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一文看清壓力測試要求!2021上車必學:借高成數避壓測?

  • 樓宇按揭
  • 一文看清壓力測試要求!2021上車必學:借高成數避壓測?
  •  |  2021 年 8 月 11 日

申請銀行按揭,借錢買樓,要做「壓力測試」。新手買家對壓測或者零概念,究竟幾時要做壓測、壓測如何計算、買樓自住和出租是否有分別、首置免壓測孰真孰假、逃避壓測又是否可行?今年計劃置業的您,必讀這篇壓力測試全指南,做個精明的業主!

甚麼是壓力測試?幾時要做壓測?

借按揭買樓涉及大筆款項,銀行要做過「按揭批核」,確認申請人有能力供款,才會批准放貸。

銀行為了評估申請人的供款能力,會進行兩種計算:

  • ▸ 按照現行按揭利率,計一計「供款與入息比率」是否在上限之內;
  • ▸ 模擬現行的按揭利率【加 3%】,再計多次「供款與入息比率」是否在上限之內

在後者的計算中,銀行模擬了按揭行率上調的環境,在「加 3 厘」的加壓的情況下,再測試申請人是否有充裕的供款能力,這就是所謂的「壓力測試」了。

在香港,除非借的是發展商按揭等「呼吸 PLAN」,大概只得兩種人可跳過銀行壓力測試的關卡:

可免壓測人士條件
經按揭保險計劃申請樓按的首置人士按保只接受高成數的現樓按揭申請
買入物業只可作自住用途
綠表資格人士只適用於買新居屋和綠置居

計算「供款與入息比率」

壓測前和壓測後,銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」(又作「供款比率」,Debt-to-incom ratio, DTI)作為門檻指標,以決定按揭申請是否符合資格。

那麼 DTI 是如何計算得來的呢?

「供款比率」(DTI)的數式其實相當簡單,即是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。

壓力測試-供款與入息比率計算

自己試做壓測,最難計的其實是每月供款。您可用千居按揭計算機,只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字,便可得出每月供款額。

壓力測試未必跟申請成數計算

壓力測試要計「供款與入息比率」,當中所指的「按揭供款」,在大部分的情況下,會根據申請人想借的整筆貸款額,來計算月供款項。

唯一的例外,就是以首置身份,透過按揭保險計劃買樓。在金管局的「格外開恩」下,銀行可選擇「鬆手」用【借 6 成按揭】來計壓測。

按保為銀行 6 成按揭以外的放貸額提供了保障,理論上,對銀行而言,批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣的;因此,有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。

舉例,首置買家想經按保借 9 成按揭買樓,銀行有權選擇以下計壓測的方法:

  • ▸ 用樓價 90% 的貸款額,計算每月供款;或
  • ▸ 用樓價 60% 的貸款額,計算每月供款。

至於銀行實際會用哪一種計法,建議申請人向個別銀行再作確認。


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供款與入息比率上限(圖)

對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況,銀行均設有指定的 DTI 上限。如申請超出了上限要求,銀行便會減低放貸成數,甚至拒絕申請。

壓測有嚴有鬆,供款與入息比率不是人人劃一,銀行會因不同因素,逐步收緊 DTI 上限,例如:

  1. ▸ 物業不是自住,而用作出租(出租物業 DTI 上限下調 10%)
  2. ▸ 有未供完按揭(如樓宇按揭、車位按揭等,做擔保人也計算在內,DTI 上限下調 5 – 10%)
  3. ▸ 收入來源不是香港(DTI 上限下調 5 – 10%)

【自住物業】供款與入息比率

如買入物業作自住用途,不同樓價的可借按揭成數,以及相應之壓測前後供款與入息比率可參考下表:

自住物業且…樓價按揭
成數
【壓測前】
供款比率上限
壓測後】
供款比率上限
無未供完按揭≤ 800 萬元最高 9 成50%60%
無未供完按揭801 – 1,000 萬元最高 8 成50%60%
無未供完按揭> 1,000 萬元最高 5 成50%60%
有未供完按揭≤ 800 萬元≤ 7 成40%50%
有未供完按揭≤ 800 萬元> 7 成
(最高 8 成)
35%45%
有未供完按揭801 – 1,000 萬元≤ 6 成40%50%
有未供完按揭801 – 1,000 萬元> 6 成
(最高 7 成)
35%45%
有未供完按揭> 1,000 萬元最高 4 成40%50%

