買樓除了計算置業開支，入伙後費用也不可忽視，如差餉、地租、地稅、管理費等等。對於新手業主，都能預備好每月的供樓開支和管理費，卻很多時候計漏了地租、地稅與差餉。到底這些費用有何分別？何時繳付？繳付給誰？繳付多少？千居一次過告訴您三者區別。 立即跳往：差餉  |  地租  | 地稅  | 繳付時間、金額與對象 | 2047大限 | 常見問題 差餉 差餉，字面上即「差人」的糧餉，已今天去理解這個意思，或許不合時宜，但若追溯至英治時代，這一項向政府繳納的稅，確是用作維持香港警隊開支。 時至今天，差餉是對房產物業徵收的稅項，用於支付公共服務開支，如公共照明系統、食水供應等等，基本上所有業主都需要繳付差餉，除了少數特殊情況，例如一些新界建築物。 地租 要了解地租，首先要明白，香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外)，均由政府擁有，政府就某地批出地契（即租契）給發展商，以確認為該土地的承租人，但非真正擁有人。 簡單而言，承租人須向政府繳付地租，以換取在地契文件所指明年期內，可佔用土地的權利。順理成章，各單位業主從發展商購入物業，地租轉由各業主支付。但因牽涉歷史問題，部分由新界原居民擁有的丁屋或祖堂地，可獲豁免地租。 新地租的出現 回歸前的香港，經歷多屆殖民地政府管治，出現了不同租期的地契，1984年的《中英聯合聲明》，便釐清了香港回歸後的土地契約問題，以下兩類土地契約，需要繳交新地租： 地稅 至於地稅，其實概念上與徵收地租相同，一般而言，業主繳交地稅，便不用繳交地租，反之亦然。 由於早期香港受到「割讓」與「租借」等形式佔據，不同區域的地契年期有別，因此只有部分地區物業，需要支付地稅。 自19世紀中葉，英國與清政府簽訂了3條條約，其中《南京條約》 及《北京條約》 分別以「永久割讓」方式佔據了香港島，以及界限街以南的九龍半島；及後再簽訂《展拓香港界址專條》，將新界及多個島嶼租給英國。 一般來說，位於九龍界限街以南及港島區，及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業，需繳交地稅。但當中也有例外，例如位於港島區的薄扶林花園，地契於2005年續期後，需要繳交地租。 繳付時間、金額與對象 雖然差餉與地租的定義不同，但都是每個季度向業主收取的，金額是按物業的應課差餉租值 (租值)，乘以一個百分比計算；至於地稅，通常一年收取2次，視乎地稅金額及物業位置而定。 政府於《2022 / 23 財政預算案》提出差餉制度改革， 建議引入累進制差餉，按應課差餉租值，分設三個徵收類別（5%、8%、12%），於2025年1月1日起生效，具體措施如下： 差餉租值 累進稅率 首550,000元 5% 其後250,000元 8% 超出800,000元 12% 值得留意，差餉與地租由差餉物業估價署徵收，地稅則是由地政總署徵收；如不繳交地租或地稅，可被視作違反契諾，政府或有權收回有關物業。 2047大限 上文提過，已獲批續租權的地契，租期都不超過2047年6月30日，於是坊間有所謂的「2047大限」。部分人士擔心買樓後，所屬地契會否自動續期，會否需要補地價，更甚者，由政府直接收回土地。 這個問題何去何從，暫時未有太多著墨，但的而且確，中國內地的土地設有使用權期限，過了限期的物業，有需要補地價。現時，香港只有「千年契」物業 (已批999年地契) ，未必需要面對大限問題，例如太古城、香港仔中心、碧瑤灣、賽西湖大廈等等。 另外，2047大限亦影響到銀行按揭，因自2017年起批出的30年按揭，已觸及2047年。金管局曾為此作出回應，指政府有權批出2047年後的續期地契，呼籲銀行不用調整按揭政策。 遙遠的問題不容易看清，但眼前的上車置業問題，卻需要花時間處理，即上千居搜尋全港筍盤。 常見問題

