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繼承遺產物業必知:業權/按揭/凶宅問題

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 17, 2020

遺產物業承辦手續繁瑣,繼承人要特別注意以下幾點:



立即跳往:業權類別海外物業受當地規管償還先人債務轉名前不得轉按出租放售承辦書遺產物業非送契樓遺產物業非凶宅


處理方法按業權類別各異

業權大致分3種,包括全權擁有、分權共有,和聯權共有,3個業權形式的繼承方法也不同。

1 . 全權擁有 (Sole ownership)

即是物業僅得一位業主。業主過身後,物業便全權屬於繼承人。

2. 分權共有 (Tenancy in common)

即「聯名物業」的其中一個形式,每名業主各持一定比例的業權。業主過身後,其所持有之業權部分會自動由其遺產受益人所取得,繼承人會成為聯名業主之一。

3. 聯權共有 (Joint tenancy)

亦屬「聯名物業」的其中一個形式,又稱「長命契」。聯權共有下,身故者持有的物業權益將自動由其他在世的聯權共有人繼承,直至剩下最後一人為止。

如原本只得2名聯權共有人,在世的聯權共有人便成為物業唯一擁有人。如聯權共有人多於2名,身故者生前擁有的權益將平均分予其餘的共有人。


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海外物業受當地規管

如身故者持有海外物業,其遺產繼承則受當地法例規管,或需依法繳交遺產印花稅(香港現已取消徵收遺產印花稅)。


仍須償還先人債務

將遺產分發予受益人前,遺產代理人會先清還債務才作承繼,並不會因為借款人已過身而一筆勾銷。如物業之前因欠債而被釘契,繼承人便須先還債「解釘」。如遺囑資產不足以應付債項,而繼承人亦無能力代為還款,債權人便有權入紙法庭,強制收樓


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繼承人負責續供按揭 轉名前不得轉按

如遺產物業尚有未清還之按揭貸款或按揭保費,供款責任將由繼承人承擔。

承辦需時約4至5個月,過程中遺產代理人不得代為轉按 / 加按,必須等承辦手續完成,物業成功由身故者轉名至繼承人後,才能轉按、加按或重按。

想加快進度,遺產代理人可以先向銀行提供死亡證和律師樓文件,申請按揭預批。待高等法院的遺產承辦處發出轉名令後,銀行便能即時發放貸款。


出租放售要等承辦書

承辦期間,如想將物業出租或放售,必須先從高等法院的遺產承辦處取得遺囑認證書(Grant of Probate)或遺產管理書(Letter of Adminstration),兩者統稱為「承辦書」,用以證明遺產代理人有權處理死者遺產。

取得承辦書後,即使物業未完成轉名,遺產代理人仍有權代為將物業出租放售。新業主必須保存這份承辦書,否則日後放售時或因為文件不齊全以致交易告吹。

如物業一直用作放租,繼承人須就處理承辦期間之租金收入交物業稅


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遺產物業非送契樓

遺產的一切承辦處理,均須得到高等法院頒布命令(即承辦書)而授權。遺產物業雖不涉及金錢交易,亦不會被視為「送契樓」。如身故者在世時欠下債務,但債權人未有將欠債登記於身故者物業的土地登記冊上(如財仔數),遺產取得承辦書後,債權人即使入稟小額錢債審裁處 或區域法院,亦因兩庭之裁決不能凌駕高院令,而難以成功收樓取回欠債。


遺產物業非凶宅

轉名後,律師樓會把死亡證登記於物業的土地登記冊,查冊時會顯示。一般而言,自然死亡的話,即使地點為單位,銀行都不會視其為凶宅。