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【香港樓價走勢】市價是甚麼？買樓必睇 4 大指標數據，掌握樓市行情
地產資訊 | 2026 年 10 月 2 日
香港人茶餘飯後話題，總離不開物業投資。對於打算上車的買家，最關心當然是何時入市，而最不想發生的是「高追」，即在香港樓價處於高位時買入物業，令未來供樓的壓力增加，也縮減了以後賣樓的利潤。行外人想知香港樓價行情，絕非無從入手，最基本可參考以下幾個指標：
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立即跳往：差估署樓價指數｜成交紀錄｜網上估價｜RICS x 千居樓市分析
近期更新
- 差估署公布住宅售價統計數據，2026 年 8 月份住宅售價指數為 320.5 點，按月升0.06%；租金指數則報210.3點，按月升1.64%。(2026年 10 月)
1. 差估署樓價指數
一般樓市數據的缺陷是缺乏精準性，舉例，你找到了一份有關全港私樓單位平均售價的數據，並按港島、九龍、新界三大區域作區分，這些數字對你投資個別地區、屋苑的單位，參考價值其實不算太高。單單講新界，元朗和屯門、屯門和沙田、沙田和烏溪沙各區的供求已有不同；同區之中，近鐵和不近鐵的單位，優勢又有差異；即使同一屋苑，望東和望西、山景和樓景，樓價分野也相當顯著。那麼你就可以大概估計，這個「平均售價」對比你心儀單位樓價走勢的準確性。
有見及此，差餉物業估價署自 1980 年起，便開始為本港私人樓宇整合「售價指數」（又作「樓價指數」）。樓價指數的計算基礎，是根據物業的「應課差餉租值」。「應課差餉租值」即是每年交差餉前，差倍署會為物業估算，如果在公開市場上出租，一年可得的租值收入，當中已考慮到物業樓齡、面積、層數、座向等條件，以應課差餉租值來推算香港樓價指數，得出來的趨勢會比較準確。
差估署樓價指數按單位面積大小分成 A 至 E 類別，以 A 類單位面積最細。一般而言，差估署樓價指數跌，或意味著香港樓市下行，反之亦然。
參考：差估署物業市場統計資料
2. 成交紀錄
如果已鎖定幾個心儀的屋苑，但又猶疑不決，想知道香港屋苑歷年的樓價，評估一下升值潛力，可參考該屋苑的成交紀錄。
現時，各搵樓平台均載有從政府網站擷取而來的成交紀錄，當中列出了單位最終的成交價，你可以憑成交紀錄作多重比較，從而大概掌握香港樓價的走勢，譬如：
- ▸ 比較賣家現時叫價和其當初買入價（只要有單位地址，便能在平台搜尋單位對上一次成交價）
- ▸ 比較不同屋苑的交投走勢
- ▸ 比較同一屋苑條件類近的單位（如樓上樓下一層）對上一次的成交價
- ▸ 參考屋苑最近期的成交呎價
買樓前睇成交紀錄是必須要做的事，如果打算未來幾年上車，平日有空時便可逛逛平台提供的成交紀錄，了解一下屋苑歷年是否不斷有放盤，價位一般如何，到你儲夠錢上車時，分分鐘已修煉完成，比代理更熟悉香港樓價的行情呢！
睇成交紀錄時，或會發現有些樓價奇低的例子，這些通常只是內部轉讓，即是以一般物業交易的程序，將單位轉名予親屬，而非真正有放盤成交的個案。
3. 網上估價
如果你的目標非常明確，只是在兩三個單位之中周旋，那麼你便要學識善用網上估價這項免費工具。
銀行和一般搵樓平台均有提供免費網上估價，只要有物業的詳細地址（幾座、幾樓、幾室），便能即時獲得單位的估值。一般而言，銀行估價是香港樓價的指標，換言之，單位的估價大概就可以被認為是「市價」。
- ▸ 如果賣家的叫價貼近估價，這便叫做「貼市賣」；
- ▸ 如果叫價遠高於估價，接手的買家可算是「高追」；
- ▸ 如叫價低過估價，這類單位大概可被歸類為「筍盤」。
有買家接受單位以估價成交，也有投資人士堅持「低估價兩成」的原則吸納筍盤，認為買樓雜費多，要賣家低開，計計埋埋才有利可圖。銀行估價可謂是物業交易過程中最重要的指標，各銀行對同一個單位的估價或有差異，買樓前建議多向幾間銀行格價。
估值雖然重要，但絕非唯一的考慮因素。銀行估價基礎未必考慮到單位內部裝修，如果單位本身靚裝，可以搬入即住，或連租約放售，已有穩定租戶，因為買家能節省可觀的裝修費，亦避免了白白供樓而單位空置的情況，賣家有機會企硬高開叫價而不退讓。
凶宅、凶宅附近、部分唐樓、村屋等物業，銀行未必會提供網上估價，買家需致電個別銀行查詢。
4. RICS x 千居樓市分析
以上的數據雖具參考價值，卻欠缺前瞻性，讀者只能自行分析過去數據，判斷香港樓價的未來趨勢。如果你是行家，想知道其他行家對樓市前景的想法，並統計成一個針對未來樓價、成交量和租金預期的數字，你可考慮訂閱皇家特許測量師學會與千居聯辦的樓市調查。
這份調查是香港樓市走勢的月度指引，分析了住宅市場前線行家對樓市的信心指數，除了回顧過去樓市變化，更會根據行家的預測，統整成對樓市未來 1 個月、3 個月、1 年至 5 年的預期，令你能更快掌握行情，了解香港樓價走勢。
詳情參考：千居 x 皇家特許測量師學會：香港住宅地產市場問卷調查