能夠買樓上車固然開心，但是借貸利息負擔亦相當沉重，政府的「居所貸款利息扣除」計劃，目的就是從稅務方面減輕置業人士的樓貸壓力。由2017/18課稅年度起，計劃的扣除年期上限由15年增至20年；2024/25年度，政府再新增額外扣除，進一步減少業主的稅務負擔。相信對於新手買家而言，一定尚未熟悉居所貸款利息扣除的詳情，究竟什麼情況下才符合申請資格呢？是否有任何例外情況，導致無法扣稅？以下文章，千居集合了不同最常見的情況，為你一一解釋是否符合扣稅資格。 立即跳往：可扣稅情況｜未能完全扣稅情況｜申請方法 ｜常見問題 可扣稅情況 只要符合申索居所貸款利息扣除的條件，你便可以從你的應課薪俸稅入息或個人入息課稅總額中，扣除你所繳付的利息金額，每個年度10萬元。由2024/25課稅年度起，符合所有條件的業主，更可獲居所貸款利息額外扣除，上限為2萬元。 以下的情況說明合資格申請扣稅時，不同的扣稅計算方式： 1. 不同業權比例 置業有許多不同的情況，例如業權並不只屬於一個人，根據不同的置業情況，扣稅金額和要求也會有所不同。 唯一擁有人 如果你擁有物業的全部業權，為該住宅的唯一擁有人，並且符合申請扣除居所貸款利息的所有條件，你可以獲得扣除你在該課稅年度，實際繳交的居所貸款利息，並以$100,000為上限。 聯權共有人/分權共有人 如果你並不是住宅物業的唯一業權人，而是與別人分權或聯權，你只可以申請扣除指定比例的扣稅額。稅務局會將聯權物業按人數比例計算每人繳付的貸款利息，或者將分權物業按各共有人的擁有權，計算其繳付利息比例，然後按各人的繳付比例，扣除該比例的稅款。 2. 已婚人士身分 已婚人士基於擁有配偶的身分，可以透過以下三種情況申請扣稅： 分開計算薪俸稅 雖然已婚人士的薪俸稅是以分開評稅方式計算，但是假如夫婦二人共同擁有同一物業，丈夫和妻子可以在各自的報稅表內，申請各自的居所貸款利息扣稅，扣稅額會根據二人業權比例作計算。 合併計算薪俸稅 如果夫妻二人均有應課薪俸稅入息，而其中一方的入息，低於其可扣除的居所貸款利息與個人免稅額總和，那夫妻可以申請合併評稅，居所貸款利息將會根據二人應予以評稅的入息中扣減。 提名配偶申請扣稅 另一種情況就是當夫妻其中一方屬於物業住宅的業主，而且在該課稅年度沒有任何應課稅入息、租金收入或者營業利潤，該方可以提名其另一半配偶，申索居所貸款利息扣稅。 以下有幾點關於提名配偶扣稅需要注意的事項： 除此以外，由於居所貸款利息扣除只適用於薪俸稅或個人入息課稅，如果你的另一半沒有薪俸入息，但是有其他應課稅收入，例如租金收入，你便需要在提名配偶扣稅時，選擇個人入息課稅方式評稅，才可以獲得居所貸款利息扣除。 未能完全扣稅情況 某些情況下，業主的供樓利息未必能夠獲得全數扣稅，以下是未能完全扣除稅款的常見情況： 1. 部分按揭貸款用於其他用途 部分業主會選擇將部分按揭貸款，用作購買住宅以外的用途，例如以加按形式申請更多貸款金額，根據撥作其他用途的貸款金額比例，扣稅額也要隨之減少。如果整筆按揭貸款都並非用於購買住宅，申請人將不能獲得居所貸款利息扣除。 假設申請人已購入單位，其後為單位重新申請按揭，以獲取貸款作為其他投資用途，亦不能以該按揭利息申請扣稅。 2. 尚未入伙單位 即使申請人已經購入單位，成功申請按揭貸款，並且開始繳付貸款利息，申請人未入伙單位前，所繳交的貸款利息都不能獲得扣除，因為未入伙前單位仍不屬於自住地方，不符合申請居所貸款利息扣除條件。