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跌市免成負資產!一文看清負資產/Call Loan前因後果

樓宇按揭 | 2022 年 6 月 6 日

對港人來說,「負資產」一詞背負著一段沉重的回憶。1997 年金融風暴至 2003 年沙士期間,不少業主淪為負資產人士,被迫走上末路。準備買樓的上車族,又是否了解甚麼是負資產、背後成因、後果?銀行對負資產物業會有甚麼行動?樓市下行,即讀下文了解更多!



立即跳往:甚麼是「負資產」負資產成因負資產的後果如何避免負資產常見問題



甚麼是「負資產」

負資產的定義其實很簡單,如果物業現時樓價比按揭貸款額低,業主就算是負資產人士了。

舉例,如買入時單位值 600 萬元,做 8 成按揭,貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下,便屬於負資產。


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負資產成因

造成負資產的原因,主要是業主借入高成數按揭,後適逢樓市下跌,引致資不抵債。



成為負資產的後果

如果物業成為負資產,放貸銀行有機會為保障自身利益,要求業主提早償還按揭貸款額,亦即「call loan」。

Call loan 的金額,可以是以物業新舊估值計算按揭差價,亦可涉及整筆按揭。如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額,銀行就有權收樓,收回單位再拍賣出去,這些單位即是所謂的「銀主盤」。

原則上,銀行作為物業債權人,有權隨時收回貸款,繼而按情況決定可否收樓,而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。

不過,樓市有升有跌,銀行一般不會一見物業成為負資產,就立即 call loan 收樓,原因有二:

1) Call loan 成本高

銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中,會衍生要大量時間和行政成本。如果業主最終無能力償還,欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。

2) 銀行有按揭保險計劃提供保障

銀行批出高按揭時,6 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保,減輕銀行放貸的風險,銀行就更加鬆手。一般情況下,即使物業成為負資產,銀行亦不會立即有行動,業主只要如常準時供款就可以。



如何避免負資產

準買家如透過政府按揭保險計劃借入 8-9 成按揭,又或用發展商提供的高成數按揭,借足最多 9 成半,貸款負擔甚重,樓價只要跌半成至 2 成,物業就頓成負資產。

置業人士不能避免樓市下跌,卻可衡量是否真正需要借足成數,減低資不抵債的風險。首置按揭和發展商按揭門檻低,免壓力測試,準買家或受引誘,若借入大筆按揭,而不考慮清楚自己的還款能力,跌市時或難堪壓力,容易斷供。


高槓桿借貸,過去曾令本港負資產個案增加,但自按揭措施逐步收緊,按揭比率已回復至健康水平,加上借取高成數按揭要購買按揭保險,準買家基本上要供得起才可入市。即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

銀行何時會因為負資產而 call loan 再收樓?

純粹因為物業變成負資產而立即 call loan 的個案已經買少見少;不過,如果業主同時又欠供按揭,銀行就有更大動力執行 call loan

向發展商/財務公司借按揭,有何風險?

財務公司不受金管局規範,亦沒有政府按揭保險計劃保障,或更易採取行動,有權隨時要求業主提早還款。業主如果斷供一個月,財務公司就有可能找上門。


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