如果你以為購買物業後，便可在單位內為所欲為，那就大錯特錯！皆因業主的權力、責任和義務均受大廈公契所約束。 大廈公契條款可達一百多頁，買樓前已埋頭苦幹看售樓書，買樓後又要讀一份冗長文件，怎麼辦？等千居為你重點整理大廈公契的注意事項，讓你閱覽時更得心應手。 立即跳往：大廈公契是甚麼｜公契主要內容｜公契常見事項｜違反公契後果｜查閱公契方法｜常見問題 大廈公契是甚麼 簡單而言，大廈公契（Deed of Mutual Covenant，DMC）即居住規則，公契由發展商草擬，是一份具法律效力的文件，當中涵蓋屋苑守則，對物業的管理、居住和使用制定限制，是整個樓宇的 「House Rules」。 買家於簽樓契時，有列明業主須繼續承諾遵守大廈公契。換言之，發展商與首名業主簽署公契後，其後的新業主只能默認同意，即使單位日後轉手，下一手業主亦受大廈公契約束。 公契主要內容 如之前所說，大廈公契有過百多頁，想從中抽絲剝繭，可集中看以下重點： 公契常見事項 公契條文繁多，以下幾項較直接影響住客起居，亦常引起紛論。 分租 分租限制就是其中之一。有業主為爭取更高租金回報，會將單位房間分別租出予不同租客。有些公契會列明禁止分租，以免影響公共範圍的使用權。不過這種條款不易執行，始終大廈管理公司及業主立案法團難以得知個別單位住戶之間的關係，追究前必先取得合理的實際證據，如所涉之分租租約。 飼養寵物 時下現代人多有毛孩或小動物作伴，如果公契內沒有列明飼養寵物事宜，一般都可視為可飼養寵物。但公契或對可飼養動物類別設有限制，以公屋為例，住戶全面可飼養小型家居寵物，包括已閹割的貓，但就全面禁止養狗。 即使公契默許飼養寵物，亦不代表主人有「免死金牌」，可任意放養。如果寵物對鄰居構成嚴重滋擾，住戶仍須就此負上責任，業主立案法團有權向有關住戶客採取法律行動。 大廈公契的約束力凌駕於業主組織草擬的守則和協定，如公契未有禁止動物入住，但業主委員會事後要求立約禁制，亦不足以迫令大廈全面執行。 窗花 新樓公契多寫明不可改變樓宇外觀，普通的更換或添置窗花有可能已違反公契。例子如近年臨海新盤流行採用落地大玻璃及玻璃露台設計，有住戶嫌不夠穩陣，想自行裝置窗花；或住戶想善用工作平台空間，安網晾衫軌曬衫，這等改裝均須先向管理公司申請，由管理公司評估是否違反公契。 如果改裝未得管理公司許可，住戶仍執意進行改動，管理公司或向屋宇署通報，由屋宇署向住戶發信要求清拆或還原。 違反公契後果 如住戶是大廈公契慣犯，屢勸不改，管理公司及業主立案法團有權入稟提告業主，向其追討賠償。例子如業主長期拖欠管理費、私自飼養寵物、對鄰居構成嚴重滋擾、影響他人使用公共範團的權利等等。千萬不要以為買了單位，有權使用物業就可以任意妄為。 查閱公契方法 如想查閱大廈公契，可根據以下步驟： 屋苑可否飼養寵物，有時候是搵樓客所重視的因素之一，放盤時記得要列明，立即上千居放盤。 常見問題

早在2012年6月開始，政府已經開始全面實施強制驗窗計劃，對於窗戶安全進行規管，降低意外發生的風險。究竟計劃的詳情是什麼？萬一業主收到強制驗窗通知，但是不遵從，又會有什麼法律責任嗎？今日，千居準備了以下文章，為你講解計劃對業主的風險和有什麼需要注意的事項。 立即跳往：強制驗窗計劃 ｜ 法律責任 ｜ 保障業主免受威脅 ｜ 給業主的建議 ｜ 常見問題 強制驗窗計劃 在2012年，政府規定，樓齡達10年或以上的私人樓宇（除了低於3層的住宅）的業主，一旦接到屋宇署的驗窗通知，便必須要委派一名合資格人士就樓宇的所有窗戶進行檢驗，並需要就檢驗後負責進行相關的修葺工程監督。 假設檢驗後，單位需要進行修葺，業主的做法應是委派一名註冊承建商，在一名合資格人士的監督下進行訂明修葺。 窗戶需要修葺的情況 一般而言，以下窗戶組件的欠妥情況均需要進行修葺： 未執行驗窗通知的後果 屋宇署會就發出通知的單位中，抽樣檢查合資格人士提交的檢驗及指明表格填寫的證明書，以確保單位已經根據法例及屋宇署的指引進行相關的檢驗和修葺。 如果屋宇署揭發合資格人士或服務提供者有任何違規行為，將會提出檢控，甚至採取其他法例行動。 法律責任 業主/業主立案法團責任 無論是業主還是業主立案法團收到，就個別單位或是整棟樓宇的強制驗窗通知，都需要嚴格遵守實行，否則需要承擔相關法律責任。根據《建築物條例》第40（1BD）條，任何人無合理辯解而沒有遵從送達予他的法定通知，即屬犯法，可處以第四級罰款。