申請銀行按揭,借錢買樓,要做「壓力測試」。新手買家對壓測或者零概念,究竟幾時要做壓測、壓測如何計算、買樓自住和出租是否有分別、首置免壓測孰真孰假、逃避壓測又是否可行?今年計劃置業的您,必讀這篇壓力測試全指南,做個精明的業主!
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幾時要做壓測?
借按揭買樓涉及大筆款項,銀行要做過「按揭批核」,確認申請人有能力供款,才會批准放貸。
銀行為了評估申請人的供款能力,會進行兩種計算:
- 1. 按照現行按揭利率,計一計「供款與入息比率」是否在上限之內;
- 2. 模擬現行的按揭利率【加 3%*】,再計多次「供款與入息比率」是否在上限之內
最新消息*:金管局於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求,由 3% 降至 2%。
在後者的計算中,銀行模擬了按揭行率上調的環境,在「加 2 厘」的加壓情況下,再測試申請人是否有充裕的供款能力,這就是所謂的「壓力測試」了。
在香港,除非借的是發展商按揭 (例如呼吸 PLAN),大概只得兩種人可跳過銀行壓力測試的關卡:
計算「供款與入息比率」
壓測前和壓測後,銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」(又作「供款比率」,Debt-to-income ratio, DTI)作為門檻指標,以決定按揭申請是否符合資格。
那麼 DTI 是如何計算得來的呢?
「供款比率」(DTI)的數式其實相當簡單,即是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。

自己試做壓測,最難計的其實是每月供款。您可用千居按揭計算機,只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字,便可得出每月供款額。
壓力測試未必跟申請成數計算
壓力測試要計「供款與入息比率」,當中所指的「按揭供款」,在大部分的情況下,會根據申請人想借的整筆貸款額,來計算月供款項。
唯一的例外,就是以首置身份,透過按揭保險計劃買樓。按保為銀行 6 成按揭以外的貸款額,提供了保障;理論上,對銀行而言,批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。
因此,有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。至於銀行實際會用哪一種計法,建議申請人向個別銀行再作確認。
供款與入息比率上限
對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況,銀行均設有指定的 DTI 上限。如申請超出了上限要求,銀行便會減低放貸成數,甚至拒絕申請。
然而,供款與入息比率不是人人劃一,銀行會因不同因素,逐步收緊 DTI 上限,例如:
- 1. 物業不是自住,而用作出租(出租物業 DTI 上限下調 10%)
- 2. 有未供完按揭(如樓宇按揭、車位按揭等,做擔保人也計算在內,DTI 上限下調 5 – 10%)
- 3. 收入來源不是香港(DTI 上限下調 5 – 10%)
【自住物業】供款與入息比率
如買入物業作自住用途,不同樓價的可借按揭成數,以及相應之壓測前後供款與入息比率可參考下表:
自住物業且… | 樓價 | 按揭 成數 | 【壓測前】 供款比率上限 | 【壓測後】 供款比率上限 |
---|---|---|---|---|
無未供完按揭 | ≤ $1,000 萬 | 最高 9 成 | 50% | 60% |
無未供完按揭 | $1,000 萬 – $1,200 萬 | 8 – 9成 | 50% | 60% |
無未供完按揭 | $1,200 萬 – $1,920 萬 | 5 – 8 成 | 50% | 60% |
無未供完按揭 | > $1,920 萬 | 最高 5 成 | 50% | 60% |
有未供完按揭 | ≤ $1,000 萬 | 最高 9 成 | 35 – 40% | 45 – 50% |
有未供完按揭 | $1,000 萬 – $1,200 萬 | 8 – 9成 | 35 – 40% | 45 – 50% |
有未供完按揭 | $1,200 萬 – $1,920 萬 | 5 – 8 成 | 35 – 40% | 45 – 50% |
有未供完按揭 | > $1,920 萬 | 最高 4 成 | 40% | 50% |
【出租物業】供款與入息比率
如打算買入物業作出租用,銀行要求的供款與入息比率會比較嚴格,可參考下表:
出租物業且… | 樓價 | 按揭 成數 | 【壓測前】 供款比率上限 | 【壓測後】 供款比率上限 |
---|---|---|---|---|
無未供完按揭 | 任何 | 最高 5 成 | 40% | 50% |
有未供完按揭 | 任何 | 最高 5 成 | 30% | 40% |
壓力測試計算實例
假若以購買按揭保險,借 8 成按揭買樓,申請人同時有未供完按揭,其壓力測試大致可參考下表:
物業價值 | $800 萬 |
按揭成數 | 80% |
借貸額 | $640 萬 |
銀行現時利率 | 3.375% |
加壓後利率 | 3.375% + 2% = 5.375% |
還款年期 | 30 年 |
加壓後每月供款額 | $35,838 |
加壓後 DTI 上限 | 45% |
借款人個人或家庭月入下限 | $79,640 |
結果:
借款人月入須至少為 $79,640,方可借 8 成按揭,購買 $800 萬的單位。
首置免壓測?
新按揭保險計劃下,有一種人買私樓都不用過「壓力測試」,那就是「首置人士」了。
只要物業成交時,買家名下不持有其他住宅物業,便屬於「首置」。換言之,即使買家本身已嚐當業主的滋味,只要在買樓前「甩手」舊有物業,並購買按揭保險借高成數樓按,便可受惠於「首置免壓測」的措施。
不過,買家千祈不要大安旨意,以為按保「免壓測」就等於完全不用計 DTI、不用做壓力測試。金管局寫明,銀行仍然要計申請人的 DTI,而且要保持在 50% 之內,而且不鼓勵銀行完全略過做壓測的步驟,不過就豁免了申請人「通過」加壓後的 DTI 上限要求。
精準一點來說,「免壓測」不是「免做壓測」,而是「免通過壓測」。
舉例,假設申請人本身供款比率為 50%,銀行會就申請做「加 3 厘」的壓力測試,然後即使發現申請人「肥佬」,DTI 超出了加壓後上限(60%),亦不會因此拒批。
首置壓測不合格 需付額外 10% 保費
既然壓測肥佬不會影響審批結果,那麼做壓測究竟有甚麼意義?就是用來判斷申請人是否需要繳交額外保費了。
首置人士經按保買樓,加壓後 DTI 超出上限,按揭保費會因此而「升級」,加碼至原有保費之 10%。
除然之外,壓測肥佬,雖然仍可借高成數樓按,但銀行有權選擇因此酬情調整按揭成數,未必會批足,譬如申請人借 9 成,最終或「爭少少」只批 85 成,有疑問記得向個別銀行詢問清楚。
放寬按揭成數,對有需要上車人士,始終是一件好事,尤其是購買二手屋苑單位,即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
借 6 成按揭,但過不到壓測,有沒有其他方法?
假如買家具備首置身份,則可使用新按保,借取高成數按揭,免通過壓測,惟仍要符合按保的DTI要求,另需付額外保費。另一方面,按保只接受現樓申請,買新盤只可用「建築期付款」,蝕掉樓價折扣。
非固定收入人士,如何計算壓測?
銀行一般會看半年佣金收入的平均數,並考慮收入的波動性風險作出折讓,一般以該平均數六至八折作為每月供款。