近年開始，愈來愈多人開始討論「2047地契」問題，大限逼近，社會各界都躁動不安，究竟什麼是「2047地契」？「2047地契」問題會帶來什麼影響？政府又會採取什麼行動去回應社會期望？為了解答大家的疑問，千居將會在這篇文章，逐一解答「2047地契」的問題，讓大家更清楚香港土地地契的資訊。 立即跳往：2047地契 | 到期影響 | 續期討論 | 橫跨2047契約續期例子 | 常見問題 2047地契 土地業權其實可以分為「永久業權」和「土地租借權」兩類，而香港的土地，除了中環聖約翰教堂以外，都屬於「土地租借權」，即是政府只是把土地租給承租人，承租人可以以租用者身份，發展土地。 所以每塊土地契約都有一個年期，界定了承租人租用土地的年期。一般政府批租的年期分為3種，包括75年、99年及999年，少部分港島及九龍舊地契的租期為999年地契，其餘港島及九龍半島的土地則劃一為75年，而新九龍及新界的地契租期則為99年。 1997年前，有大部分新界的土地將於1997年屆滿，但是《中英聯合聲明》為這批期滿的土地制定了續期的權利，所有於1997年6月30日前期滿的新界土地契約，均可以續期50年，直至2047年6月30日。 因此，現時全港有超過3萬份新界的土地契約，將於2047年到期，業界對於契約期滿，政府會採取什麼行動一無所知，於是被稱為「2047大限」，成為一個熱議話題。 到期影響 銀行按揭 由於銀行承造按揭的最長年期為30年，即是已經跨越2047年的期限，屆時土地的使用權限已經到期。對於銀行而言，承造30年按揭的風險可能增加，因為屆時土地契約並不是百分之百確定，依然由現時租借人無條件續約。 不過政府一早已經向銀行派定心丸，透過金管局向銀行發出指示，讓銀行無需因「2047」年限調整現時按揭政策，表示政府自然有權批出續期的地契，但是銀行實際上的操作，就不得而知了。 續期討論 雖然還有一段時間才到2047年，但是社會上的聲音早已沸沸揚揚，大家都在猜測政府的續期行動，以下三個便是大眾認為最有可能發生的情況： 收回土地 理論上，土地契約期滿，政府是有權收回土地，不接受業主續期，業主將被迫遷及需要放棄土地。但是。一旦政府採取此行動，必然掀起一大波反對聲音，面對巨大的輿論壓力，屬於發生機會比較低的情況。 自動續期 自動續約表示業主依然可以繼續承租土地，無需額外繳交款項，但是一旦打開先例，日後政府想轉改變政策，收取續約費用，便可能難上加難。 補地價或繳交租金 業界普遍認為最大機會發生的情況，便是業主向政府補一大筆地價，或者期滿後每年繳交一筆租金，才能繼續承租土地，但是屆時會收取的金額是多少，卻很難說得準。 橫跨2047年契約續期例子 雖然大眾人心惶惶，不知道政府會採取哪一種行動，對付土地續約事宜，但是其實過往也有不少土地成功續約的例子： 薄扶林花園 以薄扶林花園為例，該土地契約於1931年批出，直至2006年期滿。業主早於1995年去信政府求助，於是政府在回歸後，透過行政會議通過規定，住宅契約期滿後可免補地價，續租50年。 薄扶林花園於是獲地政署續期50年，直至2056年，橫跨了2047年大限日子。地政署並無收取補地價，但是在續期的地契條約中，新增了延續地契的租金，金額為物業差餉估值的3%。 沙田馬場 沙田馬場過往的地契本屬為期十五年的「私人遊樂場契約」，其後以短期租約形式續約，直至2016年，政府向馬場批出為期50年的特殊用途土地契約，馬場的契約期限延長至2066年，已經超越2047年，並且政府要求沙田會所需要繳付相當市值的地價。 就以上例子而言，相信大眾也不必太擔心，政府定會考慮市民利益，不會貿貿然奪取土地持有者的土地，否則，可能會引起龐大的反對聲音。 2047大限是社會熱議話題，雖然還有一段時間，但的確要提早提醒政府，盡快公佈續期的協議，如果想了解更多樓盤咨詢，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