即$25,000元及監禁3個月，及可就罪行持續的每一天，罰款2,000元。 合資格檢驗或修葺人士失職後果 若然有任何合資格人士，或者修葺承建商，出現涉嫌違規、行為失當及疏忽的情況，業主或業主立案法團可致電屋宇署舉報，屋宇署會就該舉報採取檢控，甚至其他法律行動。 保障業主免受威脅 根據《建築物條例》，政府規定業主立案法團需要購買第三者風險保險，減低意外發生時，業主需要面對的巨額賠償，為公眾提供更好的保障。 強制驗窗計劃下，檢驗和修葺的工程所造成的意外，也屬於業主及業主立案法團的責任，任何意外都可能造成業主及業主立案法團的巨大賠償負擔，因此，購買第三者風險保險，是保障業主的最佳辦法。 給業主的建議 既然強制驗窗計劃已經全面實行，各位業主應該要配合條例，遵守通知進行檢驗修葺，並可以參考以下事項多加注意： 業主接到強制驗窗通知無需擔心，只需遵守條例，尋找合資格人士進行檢驗及修葺便可以。如果想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

從預備開售新盤到雙方簽約，你知道一手樓銷售程序受《一手住宅物業銷售條例》(下稱一手銷售條例) 監管嗎? 買樓要計好預算開支，但也不可忽視相關條例，作為準買家的您，可從該條例得到甚麼保障? 以下重點幫到您！  立即跳往：注意位1：新盤廣告 | 注意位2：售樓說明書 | 注意位3：價單 | 注意位4：示範單位 | 注意位5：簽臨約 | 常見問題 近期更新 一手住宅物業銷售條例 – 5大注意事項 由於一手銷售條例涉及大量條文，而且監管對象是發展商及地產代理，一手買家未必會詳閱，但條例對提升一手樓資訊透明度卻相當重要。為求深入淺出，千居找出了5大注意位，確保消費者獲得關鍵資訊，避免中伏。 注意位1：新盤廣告宣傳 監管樓花廣告的目的十分明確，是為了防止載有虛假或誤導性資料。任何形式 (印製或非印製) 的新盤廣告，均受一手銷售條例規管。 防範虛假資料 樓盤廣告製作得美輪美奐，試圖抓住消費者眼球，但多少是真實反映，多少是憑空想像? 為此，一手銷售條例規定，如廣告載有想像的圖畫、圖像、繪圖或素描等，必須同時載有聲明。 部分聲明字眼包括「…純屬畫家對有關發展項目之想像…」、「…非按照比例繪畫…」、「…可能經過電腦修飾處理…」，提醒買家所見不一定所得。 防範誤導性資料 樓價貴，人人想買平，發展商提供優惠，正中消費者的下懷。但聲稱的優惠是否人人可享，還是有附帶條件，一手銷售條例訂明必須闡述清楚，不能矇混過關。 舉個簡單例子，假如使用某付款方式才可享九折優惠，廣告便不得簡單地寫成「九折發售」(或故意增加字體大小)，令買家誤以為所有單位均享九折優惠。 誰是發布者 每當有新盤開賣，地產代理行會自行製作宣傳資料，提供樓花開則、價單，方便買家解讀新盤。但地產代理為求銷售，有可能只集中優點。 因此條例規定，一手盤發出任何廣告前，必須取得發展商書面同意，並核實宣傳品資料的準確性，廣告亦須要列明是由賣方發布，還是在賣方同意下由另一人發布 (例如地產代理行)。 下一次從地產代理手中接過新盤資料時，記得看看資料是否已獲得發展商核實。最準確的資料可從售樓說明書找到，市民亦可於政府一手住宅物業銷售資訊網，查詢所有由發展商提供的最新銷售資料。 注意位2：售樓說明書 (Sales Brochure)  售樓說明書內的資料繁複但準確，一手銷售條例規定，樓書只能夠由發展商擬備，並須於開售前最少7天上載，而在開售期間，發展商須最少每三個月更新樓書一次。  每當有新盤開售在即，常會聽到某新盤已上載樓書，意味著開賣時間進入倒數階段。樓書除了有助於了解新盤周邊發展及規劃，更有助於揀選屋苑單位，可參考以下部分： 期數的住宅物業的樓面平面圖(Floor Plans of Residential Properties in the Phase) 發展商擬備的樓面平面圖，須提供每伙單位的外部及內部尺寸，細緻如內部間隔牆厚度也會標示，讓準買家更準確地計算可用樓面面積。 另一方面，比較同一樓層單位時，買家會留意垃圾房、電錶房、空調機窗外機或管道位置，又或者升降機數目是否足夠，明廁或黑廁等等，這些資料也可在平面圖上看到。 期數中的建築物的橫截面圖 (Cross-section Plan of … Continue reading "【地契年期】背景、查詢方法、買家角度建議"