近年開始，愈來愈多人開始討論「2047地契」問題，大限逼近，社會各界都躁動不安，究竟什麼是「2047地契」？「2047地契」問題會帶來什麼影響？政府又會採取什麼行動去回應社會期望？為了解答大家的疑問，千居將會在這篇文章，逐一解答「2047地契」的問題，讓大家更清楚香港土地地契的資訊。 立即跳往：2047地契 | 到期影響 | 續期討論 | 橫跨2047契約續期例子 | 常見問題 2047地契 土地業權其實可以分為「永久業權」和「土地租借權」兩類，而香港的土地，除了中環聖約翰教堂以外，都屬於「土地租借權」，即是政府只是把土地租給承租人，承租人可以以租用者身份，發展土地。 所以每塊土地契約都有一個年期，界定了承租人租用土地的年期。一般政府批租的年期分為3種，包括75年、99年及999年，少部分港島及九龍舊地契的租期為999年地契，其餘港島及九龍半島的土地則劃一為75年，而新九龍及新界的地契租期則為99年。 1997年前，有大部分新界的土地將於1997年屆滿，但是《中英聯合聲明》為這批期滿的土地制定了續期的權利，所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可以續期50年，直至2047年6月30日。 因此，現時全港有超過3萬份新界的土地契約，將於2047年到期，業界對於契約期滿，政府會採取什麼行動一無所知，於是被稱為「2047大限」，成為一個熱議話題。 到期影響 銀行按揭 由於銀行承造按揭的最長年期為30年，即是已經跨越2047年的期限，屆時土地的使用權限已經到期。對於銀行而言，承造30年按揭的風險可能增加，因為屆時土地契約並不是百分之百確定，依然由現時租借人無條件續約。 不過政府一早已經向銀行派定心丸，透過金管局向銀行發出指示，讓銀行無需因「2047」年限調整現時按揭政策，表示政府自然有權批出續期的地契，但是銀行實際上的操作，就不得而知了。 續期討論 雖然還有一段時間才到2047年，但是社會上的聲音早已沸沸揚揚，大家都在猜測政府的續期行動，以下三個便是大眾認為最有可能發生的情況： 收回土地 理論上，土地契約期滿，政府是有權收回土地，不接受業主續期，業主將被迫遷及需要放棄土地。但是。一旦政府採取此行動，必然掀起一大波反對聲音，面對巨大的輿論壓力，屬於發生機會比較低的情況。 自動續期 自動續約表示業主依然可以繼續承租土地，無需額外繳交款項，但是一旦打開先例，日後政府想轉改變政策，收取續約費用，便可能難上加難。 補地價或繳交租金 業界普遍認為最大機會發生的情況，便是業主向政府補一大筆地價，或者期滿後每年繳交一筆租金，才能繼續承租土地，但是屆時會收取的金額是多少，卻很難說得準。 橫跨2047年契約續期例子 雖然大眾人心惶惶，不知道政府會採取哪一種行動，對付土地續約事宜，但是其實過往也有不少土地成功續約的例子： 薄扶林花園 以薄扶林花園為例，該土地契約於1931年批出，直至2006年期滿。業主早於1995年去信政府求助，於是政府在回歸後，透過行政會議通過規定，住宅契約期滿後可免補地價，續租50年。 薄扶林花園於是獲地政署續期50年，直至2056年，橫跨了2047年大限日子。地政署並無收取補地價，但是在續期的地契條約中，新增了延續地契的租金，金額為物業差餉估值的3%。 沙田馬場 沙田馬場過往的地契本屬為期十五年的「私人遊樂場契約」，其後以短期租約形式續約，直至2016年，政府向馬場批出為期50年的特殊用途土地契約，馬場的契約期限延長至2066年，已經超越2047年，並且政府要求沙田會所需要繳付相當市值的地價。 就以上例子而言，相信大眾也不必太擔心，政府定會考慮市民利益，不會貿貿然奪取土地持有者的土地，否則，可能會引起龐大的反對聲音。 2047大限是社會熱議話題，雖然還有一段時間，但的確要提早提醒政府，盡快公佈續期的協議，如果想了解更多樓盤咨詢，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

最新一期的財政預算案於 2024 年 2 月 28 日宣讀，在上年度赤字多達 $1016 億元背景下，紓困措施不及去年多。反之，樓市出現重大政策改變，最早可追溯至 2012 年的需求管理措施（亦即坊間所指的三大辣招 － 即額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）、新住宅印花稅（NRSD）），即日起全面撒銷。 千居為你整理了《2023-24 年財政預算案》重點，一文看清普羅大眾、低收入人士和企業分別可獲得的福利，以及主要房屋政策，掌握財政預算案的關鍵措施！ 立即跳往：普羅大眾｜弱勢社群｜企業｜房屋政策｜土地房屋供應｜常見問題 近期更新 普羅大眾 弱勢社群 企業 【創業起步】搜尋最新工商舖 → 房屋政策 土地房屋供應 今年預算案其中一個亮點，非全面撒辣莫屬。此舉可否短時間提振樓市，炒賣氣氛會否重燃，令日後出現更多摸貨個案，值得留意。假如有意置業，不妨花些時間在二手市場尋找優質放盤，即上千居搜尋全港各區筍盤。 【最新樓盤】搜尋所有放售樓盤 → 常見問題

