人於2022年向前民政事務局提出對政府單方面終止某公屋大廈互委會計劃的投訴，而政府回應指，由於居民與政府有多種互相溝通的渠道，包括傳統發放信息的方式和資訊科技等，亦會邀請有興趣的居民出任活動大使，以保持與住客之間的緊密聯繫，因此認為終止委會計劃對溝通不會造成影響。 今時今日，鄰居之間的爭執或問題，大多由物業管理公司著手處理，隨著私樓的物管服務愈來愈全面，定期舉辦活動促進鄰舍關係，互委會的存在空間已大減，故現時有互委會的私樓為數不多，走進屋邨才多見互委會蹤影。 事實些，擁有優質物管公司的屋苑，或多或小可扮演互委會的角色，亦可視為出租優勢之一。即上千居放盤。 常見問題

地積比率是一個城市規劃用途的專有名詞，你或許間中在新發展項目當中聽過，地積比率是一個重要的城市發展指標，但是，你知道它實際的定義是什麼嗎？你又有沒有聽過地積轉移、地積放寬？其實地積比率與許多土地規劃問題掛鉤，因此是一個值得探討的概念，今日，千居準備了以下文章，為你解釋地積比率的相關知識，並且一同探究背後發展的限制。 立即跳往：何謂地積比率 | 地積轉移 | 放寬地積比率 | 限制與困難 | 常見問題 近期更新 何謂地積比率？ 地積比率（Plot Ratios）是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率越高，代表可興建的樓宇總面積越高。 一般而言，根據香港規劃署規定，住宅用途的最高地積比率大概是8至10倍，主要集中在香港島的地盤，而商業用途等地帶獲准的最高比率則是15倍。假如一個地盤面積是1,000平方呎，地積比率是8倍，該地盤最高的可建樓面面積則是8,000呎。 為何要訂立地積比率？ 地積比率是界定建築密度的指標，而建築密度亦同時影響著該地區的人口密度。香港的土地資源珍貴有限，所以需要訂明土地的最高地積比率，才能夠確保發展項目除了有效地使用土地，亦要顧及平衡市民生活需求，例如地區是否有足夠基礎配套，支持其人口密度。 最合適的地積比率，就是能夠用盡土地資源之餘，又不會造成周邊的城市基礎設施壓力過大。 地積轉移 由於並不是每個地區的發展地盤都用盡地積比，所以衍生了地積轉移的發展概念。地積轉移的意思即是，將某幢樓宇或某個發展地盤，未用盡的地積比，轉移至另一個地點使用，亦可算是轉移土地發展權的一種。 由於香港的可發展土地貧乏，所以香港也有地積轉移的規劃，以增加土地發展的靈活性和效率。 中環下亞厘畢道 一般而言，地積轉移的應用通常適用於文物保育項目，例如2011年，政府提出重建聖公會位於中環下亞厘畢道的古建築群，並且允許聖公會在此項項目中轉移地積。由於整個重建方案涉及超過三萬平方米的面積，比起原址的地積比多出一萬平方米，所以政府批准聖公會，將某部分建築群，包括幼稚園和神學院，轉移至畢拉山另一幅地皮重建。 中環匯豐總行 根據現行條例，如果為了托寬大廈所在的街道，或者能夠將大廈的地面空間作為公共用途，發展商可以此轉移作公共用途的地積，至發展更高更大的總樓面面積。而中環的匯豐總行便是將大廈的底層作為公共空間，以此提高總建築面積。 放寬地積比率 除了地積轉移可以活用建築面積外，亦經常有人向政府建議放寬地積比率，允許發展商有更多興建面積。 放寬地積比的用處有幾個，其中較多人支持放寬的原因，便是可以增加住宅供應。眾所周知，香港的房屋供應緊張，因此需要提高地積比來增加房屋供應量。 其二，提高某些地區地積比可以縮短城鄉發展差異。香港島的住宅發展地積比最高可達10倍，但是新界偏遠地區的地積比則可能只有少於3倍，許多保育價值偏低的地帶也被遺棄，浪費了大量土地資源。如果能夠放寬某部分新界土地的地積比，用作興建住宅或發展不同設施，亦能改善鄉郊居民的生活，及增加住宅的選擇， 其三，放寬地積比能夠加速舊區重建。目前為止，由於新界地區的地盤的地積比甚低，比不上市區，所以發展商對於重建新界舊區的意欲不高。以新界的荃灣和九龍的深水埗為例，荃灣的地積比只有5倍，而深水埗最高可達7.5倍，因此難以得發展商收購重建，因為重建空間不大。如果政府願意放寬地積限制，便能提高發展商重建一些原本地積比較低的舊區，加速城市的繁榮發展，提高整體生活水平。 限制與困難 無論是地積轉移，還是放寬地積比，都有不同方面的限制和顧慮，並不是隨隨便便就能打破原有的規例。 首先，政府早已制定了「分區計劃大綱圖」，訂明每個地區的地積比，如果有發展商希望轉移地積、或者提高建築項目的地積比，就需要向城市規劃委員會申請，並可能需要經過修改地契、換地、補地價等繁複過程，並且最終的決定仍然是不確定的因素。 另外，改變建築地盤的地積比，最大的考慮是土地附近的交通網絡、基礎設施甚至環境因素，是否能夠支援放寬地積比後，隨之提升的建築和人口密度。如果地區本身的發展配套不足，可能要靠市建局進行市區重建後，才能增加該區地積比。 地積比率能夠決定建築、發展密度，對於香港這個土地資源珍貴的城市，絕對是重要的一個指標。買家入手樓盤前，也不妨留意心水地區的地積比率，查看居住地區的發展是否過於密集，附近有沒有足夠配套支持與地積比相稱的發展。或者從過低的地積比也能夠看出，該區的發展力度不足，代表可能相對應的設施也不會那麼完善。 人人都想住在周邊配套完善、發展密度恰當的舒適小區，如果對不同地區的樓盤有更深入了解的興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題