買樓資金有限，想以低於市價買樓，可以考慮「銀主盤」。但行經地產舖，或在網上搜尋，似乎不見銀主盤的蹤影，到底神秘的「銀主盤」與一般放售樓盤有甚麼分別？買家應如何搵樓、睇樓，以至入手？等千居教你銀主盤購買程序！ 立即跳往：銀主盤是甚麼｜銀主盤定價｜銀主盤購買程序｜銀主盤按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是「銀主盤」？ 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤定價 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。既然如此，銀主盤不存在拖累樓價的隱憂。 不過，現實中確有不少低於市價發售的銀主盤，但「筍」不在於契約有問題，而是因為： 1. 經濟差，樓價跌 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 2. 斷供物業狀況參差 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 3. 公開市場業主叫價過高 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等的叫價。 當同期的銀主盤反映最新物業估值，而業主放盤則比估值高，相比之下，貼近市價的銀主盤就是平貨。 銀主盤購買程序 1）搜尋銀主盤 你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告，當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說，銀主盤須經代理洽購。 2）預約睇樓 拍賣之前你可預約睇樓。部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 另外，部分銀主盤會連租約出售，能否視察單位，或要視乎租戶會否通融。 3）參與拍賣／入標 選定心水銀主盤，可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。 公開放售 銀行會委託地產代理放售物業，開價一般參考市價。如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 公開拍賣 如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。 銀主盤按揭 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。 同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

準買家因各種樓宇問題而「踢契」，時有所聞，到底踢契有甚麼意思、踢契原因為何，業主如何避免？踢契與「屋仔」有甚麼關係？文末加映：千居教你地產術語「掛臘鴨」、「麵粉價」兩詞點解！ 立即跳往：「踢契」意思｜踢契後果｜常見踢契原因｜屋仔業權問題｜常見問題 近期更新 「踢契」意思 「踢契」正式為「業權質詢」，意思指買賣雙方在簽妥臨時買賣合約或正式協議後，賣方必須提交樓契等文件，證明物業業權良好，並為市場所接納（Good and Marketable）。 賣方提交文件後，買方可在合理期間內（一般為收到樓契文件後 7 個工作天），就樓契內容或物業之狀況，藉律師行向賣方提出合理的業權質詢（即踢契）。 如賣方律師未能在合理期限前（一般為成交前最少一個工作天），就業權提問作出完滿解答，以及提供令人信納的證據，即或被視作違反了簽訂協議，買方「踢契」成功。 踢契後果 如買方踢契成功，則有權終止買賣，向賣方取回訂金，並向稅務局申請退回印花稅。買方更有權根據合約條款，向賣方提出進一步法律訴訟。 亦因如此，有買方會借用「踢契」的手段，設法在不用撻訂的情況下終止交易。 常見踢契原因 以下情況，賣方或被視作未能證明「業權良好」，即不能證明擁有出售該物業的權力： 以上情況，常見於舊樓和村屋，亦即「屋仔」。 屋仔業權問題 丁屋、村屋等屋仔的地權、業權追溯年份久遠，不免有業權文件遺失、沒有紀錄的問題，而遺產物業又常有業權糾紛的問題，令「屋仔」和「踢契」劃上關係。 要避免踢契，買賣雙方最好找熟悉驗契的律師，及早揭發業權問題，修補漏洞，訂立與情況相乎的合約，避免交易落入訴訟程序。 買樓除了要學會避開陷阱，更要掌握樓盤資訊，才可買得心頭好，即上千居物色各區放盤。 常見問題

發展商推出新盤時，在收票前後或當日會同時開放示範單位，供公眾參觀，一般會根據每個戶型提供 2 款示範單位，一款是未經改動的「清水房」，另一款是經裝修和佈置後的示範單位。睇示範單位，有何注意事項，下文告訴您。 立即跳往：清水房｜經改動示範單位｜示範單位參觀貼士｜常見問題 近期更新 清水房 清水房，即無改動示範單位，亦是日後落成的交樓標準，單位間隔、用料、連帶傢私及家電等一切細節，都須與樓書所述一致。 假如清水房所展示的與樓書有出入，發展商必須在示範單位中，貼出告示說明兩者之間的分別。 買家在參觀示範單位當日，可從清水房中，實際感受一下新盤的用料質素。 經改動示範單位 除了清水房外，發展商另外提供經改動的示範單位，作用是令媒體及準買家覺得單位實用美觀，這種連裝潢的示範單位，經過設計師精心佈置，間隔亦有可能被改動。 這類示範單位未能如清水房般，真實反映新盤質素預期。例如，賣方為提升空間感，會拆去間隔牆，並以鏡身、玻璃、共用入牆衣櫃等取代，看起來更加闊落。 針對這類改動，發展商需要在地上以實線畫出原間隔牆位置，以供準買家參考。 另外，設計師除了精心挑選色系風格，有時更會添置迷你傢俬，食飯枱凳、睡床、書枱等大型傢俬，或會比平時常見的細幾吋，讓單位看起來更寬敞。買家入伙時，或突然發現單位實用度大降，放不下當時單位的示範佈局。 不過，這些改動亦不是全無限制，示範單位內的間隔，必須是業主將來毋須經屋宇署批准，亦可進行改建而得出的佈局，否則不能使用。 示範單位參觀貼士 參觀清水房時，準買家宜自備度尺在單位內進行量度、拍照或錄影，進一步準確掌握新盤的大小和預期質素。 而在經改動的示範單位內，準買家雖可進行量度，但不一定准許拍攝，故準買家最好自備度尺，亦方便日後添置傢俬。 還在猶豫買新樓還是二手樓? 即上千居搵屋，樓盤資料一目了然！ 常見問題