常見的情況例如是買家購入預售物業，即是物業仍然在建築期間，但是已經需要開始繳交貸款利息，此情況將不符合扣稅要求。 3. 擁有多個居住地 不少人都會有多於一個居所，不時轉換居住環境，提升生活質素。如果你擁有多於一個居住地方，你需要留意，你不能夠為所有物業的貸款申請扣稅，只可以就一個你最主要的居住地方申請計劃。 申請方法 如果你確定自己符合申請資格，並已清楚明白上述各種符合或不符合扣稅要求的情況後，你可以在該課稅年度的個別人士報稅表內提出扣稅申請。 在提出扣稅申請時，你並不須交上支付利息證明，但你必須要保留相關的證明和紀錄6年，以便稅務局日後抽查。此外，為了審查你的申請，稅務局可能會要求你提交以下文件作參考： 償還貸款固然不是一件易事，有機會減輕負擔就更加要查詢清楚，把握每個省錢的機會。如果對更多樓盤資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

2016年，沙田翠湖花園的2.6億天價維修工作圍標案，涉及賄賂行為，引來全城關注。圍標經常令維修工程的中標價，遠超市場合理範圍，大大增加開支，令業主蒙受損失。 作為小業主，應該如何防範懷疑業主立案法團和物業管理公司有份參與的圍標工程，以保障自己的利益呢？下文告訴您。 立即跳往：甚麼是圍標｜業主自保招式 | 舉報可疑圍標 | 常見問題 甚麼是圍標 根據《競爭條例》，當兩個或以上本應互相競爭的投標者，共同作出秘密協議，同意不會互相競爭以取得某特定項目，便屬「圍標」。例如，他們或會協定由其中一名投標者中標，競投的結果因而受到操控。 業主自保招式 要防範圍標，業主首先要了解維修工程招標的正常程序。當大廈的公用地方需要維修時，業主立案法團應先取得業主共識，決定工程安排。 小業主日常應積極參與法團會議，為自己爭取發表機會，善用投票權，同時採取以下方式： 方法一：聘請獨立顧問　評估工程預算 業主立案法團應聘請專業顧問或認可人士，進行樓宇勘察及統籌工程。顧問完成評估後，便可以開始為工程招標，尋找最適合的工程承建商。 在招標過程中，業主應聘請專業獨立的顧問，評估工程預算，做好保密工作，亦應擴大招標邀請範圍。 例如公開刊登招標廣告、盡量降低門檻、主動邀請信譽良好的承建商參加，令更多公司有機會參與招標。有需要的話，業主可向市區重建局尋求協助聘請顧問公司。 批出工程合約及展開工程後，業主立案法團亦應聘用專業顧問監察工程進度，直至工程完成及驗收合格。 方法二：揪出可疑標書 除了監察招標程序外，如何辨識可疑的標書及合謀圍標行為，以下是可疑標書的主要特徵： 方法三：偵察可疑投標行為 與此同時，亦要認清一些可疑的投標形式及行為，有助業主保障自身利益，當中包括： 舉報可疑圍標 屋苑工程的招標程序，一般由物業管理公司或業主立案法團帶領，並互相監察。如不幸地，業主立案法團和管理公司蛇鼠一窩，互相包庇，輸送利益，最終只會令小業主招致損失！ 如小業主在招標過程中，發現可疑的圍標行為，應保留及記錄所有與招標相關的文件及談話內容，並向以下部門舉報： 1. 競爭事務委員會填寫網上投訴表格、電郵至[email protected]、致電3462 2118、郵遞至香港灣仔皇后大道東213號胡忠大廈36樓3601室競爭事務委員會，或親臨競委會辦事處（必須預約） 2. 香港警務處「復安居計劃」有組織罪案及三合會熱線：2527 7887 3. 廉政公署舉報貪污熱線：2526 6366。 杜絕圍標工程，業主才不致蒙受損失；另一方面，管理妥善的優質屋苑，有更好的條件吸引租客，即上千居放盤。 常見問題