買樓時要交印花稅，買樓後又要交物業稅？你沒有看錯，部分業主買樓後，的確要每個課稅年度繳納「物業稅」。究竟誰要支付？如何計算？報稅方面有何注意？等千居與您講清楚。 立即跳往：物業稅適用對象｜物業稅計算方式｜報稅貼士｜常見問題 物業稅適用對象 物業稅只針對買樓收租業主，如果物業於課稅年度有租金收益，業主就要報稅。自住業主大可鬆一口氣，不用提心吊膽怕報漏稅。 物業稅計算方式 物業稅的稅率是全年淨租金收入的 15%。所謂全年淨租金收入，是指每年課稅年度（即 4 月 1 日至翌年 3 月 31 日）的淨出租收入，扣除了差餉、不能追回的租金及修葺費等事項。 修葺費因物業樓齡而異，稅局為簡化計算手續，會自動在業主的淨租金收入中劃一扣減 20%，作為修葺和支出的標準免稅額。該 20% 包括了所有因放租而衍生的雜費支出，業主無須向稅局提供相關實際支出證明。 假如租客拖欠租金，業主在報稅時要計算被拖欠的租金收入，差餉由業主支付，已確認無法追討租金時，可申請扣減。 物業稅計算例子 假設單位月租為 $10,000，業主須繳之物業稅如下： 年租＝$10,000 x 12 個月 ＝ $120,000 $120,000 減 5% 差餉 ＝ $114,000 $114,000 減不能追回的租金（假設無 ）＝ $114,000 $114,000 扣減劃一 20% 修葺費 ＝ $91,200 $91,200 x 稅率 15% ＝ $13,680（應繳物業稅） 報稅貼士 有樓收租的人士，填報稅單時，宜選「個人入息課稅」方法報稅，而非直接繳交物業稅。雖然兩者的計算基準一樣，但以「個人入息課稅」方法，報稅能享扣減供樓利息支出。 業主不用擔心申報個人入息課稅，反而要納更多的稅，因稅局會用對納稅人較有利的方式評稅，並向納稅人發出轉換評稅方法的通知書。只要納稅人正確申報所有收支，就大可以放心。 20 … Continue reading "買舊樓收租，租金回報有幾高？投資舊樓VS新樓考慮重點"

新手業主把單位放租，第一步要做的，是掌握最基本的放租知識，以免誤墮法網，或被別有用心的租客乘虛而入。千居為新手業主盤點 ７ 大放租注意事項，教你跟足程序放租。 立即跳往：不能借高成數按揭｜打釐印｜通知差估署｜繳交物業稅｜短租不可少於28日｜計清免租期｜支付管理費 | 常見問題 1. 不能借高成數按揭 一心打算買樓收租的必須注意，透過按揭保險承造高成數按揭（首置 9 成，非首置 8 成），僅限於買樓自住人士，若申請按保，業只能在特定情況下有條件出租單位；不申請按保的話，所有物業一律最高只可借 7 成。 銀行會不定時抽查按揭單位是否自住，方法如要求借款人提交水、電、煤等單據，並要求業主續簽自住證明。當然，如果業主沒有將水電過戶予租客，所有單據仍然在自己名下，銀行是難以查證單位是否切實自住的。 過去自住與放租的最高按揭成數只差 10%，只要業主準時供款，銀行有息收，一般沒太大因由深入調查，業主是否擅自放租。事實上，坊間「偷雞出租」的情況極之普及，有申請人會謊稱自住，實質用來出租，或者自住一段日子轉為出租，不通知銀行。 不過，自從按揭保險計劃將自住按揭成數上限調升至 8 至 9 成，再加上政府暫停壓力測試，不排除銀行因風險增加，有更高機會抽查單位。 如被銀行揭發單位並非自住，銀行一般慣常做法是收回貸款（call loan），追回不同成數之間的差價。雖然貸款從來不屬於業主，說不上是金錢損失，但要臨時填錢補貸款額，難免打亂陣腳，令業主頓失預算。另外，按證公司亦會抽查單位自住情況，如有違反，或須補繳保費。 2. 打釐印 放租前要注意，租約要打釐印，方獲政府認受其法律效力。 如草擬租約時草草了事，條款有互相抵觸之嫌，又不將租約送往打釐印，一旦遇上欠租，有關租約可能不被法庭接納為證據，更可能需面對稅務局提出的索償訴訟。補打釐印須繳罰款，重則為 10 倍。 3. 通知差估署 簽署租約後，除了要打釐印，業主更須於一個月內向差餉物業估價署呈交一份 《新租出或重訂協議通知書》 （表格 CR109），否則即使租客拖租欠租，業主亦無權採取法律行動追討租金，不幸遇上租霸便求助無門。 依時交表的話，這項程序費用全免；逾時則須繳 $310。加簽後，差餉物業估價署會寄出表格予業主租客雙方。如業主因想避稅等種種原因，不向差估署呈交通知書，租客得知後，或要求減租，甚至遷出。 4. 繳交物業稅 業主放租後，要注意記得為放租物業繳交物業稅。詳細計法、如何報稅可以更慳等問題，可讀千居有關物業稅的文章。 5. 