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【2047地契】大限將至 分析到期影響及續期討論

地產資訊 | 2023 年 1 月 25 日

近年開始,愈來愈多人開始討論「2047地契」問題,大限逼近,社會各界都躁動不安,究竟什麼是「2047地契」?「2047地契」問題會帶來什麼影響?政府又會採取什麼行動去回應社會期望?為了解答大家的疑問,千居將會在這篇文章,逐一解答「2047地契」的問題,讓大家更清楚香港土地地契的資訊。


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2047地契

土地業權其實可以分為「永久業權」和「土地租借權」兩類,而香港的土地,除了中環聖約翰教堂以外,都屬於「土地租借權」,即是政府只是把土地租給承租人,承租人可以以租用者身份,發展土地。

所以每塊土地契約都有一個年期,界定了承租人租用土地的年期。一般政府批租的年期分為3種,包括75年、99年及999年,少部分港島及九龍舊地契的租期為999年地契,其餘港島及九龍半島的土地則劃一為75年,而新九龍及新界的地契租期則為99年。

1997年前,有大部分新界的土地將於1997年屆滿,但是《中英聯合聲明》為這批期滿的土地制定了續期的權利,所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約,均可以續期50年,直至2047年6月30日。

因此,現時全港有超過3萬份新界的土地契約,將於2047年到期,業界對於契約期滿,政府會採取什麼行動一無所知,於是被稱為「2047大限」,成為一個熱議話題。



到期影響

銀行按揭

由於銀行承造按揭的最長年期為30年,即是已經跨越2047年的期限,屆時土地的使用權限已經到期。對於銀行而言,承造30年按揭的風險可能增加,因為屆時土地契約並不是百分之百確定,依然由現時租借人無條件續約。

不過政府一早已經向銀行派定心丸,透過金管局向銀行發出指示,讓銀行無需因「2047」年限調整現時按揭政策,表示政府自然有權批出續期的地契,但是銀行實際上的操作,就不得而知了。


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續期討論

雖然還有一段時間才到2047年,但是社會上的聲音早已沸沸揚揚,大家都在猜測政府的續期行動,以下三個便是大眾認為最有可能發生的情況:

收回土地

理論上,土地契約期滿,政府是有權收回土地,不接受業主續期,業主將被迫遷及需要放棄土地。但是。一旦政府採取此行動,必然掀起一大波反對聲音,面對巨大的輿論壓力,屬於發生機會比較低的情況。

自動續期

自動續約表示業主依然可以繼續承租土地,無需額外繳交款項,但是一旦打開先例,日後政府想轉改變政策,收取續約費用,便可能難上加難。

補地價或繳交租金

業界普遍認為最大機會發生的情況,便是業主向政府補一大筆地價,或者期滿後每年繳交一筆租金,才能繼續承租土地,但是屆時會收取的金額是多少,卻很難說得準。


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橫跨2047年契約續期例子

雖然大眾人心惶惶,不知道政府會採取哪一種行動,對付土地續約事宜,但是其實過往也有不少土地成功續約的例子:

薄扶林花園

以薄扶林花園為例,該土地契約於1931年批出,直至2006年期滿。業主早於1995年去信政府求助,於是政府在回歸後,透過行政會議通過規定,住宅契約期滿後可免補地價,續租50年。

薄扶林花園於是獲地政署續期50年,直至2056年,橫跨了2047年大限日子。地政署並無收取補地價,但是在續期的地契條約中,新增了延續地契的租金,金額為物業差餉估值的3%。

沙田馬場

沙田馬場過往的地契本屬為期十五年的「私人遊樂場契約」,其後以短期租約形式續約,直至2016年,政府向馬場批出為期50年的特殊用途土地契約,馬場的契約期限延長至2066年,已經超越2047年,並且政府要求沙田會所需要繳付相當市值的地價。

就以上例子而言,相信大眾也不必太擔心,政府定會考慮市民利益,不會貿貿然奪取土地持有者的土地,否則,可能會引起龐大的反對聲音。


2047大限是社會熱議話題,雖然還有一段時間,但的確要提早提醒政府,盡快公佈續期的協議,如果想了解更多樓盤咨詢,即上千居搜尋各區筍盤


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常見問題

補地價是什麼?

補地價的意思是土地租用者,需要向政府繳交土地現時升值後的差價,以補回政府當年以較低價格賣出土地的損失。

2047地契會對買家造成什麼風險?

假若政府採取補地價方式續約,這筆費用可能會由土地持有人轉移部分至買家身上。

除了沙田馬場,還有什麼「特殊用途土地契約」例子?

加油站、或者一些康樂用地,都屬於特殊用途土地契約。


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