寮屋在鄉郊地區很常見，寮屋是 1940 年代遺留下來的房屋形態，本為違法，卻有寮屋被私下放租放售，發展成有花園泳池的豪宅。寮屋合法化的現象是如何造成，買賣寮屋有甚麼風險、寮屋清拆，居民可得到怎樣的賠償？千居由寮屋的由來、轉變和發展說起。 立即跳往：寮屋的由來、轉變和發展｜非法變合法 寮屋變豪宅｜寮屋VS牌照屋｜寮屋出租 / 買賣風險｜寮屋可換公屋？｜常見問題 近期更新 寮屋的由來、轉變和發展 「寮屋」字意解「簡陋的屋舍」，即未經政府許可非法搭建的臨時建築物。寮屋源於 1940 年代，當時中國內地正經歷國共內戰，大量難民偷渡湧入香港，需要尋覓棲身之所。 當時香港政府並未提供任何公營房屋，抵港的難民只好在山坡路旁非法搭建鐵皮屋和木屋居住，「寮屋」便應運而生。寮屋雖結構簡陋，衛生情況惡劣，卻一度容納了四分一的人口。 1953 年聖誕夜，石硤尾寮屋區發生一場奪命大火，促成了寮屋這種住屋模式的轉捩點。石硤尾白田村因燃點火水燈燒着棉胎，火勢一發不可收拾，蔓延至周邊多個木屋區，最終燒毀了逾 2,500 間木屋，令 5 萬多名居民痛失家園，一夜之間無家可歸，流離失所。 石硤尾大火後續，政府為了安置災民，先後興起了平房和徙置大廈，自此造就了後期廉租屋及公共屋邨等公營房屋的出現。 公營房屋的誕生，卻未完全解決寮屋問題。有寮屋居民因不符合入息上限未獲安置；有人眼見當時公屋環境擠迫，不願遷出；也有市區人為求「住大啲」，反遷入寮屋區居住，寮屋數目不跌反升。 1980 年代起，香港政府開始實施寮屋管制，登記寮屋的建築狀況和佔用人，務求抑止寮屋增長。不過，除非收到舉報，或因配合土地發展計劃而收地，否則政府保持「隻眼開隻眼閉」、「不變應萬變」的取態，不太會主動調查寮屋擴建的情況。 非法變合法 寮屋變豪宅 雖說寮屋是在未得政府許可下搭建，但政府向來未嘗以進取的手法主動取締寮屋。除非建築物屹立於政府銳意收回再作發展的土地，否則的話，沒有違規擅自擴建的寮屋，是可以安然無恙地存在的。 政府如何定斷建築物是否有「違規擴建」呢？就視乎佔用人是否曾於 1982 年起為寮屋進行登記。地政總署的「寮管處」會派員到單位記錄房屋的基本資料，如面積、高度、居住人口等，如登記後因接獲舉報，或被地政總署的無人航機攝錄發現房屋狀況有更改，即屬違法，地政總署會要求佔用人將寮屋回復原狀，否則或進行清拆，甚至收地。 不過，要被發現有僭建物亦非易事。第一，寮屋區的居民甚少會「篤灰」，以免自己的居所亦受波及；第二，政府幾乎不會主動派員巡查政府土地發展計劃以外的寮屋區；第三，無人航機於高空拍攝，除非房屋有大面積的僭建，如擴建大型花園、泳池等，否則難以考究，而非法轉租的情況亦不會被揭發。 亦因如此，政府雖無明確地賦予或承認寮屋的佔用權、管有權和業權，但寬鬆的執法可謂「默許」了寮屋的存在。非法搭建的寮屋被當作合法物業般轉租出售，從中圖利的個案絕非少數，也有為數不少的房屋由幾百呎擴建成幾千呎，更配置露台、天台、前後花園等豪宅級設施。 寮屋VS牌照屋 香港曾出現各種由佔用人自行搭建的臨時房屋，而「寮屋」和「牌照屋」便是較常見的兩類。 寮屋和牌照屋外觀或無異，甚至看似一般村屋。但當準租客或買家自行查冊時，便能發現該房屋的土地業權或非由私人擁有，而是屬於官地，兩者皆為「三無」，無業權、無法轉讓、無法加建，不可出租放售。 寮屋和牌照屋的最大分別，在於前者無牌，後者有政府批出的牌照。 登記寮屋的好處，在於政府只承認佔用人，即使佔用人非當初登記人，政府亦不會有行動。 而有牌的好處，在於可將牌照轉名至直系親屬，換言之即可將佔用權「過戶」至子女及兄弟姊妹，但就不可由其他人佔用。 部分寮屋同時擁有牌照，則當牌照屋處理。 臨時房屋類別 定義 土地業權 獲容許寮屋 登記後暫准存在，不可轉名不可出租放售 多建於官地 牌照屋 領牌照後合法佔用，可將牌照轉名至直系親屬（父母、子女、兄弟姊妹）不可出租放售 或建於私人土地（如私人農地） 寮屋出租 / 買賣風險 寮屋佔用人並不擁有該房屋及土地的業權，出租及放售皆屬違法，但香港炒樓成風，有寮屋居民甚至區外人士選擇鋌而走險，以「暗盤」的形式買賣寮屋 / 出租寮屋。 「暗盤」即枱底交易，雙方不就該建築物的交易作任何官方登記，如放租不為租約打釐印、不交 CR109、放售不到土地註冊處登記轉讓契（即「無契頂讓」）、或轉讓契上的資料不盡不實。 … Continue reading "納米樓怎樣煉成？十年翻百倍成因、納米樓投資前景"