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【上車必睇】一文看清壓力測試要求|高成數反不用壓測?

  • By
  • 千居 Spacious
  • September 10, 2020

業主提交了按揭申請,銀行會做批核。批核過程中,銀行會為申請人進行「壓力測試」,以計算申請人是否有足夠供款能力。壓力測試即是先假設按揭利率為現行利率加 3%,再計算申請人的每月供款佔月入多少部分。


誰要做壓力測試?

如果是買私樓,基本上除了首置人士外,所有置業人士均要接受並通過壓力測試。
如果是買居屋,除了用綠表買一手居屋綠置居外,其他情況均有可能要做壓力測試。


甚麼是「供款與入息比率」?

「供款與入息比率」(供款比率,Debt Servicing Ratio,DSR)即是每月供款佔每月入息的百分點。

供款比率是一個指標,用作決定按揭申請是否符合資格。銀行會計算壓測前壓測後的供款比率,如兩個供款比率均於上限以內,即是通過壓力測試。


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供款與入息比率上限

供款與入息比率上限主要考慮 2 點:

  1. 是否首次置業
  2. 是否有按揭在身

各情況的供款入息比率上限可參考下圖:

供款與入息比率上限-DSR

新按保下  首置壓力測試寬鬆

根據上表,在 2019 年按保新例下,如首置人士的供款與入息比率不超過 50%,並符合其他申請要求,即合資格申請最高成數按揭,毋須通過壓力測試。

雖然毋須「通過」壓力測試,但銀行仍然會為按揭客戶「進行」壓力測試。意思是,首置申請人如符合供款比率要求,即使壓測不合格,依然具資格申請成高數按揭,只是須付額外的按揭保險費用。

不過,銀行亦有權選擇因此酬情調整按揭成數,首置申請人記得向個別銀行詢問清楚。


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首置壓力測試不合格,需額外付多少保費?

如首置按揭申請人未能通過壓測,須額外向按揭保險公司繳付原有保費10%


壓力測試是以多少成按揭來計算?

如果是做首置按揭,根據金管局建議,銀行仍然須就不受按揭保險計劃保障的貸款部分,計算壓測下的供款與入息比率。

換言之,首置人士需要接受以至少 6 成按揭(即不受保之貸款部分)來計算的壓力測試。如果遇著比較審慎的銀行,或有機會要以整筆按揭貸款額來計算壓測。

非首置人士則需要以整筆貸款額來計算壓測。


壓力測試計算例子

壓力測試大致可參考下表(以有按揭在身的情況為例):

物業價值$800 萬
按揭成數上限80%
借貸額$640 萬
銀行現時利率2.5%
加壓後利率2.5% + 3% = 5.5%
還款年期30 年
加壓後每月供款額$36,339
加壓後供款與入息比率上限45%(有按揭在身)
借款人個人或家庭月入下限$80,753

結果:

借款人月入須至少為 $80,753,方可借盡最高 8 成按揭,購買 $800 萬的單位。


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【壓力測試灰色地帶】

6 成按揭要壓測,反而 9 成按揭不用?

按揭保險新例下,首置人士借高成數按揭毋須通過壓測。相反,如果首置人士只借入 6 成按揭,根據金管局規定,必須接受並且通過壓測。

兩種要求的落差,令人不禁設想:如果我未能符合 6 成壓測要求,是否可以跳級,直接借足 9 成按揭,以避過壓測?

雖然理論上是可行,但實際上,大部分銀行為管理風險,仍然為會申請人進行以 6 成按揭計算的壓測

另外,金管局發言人亦強調,如果銀行鼓勵客戶用這種方法避開壓力測試,其風險管理就有問題,銀行應在處理申請時作出風險判斷。

壓測既是對銀行的一種保障,亦是對申請人的一個指標,即使免壓測,按揭申請人亦應該衡量自己的還款能力,切勿抱著「有得借就借」的心態。


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