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【2021地產經紀考牌懶人包】新手入行必讀|不斷更新

  • By
  • 千居 Spacious
  • June 30, 2021

各行皆蕭條,唯獨地產旺? 過百萬年薪不是夢? 做地產經紀真的可以發達? 是的,地產是多勞多得的行業,每月賺多少錢,視乎你有幾大決心和努力。起跑線前人人平等,入行第一步是先考取地產牌。

想知如何轉行做地產? 入行前有何準備? 揀大行定細行? 揀哪一區? 代理日常工作做甚麼? 如何分佣拆佣? 看完這篇文章便一清二楚。


立即跳往:申請地產牌照資格 | 地產牌照種類 | 考試報名費用準備考試 | 入行前準備:大行 V.S. 細行 | 入行前準備:豪宅區 V.S. 大型屋苑入行前準備:掌握地產資訊地產代理日常工作 | 搶客招數 如何分佣拆佣? 

申請地產牌照資格

雖然做地產經紀入行門檻低,但不是人人可做,地產代理監管局 (地監局)已列明獲取牌照須符合的條件:

年齡

年滿十八歲;

學歷

完成中學五年級或同等程度教育;

考牌成績

申請牌照日期前12 個月內,在資格考試中考獲合格成績;

符合適當人選

主要條件包括:

— 非未獲解除破產的破產人

— 最近5年內沒有與債權人訂立債務重整或償還協議

— 不曾根據《地產代理條例》喪失持有地產代理牌照資格

— 非《精神健康條例》第二條所指的精神紊亂的人或病人

— 不曾因欺詐、舞弊或其他不誠實的行為而被定罪

— 不曾根據《地產代理條例》被定罪及被判處監禁

— 不曾因其他罪行被定罪

地產牌照種類

分為營業員牌照及地產代理牌照兩種。

營業員牌照 (俗稱細牌或S牌)

持有人只可作為持牌地產代理公司的營業員從事地產代理工作,不可獨資或合夥經營地產業務,或成為地產業務董事。

地產代理牌照 (俗稱大牌或E牌)

大牌可再細分為個人牌照及公司牌照,後者不在此詳述。大牌持有人可以是地產代理業務的獨資經營者、合夥人或董事,同時可作為營業員。

好多人問,該考大牌定細牌?這其實沒標準答案,視乎你怎樣規劃你的職業生涯。簡而言之,如果想看看地產行業是否適合自己,建議考細牌;如果長遠目標是晉升管理層,建立自己的銷售團隊,考大牌則是必須的。

銷售海外物業,是否需要考地產牌?

根據 《地產代理(豁免領牌)令》,地產代理如純粹銷售海外物業,不涉本地物業,其營業不受地產代理監管局規管。

但仍需在其所有信件、帳目、收據、單張、 小冊子及其他文件內及在任何廣告中,述明並無處理位於香港任何物業的牌照。


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假設你年滿十八歲,具備中五或同等程度學歷,同時符合地監局所規定的適當人選,接下來需要做的是在資格試中考取合格分數。

考試報名及費用

查閱考試時間

登入地監局網站查閱考試時間表,視乎所報考的牌照,查看不同考試場次及日期,通常只顯示近三個月。營業員牌照試提供電腦試或筆試;地產代理牌照試只有筆試。

開始報名

不同資格試有指明如何報名 ( 網上 / 郵遞 / 親身或委托他人交表 ),地監局網站頁面會提供網上報名連結及下載報名表連結。

網上報名

連結轉載到高峰進修學院考試中心 (PEAK) 的網上報名系統,高峰​為職業訓練局機構成員之一,負責安排及執行地產資格試。

在報名表上揀選考試地區及語言,同時選擇是否願意在網上查閱考試成績,考試地區選定後不可更改。

記得盡早報名 (額滿即止) 及於報名前細閱報考須知及考生須知。

索取報名表

因應疫情,查清楚是否允許郵遞或親身報名。

可經由考試中心網頁下載;或到地監局辦事處 (香港灣仔皇后大道東183號合和中心48樓01室) 或高峰考試中心辦事處 (香港灣仔活道27號職業訓練局大樓M層) 索取。

費用及付款方式

營業員牌照 (細牌) 考試費為$550,地產代理牌照 (大牌) 考試費為$800。但地監局已於2021年6月宣布,由2022年1月1日起,細牌及大牌考試費將會加價,分別增至$650及$900。

網上報名以信用卡(Visa/萬事達/銀聯)繳付。

郵遞報名以劃線支票或銀行本票(抬頭為「職業訓練局」)繳付。

親身或委托他人代為報名以現金、易辦事,信用卡(Visa/萬事達/銀聯)或Alipay HK/WeChat Pay HK繳付。

確認報名電鄱及准考證附件

完成網上報名及繳付費用後,將收到來自考試中心的確認郵件。如報名獲接納,將於報名後至少兩個工作天(報名當日不計)另收取接納通知郵件,內有准考證附件,須以香港身份證/護照號碼開啟。記得列印准考證,並於考試當日出示。

如親身或委託他人遞交報名表,在成功繳費及接納報名後會即時獲派發收據及准考證。

準備考試

由於沒有指定溫習材料,考生主要從以下幾個途徑備試:

監管局網頁資料

— 到書局購買地產資格試天書

— 報讀地產資格試課程

— 先入行後考牌 (部分代理行提供免費考牌課程)

兩種資格試的應考範圍不同,雖然地監局沒有出版任何溫習材料,但其網站上有列出考試內容、範圍、形式、試題數目、時間及合格分數。詳情瀏覽 地產代理考試攻略 一文。

從報考到正式考試日期,通常只有一個多月時間準備,想合格就必須勤加溫習,不要以為單憑常識足以應付,試題中涉及多種法例、執業常規及操守守則,容易混淆。

考試當日須攜帶物品清單:

— 報名時使用的有效身份證明文件正本

— 准考證

— 鉛筆及膠擦

註:試場不准及毋須使用計數機及電子設備。

收取成績單

成績單在考試後十四個工作天可於網上查詢,但只供給已同意在網上公布考試成績的考生,同時會以平郵方式把成績單郵寄給考生。

所顯示的考試成績為 (成績優異/合格/不合格/缺席/取消資格)和試題第一及第二部分的分數。

如考牌合格

須在「成績通知單」發出日後12個月內向監管局申請有關牌照,否則所考獲成績不獲承認作申請牌照之用。

如考牌不合格

未能在考試取得合格分數,可再報考即將舉行的資格試。



入行前準備

假如已順利考獲牌照,恭喜您,意味著離入行賺錢只差一步,這一步要考慮的是去哪一間行、做哪一區,以下分析綜合千居不同代理意見。

大行 V.S. 細行

大行一般指全港最多分行的四大代理行。

細行指四大行以外的代理行,細行可以有分行,但通常集中同一區。

做大行優點

1.發展商通常只授權大行推售新盤,做大行可「食」盡一手及二手市場

2.大行營運較有規管,信譽較有保證,而且盤源多,較易吸引街客

3.因大行網絡大,有機會與不同區同事甚至細行合作,變相做到跨區生意。

做細行優點:

1.與公司對拆的佣金比例較高

2.細行集中區內二手買賣,通常與業主關係好,熟客多,獲不少轉介生意

3.細行員工較少,學習機會多,更快掌握行內知識及技巧

截至2021年3月底,全港地產持牌人有近45,000人,假如身邊朋友做地產,不妨問問他們意見,有沒有好介紹,遇到好「師父」,比決定做大行定細行更重要。

 豪宅區 V.S. 大型屋苑

做豪宅區優點:

一宗豪宅買賣上幾千萬,甚至過億,做一宗相等於成交了5至6宗中小型單位,而且豪宅買賣不一定比一般買賣難做,豪宅買家資金充裕,只要是優質盤或具備升值能力便入市。相反,普通買家因預算不夠,需要更多的議價及比較才入市。

做大型屋苑優點

做大型屋苑客源多,睇樓量及成交量高,可接觸更多業主、潛在買家及租客。今天的租客,日後有機會變成買家,買家日後亦有機會換樓 (買更大更貴的樓),只要客人對你有信心,有朝一日生客變熟客,熟客又再介紹新客,客底越儲越多,生意不成問題。

不論做大型屋苑還是豪宅區,除了考慮區內屋苑,還要想想你對該區的熟悉程度,以及該區是否遙遠,始終地產工時長,離得太遠,回家很累。

如何率先掌握地產資訊

做地產經紀,要做到「知盤熟價」才夠專業,簡單來說,要掌握區內成交數據及手頭上放盤,所以做地產經紀很重視與業主打好關係,這個可於入行後累積,但入行前也可以好好準備。

例如上千居地產平台搜尋成交數據及實用資訊,加深對地產市場認識,千居全面提供全港各區新盤供應二手成交租盤樓市政策租買攻略,越早了解越著數。


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地產代理日常工作

做地產最重要開單,過程中離不開以下部分:

— 介紹及促銷物業

— 安排梯樓

— 索取或提供有關物業資料

— 磋商買賣或租賃條款

— 草擬、安排及簽訂買賣協議或租賃協議

最基本工作是與買賣雙方保持關係,每間代理行有一個業主資料庫,代理要經常與業主聯繫,持續更新物業狀況,例如價格變動,盡力介紹物業給潛在買家、帶客睇樓等等。

另外還有一手市場,有新盤即將推出時要記熟樓盤資料及價單,預先參觀示範單位,有時發展商會與前線同事開會,講解樓盤賣點及提供一切支援。

搶客招數

另一方面,做地產亦要與時並進,行業競爭大,自然要各出其謀,才可成功搶客:

網上宣傳

業主慣常將一個盤放給多間代理行,遇到相對優質的放盤,須爭分奪秒,經紀可以選擇把靚盤同步放到具人氣的第三方樓盤搜尋網站。例如千居每月瀏覽量 高達350 萬 ,足以令樓盤曝光率倍增,快一步搶客。

拍片介紹

隨著網上睇樓普及,拍片介紹單位或社區配套越來越流行。總之,做地產是為自己做生意,除了要知盤熟價,還要找方法開單。


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如何分佣拆佣? 

地產經紀收入主要來自佣金,佣金是指買賣雙方經代理促成交易需付予代理的佣金,每宗交易的佣金不一定收取同一百分比,可經由雙方協議決定,但無論如何,買方付給代理的佣金,或賣方付給代理的佣金,都會在合約中清楚列明,讓買方、賣方及代理三方共同知悉。

這筆佣金,還要與受聘代理公司分拆,分拆比例視乎所得佣金而定,各間代理公司的比例不一,佣金金額越多,分拆所得的比例越高。

做一單生意有多少佣金落袋?

一般來說,會以一個月累積賺到的佣金計算該月個人佣金收入,而每宗成交 ( 買賣或租賃,一手或二手) 的分佣比例均不同。

舉例:

假設促成了一宗1000萬的二手成交,買賣雙方同意各付 1% 給代理,即可收到20萬佣金。

假設$20萬佣金的分佣比例是30% (公司70%:代理30%) ,即代理就該宗成交個人收到的佣金有$6萬元。

以上例子主要是營業員的拆佣方式,經理級的拆佣是以整個團隊所賺的佣金計算。