短租不可少於 28 日 租約一般為期一至兩年，為覓得租期更靈活的好租盤，不少租客均願意繳付比市價略高的租金。有見及此，有業主為求推高租金回報，情願短租單位，甚至將單位刊登在不同的民宿網。 事實上，一般民居的租期不得短過 28 日，否則單位即被視作為商業用途（即經營旅館），既違反大廈公契，亦屬違法。 始終香港多分層大廈，保安嚴密，常有陌生臉孔出入的話，很容易被發現。如果管理公司或業主立案法團懷疑有人將單位短租，或會入稟提告業主。 6. 計清免租期 很多業主會為租客提供免租期，方便租客搬屋。免租期幾時開始、幾時完結、為期幾多日等等，其實是會影響釐印費的計算。免租期和釐印費的問題，千居另有文章闡釋。 7. … Continue reading "買舊樓收租，租金回報有幾高？投資舊樓VS新樓考慮重點"

樓契副本是遺失樓契後補領的文件，物業市場上不時出現無契樓或半契樓，都是因為樓契的缺失而造成，而樓契背後牽涉的業權問題亦相當複雜。如果你並不知道樓契的重要性，千居在以下文章將會詳述，樓契副本的補領程序，告訴你遺失樓契究竟有多嚴重，以及提醒業主和買家關於樓契的注意事項。 立即跳往：樓契｜樓契副本｜注意事項｜常見問題 樓契 「樓契」是顯示物業由原業主，轉移業權至新業主的文件，律師會負責將買賣雙方的協議轉換成契約，簽署「轉名契」後，新買家便成為了具法律效力的物業持有人。 由於《物業轉易及財產條例》規定，簽定買賣合約，只代表買家擁有買入單位的權利，並不可以作為證明物業轉讓的證據，必須訂立樓契以作證明。 樓契副本 萬一不幸遺失物業樓契，業主可以委託律師，申請樓契核證副本，俗稱「影印契」。 補領手續 如要補領樓契，必須透過律師的協助，從田土廳取得核證副本。業主需要到律師樓宣誓，說明遺失樓契的過程。然後，再向土地註冊官，申請補領樓契的核實副本，成功申請取得的副本，具有與正本一樣的法律效力。 遺失後果 遺失樓契的影響可大可少，雖說可以補領副本，但是兩者並非可以完全取替。 物業貶值 樓契是物業交易中最重要的文件，樓契的角色就好像單位的「出世紙」和「身分證」，即使遺失後重新委託律師補領，物業仍然會被視為樓契不完整。一般情況，物業的樓契不完整，亦會被視為業權不完整，買家即使買入單位後，也無法得到正本證明自己的完整業權，因此就算有買家有興趣，通常都會大幅壓價，而業主為了放盤，也只可以接受。 買家可隨時終止合約 假設買賣雙方已經簽署臨時買賣合約，但業主其後才遺失樓契，或者才告知無法提供完整樓契，買家有權終止交易，並且取回已付訂金。買家亦有權向業主追討一切代理佣金、律師費、等待期間樓價上升造成的損失等等，除非業主能夠證明買家於簽約前已經得悉單位為無契樓，或擁有不完整的契約。 銀行拒批按揭 過往曾經有個案，騙徒假冒業主到律師樓宣誓，取得樓契副本後，再向銀行申請高達$1,000 萬按揭，取得貸款後立即潛逃，最後銀行因未能收到還款，繼而揭發事件。因此，現時銀行為避免損失，於審批樓宇按揭時，只會接受樓契正本。 注意事項 既然遺失樓契的影響不少，業主應該妥善保存樓契，以免造成損失。 保存樓契 綜合以上情況顯示，業主應儘量避免丟失樓契，妥善保管好其正本。以下幾個是常見保存樓契的方法： 無論存放於什麼地方，都可能有其風險，放在家裡容易忘記或損毀，放在律師樓也有可能發生意外，例如因人為過失導致樓契遺失。如果保險起見，想存在銀行保險箱，或者使用銀行的提存服務，又要承擔一筆額外費用保管樓契。 業主逝世 過往曾經有個案，女兒在父母去世後決定將父母的物業賣出，但是一直找不到單位的樓契，於是打算到律師樓宣誓補領樓契，卻獲律師告知，由於父母已過身，持有人無法宣誓，其繼承人也無法宣誓，所以無法申請補領樓契副本。最後單位便成為「無契樓」，劈價 200 萬才成功沽出。所以業主在生前，應該妥當處理好樓契的存放，以免逝後影響業權繼承。 身為業主，應該要妥善保管樓契，如果你是準買家，留意到業主沒有樓契正本，可能就要多加留心，小心被騙。如果你對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 樓契正本妥善保管 儲存易智能保險箱專為保存樓契而設，為擔心物業淪為「無契樓」的業主提供安心可靠的保管方案。智能保險箱設於 Storefriendly Tower 全幢自置物業內，配備 24 小時保安、三重門禁及全自動化智能存取系統，為客戶提供專業的樓契及重要文件保管服務。 想了解 Storefriendly 智能保險箱服務及申請安排，可按此瀏覽詳情。 常見問題