【出租物業】供款與入息比率

如打算買入物業作出租用,銀行要求的供款與入息比率會比較嚴格,可參考下表:

出租物業且…樓價按揭
成數
【壓測前】
供款比率上限
壓測後】
供款比率上限
無未供完按揭任何最高 5 成40%50%
有未供完按揭任何最高 5 成30%40%
壓力測試-供款與入息比率上限表

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壓力測試計算實例

以購買按揭保險,借高成數買樓,同時又有按揭未供完的申請做例子,其壓力測試大致可參考下表:

物業價值$800 萬
按揭成數上限80%
借貸額$640 萬
銀行現時利率2.5%
加壓後利率2.5% + 3% = 5.5%
還款年期30 年
加壓後每月供款額$36,339
加壓後 DTI 上限45%
借款人個人或家庭月入下限$80,753

結果:

借款人月入須至少為 $80,753,方可借盡最高 8 成按揭,購買 $800 萬的單位。


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首置免壓測?免過 DTI,但保費更貴

新按揭保險計劃下,有一種人買私樓都不用過「壓力測試」,那就是「首置人士」了。

只要物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業,便屬於「首置」。換言之,即使買家本身已嚐當業主的滋味,只要在買樓前「甩手」舊有物業,並購買按揭保險借高成數樓按,便可受惠於「首置免壓測」的措施。

首置免壓測點解

不過,買家千祈不要大安旨意,以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。金管局寫明,銀行仍然要計申請人的 DTI,而且要保持在 50% 之內,而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟,不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。

精準一點來說,「免壓測」不是「免做壓測」,而是「免通過壓測」。

舉例,假設申請人本身供款比率為 50%,銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試,然後即使發現申請人「肥佬」,DTI 超出了加壓後上限(60%),亦不會因此拒批。

首置壓測不合格 需付額外 10% 保費

既然壓測肥佬不會影響審批結果,那麼做壓測究竟有甚麼意義?就是用來判斷申請人是否需要繳交額外保費了。

首置人士經按保買樓,加壓後 DTI 超出上限,按揭保費會因此而「升級」,加碼至原有保費之 10%。

除然之外,壓測肥佬,雖然仍可借高成數樓按,但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數,未必會批足,譬如申請人借 9 成,最終或「爭少少」只批 85 成,有疑問記得向個別銀行詢問清楚。


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避壓測大法:加碼借足 9 成按揭

如上文所述,2019 年,政府推出了按揭保險新例,首置人士借高成數(8 – 9 成)按揭,可免壓測,不必通過加壓後的 DTI 上限要求。

「首置免壓測」是按揭保險申請人的專利,一般低成數(6 成內)的按揭申請則不享這種福利,仍然要接受且通過壓力測試。

心水清的買家,會發現兩種制度下的不同要求,出現了一個尷尬位:

「借 6 成按揭要壓測,借 9 成反而可免,我直級「跳級」,加碼借足 9 成按揭,不就解決了因壓測肥佬而拒批的問題嗎?」

對於收入有限,又急於上車的買家而言,只要本身符合按保要求,DTI ≤ 50%,這個逃避壓測的方法是可行的。

從銀行的角度看,申請人借得愈多,銀行可賺利息愈多,而且又有按保的保障,放貸風險不會因此而增加,故也沒有太多誘因,建議申請人「棄保」。

不過,金管局發言人強調,如果銀行鼓勵客戶用這種方法避開壓力測試,其風險管理就有問題,銀行應在處理申請時作出風險判斷。

也就是說,銀行不會明目張膽地叫「掹車邊」的申請人用按保逃避壓測(這種角色,通常是留待按揭中介擔當)。

申請人自己也要顧及借高成數按揭所衍生的額外費用,包括:

  • ▸ 按保只接受現樓申請,買新盤只可用「建築期付款」,蝕掉樓價折扣;
  • ▸ 買按保,要交保費;
  • ▸ 借錢向來是借得愈多,利息愈高,多借 3 成按揭的利息成本絕對不低。

即使免壓測,按揭申請人亦應該衡量自己的還款能力,切勿抱著「有得借就借」的心態。


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