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【跌市必睇】如何避免負資產/被Call Loan(前因後果一文看清)

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 29, 2020

對港人來說,「負資產」一詞背負著一段沉重的年代。1997 年金融風暴至 2003 年沙士期間,不少業主淪為負資產人士,被迫走上末路。準備買樓的上車族,又是否了解甚麼是負資產、背後成因、後果?銀行對負資產物業會有甚麼行動?樓市下行,銀行call loan收樓的機會有幾大?即讀下文了解更多!



立即跳往:甚麼是「負資產」?負資產成因負資產的後果負資產常見問題


甚麼是「負資產」?

負資產的定義其實很簡單,如果物業現時樓價比按揭貸款額低,業主就算是負資產人士了。

舉例,如買入時單位值 600 萬元,做 8 成按揭,貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下,便屬於負資產。


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負資產如何造成?

造成負資產的原因,主要是業主借入高成數按揭,後適逢樓市下跌,引致資不抵債。


成為負資產的後果

如果物業成為負資產,放貸銀行有機會為保障自身利益,要求業主提早償還按揭貸款額,亦即「call loan」。

Call loan 的金額,可以是以物業新舊估值計算按揭差價,亦可涉及整筆按揭。

如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額,銀行就有權收樓,收回單位再拍賣出去,這些單位即是所謂的「銀主盤」。

原則上,銀行作為物業債權人,有權隨時收回貸款,繼而按情況決定可否收樓,而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。

不過,樓市有升有跌,銀行一般不會一見物業成為負資產,就立即 call loan 收樓,原因有二:

  1. Call loan 成本高

    銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中,會衍生要大量時間和行政成本。如果業主最終無能力償還,欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。

  2. 有按揭保險計劃提供保障

    銀行批出高按揭時,6 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保,減輕銀行放貸的風險,銀行就更加鬆手。

    一般情況下,即使物業成為負資產,銀行亦不會立即有行動,業主只要如常準時供款就可以。

如何避免成為負資產

準買家如透過政府按揭保險計劃借入 8-9 成按揭,又或用發展商提供的高成數按揭,借足最多 9 成半,貸款負擔甚重,樓價只要跌半成至 2 成,物業就頓成負資產。

置業人士不能避免樓市下跌,卻可衡量是否真正需要借足成數,減低資不抵債的風險。

首置按揭和發展商按揭門檻低,免壓力測試,準買家或受引誘,勉強借入大筆按揭,而不考慮清楚自己的還款能力,跌市時或難堪壓力,容影斷供。


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↓ 負資產常見問題 ↓

銀行何時會因為負資產而 call loan 再收樓?

純粹因為物業變成負資產而立即 call loan 的個案已經買少見少;不過,如果業主同時又欠供按揭,銀行就有更大動力執行 call loan。


如只要準時供款銀行就不會 call loan 收樓,何以常見相關負面新聞?

1997 年金融風暴、2003 年沙士,以及 2009 年金融海嘯後期,樓市不景氣,不少業主成為負資產一族,不時都有業主走上末路的新聞。

既然準時供按揭,銀行就不會突然 call loan,為何有業主會如此惆悵呢?主要原因有二:

  1. 業主本身入息受影響

    如果樓市跌是因為經濟不景,業主本身的收入可能受到影響,以致無法按時供款。

    尤其是在新按揭保險計劃下,首置人士可以免壓力測試,其入息可能只是勉強夠供樓,經不起停薪、減薪、甚至被裁員的情況。

  2. 業主要變賣單位,填補其他資務

    部分業主有作其他的投資,例如買投票、做生意等,當經濟不景時,投資或受波及而虧損,業主或需要變賣物業,以填補資務。

    如果物業樓價下瀉,業主賣樓收入未及按揭支出,便要臨時籌備更多流動資金以償還按揭,可謂百上加斤,故有業主被迫走上末路。

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向發展商/財務公司借按揭,後果是否一樣?

不是。財務公司不受金管局規範,亦沒有政府按揭保險計劃保障,或更易採取行動。

同樣地,作為物業的債權人,財務公司有權隨時要求業主提早還款。業主如果斷供一個月,財務公司就有可能找上門。


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