在2024年2月《財政預算案》出台、政府宣佈暫停壓力測試前，準買家想申請銀行按揭、借錢買樓，都要做「壓力測試」。新手買家對壓測或者零概念，究竟幾時要做壓測、壓測如何計算、買樓自住和出租是否有分別、首置免壓測孰真孰假、逃避壓測又是否可行？壓測未來有機會重推嗎？即讀壓力測試全指南，做個精明的業主！ 立即跳往：幾時要做壓測？｜計算「供款與入息比率」｜供款與入息比率上限｜壓力測試計算例子｜首置免壓測？｜常見問題 近期更新 幾時要做壓測？ 在金管局於 2024 年 2 月暫停壓力測試要求前，銀行要做過「按揭批核」，確認申請人有能力供款，才會批准放貸。 銀行為了評估申請人的供款能力，會進行兩種計算： 在後者的計算中，銀行模擬了按揭行率上調的環境，在「加 2 厘」的加壓情況下，再測試申請人是否有充裕的供款能力，這就是所謂的「壓力測試」了。 在香港，除非借的是發展商按揭 (例如呼吸 PLAN)，大概只得兩種人可跳過銀行壓力測試的關卡： 可免壓測人士 條件 經按揭保險計劃申請樓按的首置人士 按保只接受高成數的現樓按揭申請 (買樓花要建築期付款）；買入物業只可作自住用途 合資格綠表白表人士 只適用於買新居屋和綠置居 計算「供款與入息比率」 壓測前和壓測後，銀行都會計一計申請人的「供款與入息比率」（又作「供款比率」，Debt-to-income ratio, DTI）作為門檻指標，以決定按揭申請是否符合資格。 那麼 DTI 是如何計算得來的呢？ 「供款比率」（DTI）的數式其實相當簡單，即是「每月供款」佔「每月收入」的百分點。 自己試做壓測，最難計的其實是每月供款。您可用千居按揭計算機，只要輸入樓價、首期、按揭利率等數字，便可得出每月供款額。 壓力測試未必跟申請成數計算 壓力測試要計「供款與入息比率」，當中所指的「按揭供款」，在大部分的情況下，會根據申請人想借的整筆貸款額，來計算月供款項。 唯一的例外，就是以首置身份，透過按揭保險計劃買樓。在政府將物業按揭成數上限統一調整至7成之前，普遍按揭上限為6成。而按保計劃，可以有效為銀行 6 成按揭以外的貸款額提供保障；理論上，對銀行而言，批 6 成按揭和批 8 成按揭的風險理應是一樣。 因此，有鬆手的銀行只計借 6 成按揭的「每月供款」。至於銀行實際會用哪一種計法，建議申請人向個別銀行再作確認。 注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。 【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 → 供款與入息比率上限 對於壓力測試前 / 壓力測試後的兩種不同情況，銀行均設有指定的 DTI 上限。如申請超出了上限要求，銀行便會減低放貸成數，甚至拒絕申請。 … Continue reading "【9成按揭懶人包】首置按揭申請攻略：申請條件 + 常見問題"

夫妻二人打算共築愛巢，買樓時難免會遇上世紀難題：物業應全歸其中一人，抑或是聯名擁有？此前，你要先知道：聯名物業有甚麼好壞？將來會否影響原有按揭或新買物業的印花稅？等千居為你拆解。 立即跳往：聯名物業3大好處｜聯名物業3大壞處｜常見問題 近期更新 聯名物業 3 大好處 二人收入相加，更易過壓力測試 現時壓力測試已經暫停，只要申請人的供款佔入息比率（DTI）不超過50%的上限，即可申請按揭。但在2024年2月政府宣佈暫停壓測之前，銀行批核按揭時，會計算申請人的供款與入息比率，以評定申請是否通過壓力測試。如果二人共同聯名擁有物業，一同作為按揭的借款人，兩人的入息可以相加計算。如果二人均有工作收入，聯名應能使壓力測試更易通過。 物業相關決策，須由二人共同作出 如果要放售、轉讓、出租聯名物業，所有文件必須有二人的簽署作實。如果二人對物業均有付出，如首期兩份分、一同供按揭，聯名購買對二人都有保障，即使日後感情有變化，亦不怕其中一人擅自對物業作出改動。 透過近親轉讓，爭取更高按揭成數 如果本身已聯名買入物業，在按揭成數放寬之後，想透過轉按或加按，爭取借入更高成數，可以經由近親轉讓，讓其中一人擁有全部業權後，再重做按揭，新按揭就可以使用放寬後的按揭成數。相反，如果物業本身只由一人持有，就不能夠藉轉按或加按作套現。 聯名物業 3 大壞處 影響二人信貸 雖然聯名能令壓力測試更易通過，但按揭貸款額會分別顯示於二人的信貸報告上，同時影響兩人的信貸評級。 假設貸款額為 $200 萬，聯名人的兩份信貸報告均會各自顯示未供貸款為 $200 萬，並不會將貸款拆半，變相兩人都要承受同樣的信貸負擔。 業權轉讓要收費 轉讓業權會產生不同洗費，如印花稅、律師費及行政費等。 如果是為了符合壓力測試，而決定聯名買入物業，其實更可取的方法，是讓其中一方成為按揭擔保人，擔保人的收入亦會計算在壓測內，日後只須透過轉按即可除名，比業權轉讓簡單得多。（注意，金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。） 二人同失首置身份 新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) 已於2024年2月28日撤銷，任何買家只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅。無論首置或非首置人士，印花稅率均依從同一稅階徵收。不過，在辣稅取消之前，業主是否首置身份，對買入第二間物業有頗大的影響。 如果物業為聯名持有，所有物業持有人均會失去「首次置業」身份，在買入新物業時，既要繳付更高的從價印花稅（用「新住宅印花稅」稅率，撤辣前統一為樓價的7.5%），能夠借入的非首置按揭成數亦會減少（現時此項規定亦已取消，擁有一層物業按揭不會扣減第二單按揭的借貸成數）。 不過，其實即使是聯名物業，透過近親轉讓，一樣可避過雙倍印花稅。而按揭成數方面，亦可經由近親轉讓，令其中一人重回首置身份，便可受惠於協助首置人士上車的政策，如較高按揭成數及免壓力測試等。 是否聯名購買物業是重要的考慮，同樣重要是在搜尋物業時，比較樓盤優劣，確保滿足雙方需要，即上千居搜尋全港各區筍盤。 常見問題

安老按揭打正「終身免還款」旗號，實際操作又是如何？千居整理「安老按揭」懶人包，教你申請資格、按揭成數、年期、年金金額及發放形式，一齊看看計劃有何亮點！ 立即跳往：安老按揭＝逆按揭｜安老按揭申請資格｜安老按揭可獲年金價值｜安老按揭利率｜如何領取貸款額｜安老按揭涉及費用｜安老按揭冷靜期｜常見問題 近期更新 安老按揭＝逆按揭 安老按揭又稱為「逆按揭」，是其中一種按揭服務。安老按揭與其他樓宇按揭最大分別，在於前者是抵押已供滿物業借錢，即有了物業後才借貸，故稱為「逆按揭」；後者則是抵押未供物業借錢，即有了貸款才買樓。 安老按揭對象只限長者，老人家可以藉安老按揭，抵押名下部分或全部住宅物業，向銀行借錢安老，最後可選擇不還錢。 安老按揭由香港按證保險有限公司（HKMC）營運，同一間公司亦有提供敘造高成數按揭所須的按揭保險計劃。但借出貸款的依然是銀行，業主可以直接向銀行申請。 【輕鬆上車】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 安老按揭申請資格 安老按揭不似一般按揭，並非個個業主可以申請，借款人必須符合以下條件： 55 歲或以上 適用於私樓及已補地價的資助房屋，未補地價資助房屋業主須為 60 歲或以上。 持有有效香港身份證 可以是永久居民或非永久居民，不用住滿 7 年，只要有身份證便可。 借款人名下物業 住宅物業需要借款人以個人名義持有。如果聯名物業，最多可與另外 2 人共同持有，而 3 位業主都要成為共同借款人。 樓齡 50 年或以下 樓齡超過 50 年亦可以申請，但銀行將按個別情況及驗樓報告作考慮。 買入未滿一年或未退休，物業不可出租 如持有物業未達 1 年，物業只可以自住或供親友居住，不接受出租；但如果持有達 1 年或以上的私樓，而所有借款人已退休，或需接受醫療護理服務而遷出物業，可申請將物業出租。 村屋須為無任何轉售限制 有轉售限制的村屋不得申請，但如果是未補地價資助房屋，即使有轉售限制，照可申請。 最高可獲年金價值 安老按揭計算年金價值的方法，可參考下表： 物業估值 最高可獲年金價值 $800 萬元或以下 100% 物業估值 $800 萬以上 估值首 $800萬，可獲取 100%估值；剩餘估值以50%估值計算，上限$2,500萬 … Continue reading "【9成按揭懶人包】首置按揭申請攻略：申請條件 + 常見問題"