準買家能取得高成數按揭，要多得HKMC按揭保險計劃，但非任何人皆可申請，而按揭保險計劃，亦非HKMC獨有。那究竟HKMC是甚麼？與按揭保險有何關係？等千居為你解構HKMC如何助你實現置業夢。 立即跳往：｜HKMC是甚麼｜HKMC主要作用｜按揭保險計劃概要｜常見問題 近期更新 HKMC是甚麼 HKMC全名為「香港按揭證券有限公司」(The Hong Kong Mortgage Corporation Limited)，顧名思義是一間企業機構，但實情是由香港特區政府透過外匯基金持有，公司類別屬於「公眾股份有限公司」。換句話說，政府是公司唯一的股東，現任主席兼執行董事是財政司司長陳茂波。 HKMC主要作用 自 1997 年成立至今，HKMC 有三個重要作用： 維持金融穩定 在HKMC成立前夕，樓市炒風可用狂熱來形容，當時銀行審批按揭貸款寬鬆，連普通一個白領亦可手持數個物業。由於銀行把大量的錢借了出去，為免泡沫爆破，觸發資金緊縮，HKMC因此應運而生，目的是把銀行所持的按揭貸款證券化，售予投資人士，令流動資金重新注入銀行體系。 雖然金融風暴最終還是出現，但HKMC於 1998 年購入超過 110 億港元的銀行按揭貸款，若沒有HKMC分散部分風險的話，後果更不堪設想。 推出新業務 HKMC不斷推出新業務，填補市場不足，逆按揭便是其中一例，該金融產品可理解為一種退休理財工具，例如HKMC的 「安老按揭計劃」，可讓退休人士可獲得穩定收入，卻毋須出售自住物業。另一例子是「定息按揭計劃」，市面上的按揭計劃由浮息按揭主導，一旦經濟不穩，浮息按揭有機會令供款大增，反之，定息按揭可對沖按息波動風險。 助市民置業 HKMC 的按揭保險計劃 （俗稱按保），是協助市民「上車」的重要金融產品，按保計劃早於 1999 年推出，當其時，銀行不得批出按揭成數超過70%的貸款，按保作用是讓合資格置業者，透過支付保險費用，借入高於按揭成數上限的額外貸款。 按揭保險計劃概要 根據金管局現時規定，按揭借款人如想申請 6 成以上的按揭貸款，須購買「按揭保險」。即使借款人日後違約，按揭保險公司會向銀行支付超過按揭成數上限的貸款差額，變相為銀行提供了保障，毋須承擔額外風險。 其實在 HKMC 按保出現之前，市場上已有類似服務，但卻不足以為銀行提供保障。時至今天，本港共有3 家公司提供按揭保險服務，當中以HKMC最為人熟悉。HKMC的按揭保險業務，現由旗下全資附屬公司－香港按證保險有限公司負責管理。 按保計劃會因應樓市變化而調整。例如在 2013 年 2 月，因樓市風險加劇，便將可敍造 9 成按揭的樓價上限，從 600 萬港元降至 400 萬港元，現時一般稱之為「舊按保」。 而在 2019 年 10 月，因樓價超出市民負擔水平，於是針對首置人士，提高購買自住物業的按揭成數上限，此為「新按保」，坊間俗稱「林鄭plan」。以上兩類按保政策現同時存在，申請條件各有不同。 … Continue reading "納米樓怎樣煉成？十年翻百倍成因、納米樓投資前景"

地積比率是一個城市規劃用途的專有名詞，你或許間中在新發展項目當中聽過，地積比率是一個重要的城市發展指標，但是，你知道它實際的定義是什麼嗎？你又有沒有聽過地積轉移、地積放寬？其實地積比率與許多土地規劃問題掛鉤，因此是一個值得探討的概念，今日，千居準備了以下文章，為你解釋地積比率的相關知識，並且一同探究背後發展的限制。 立即跳往：何謂地積比率 | 地積轉移 | 放寬地積比率 | 限制與困難 | 常見問題 近期更新 何謂地積比率？ 地積比率（Plot Ratios）是指樓宇准許發展的總建築面積與地盤面積的比例，比率越高，代表可興建的樓宇總面積越高。 一般而言，根據香港規劃署規定，住宅用途的最高地積比率大概是8至10倍，主要集中在香港島的地盤，而商業用途等地帶獲准的最高比率則是15倍。假如一個地盤面積是1,000平方呎，地積比率是8倍，該地盤最高的可建樓面面積則是8,000呎。 為何要訂立地積比率？ 地積比率是界定建築密度的指標，而建築密度亦同時影響著該地區的人口密度。香港的土地資源珍貴有限，所以需要訂明土地的最高地積比率，才能夠確保發展項目除了有效地使用土地，亦要顧及平衡市民生活需求，例如地區是否有足夠基礎配套，支持其人口密度。 最合適的地積比率，就是能夠用盡土地資源之餘，又不會造成周邊的城市基礎設施壓力過大。 地積轉移 由於並不是每個地區的發展地盤都用盡地積比，所以衍生了地積轉移的發展概念。地積轉移的意思即是，將某幢樓宇或某個發展地盤，未用盡的地積比，轉移至另一個地點使用，亦可算是轉移土地發展權的一種。 由於香港的可發展土地貧乏，所以香港也有地積轉移的規劃，以增加土地發展的靈活性和效率。 中環下亞厘畢道 一般而言，地積轉移的應用通常適用於文物保育項目，例如2011年，政府提出重建聖公會位於中環下亞厘畢道的古建築群，並且允許聖公會在此項項目中轉移地積。由於整個重建方案涉及超過三萬平方米的面積，比起原址的地積比多出一萬平方米，所以政府批准聖公會，將某部分建築群，包括幼稚園和神學院，轉移至畢拉山另一幅地皮重建。 中環匯豐總行 根據現行條例，如果為了托寬大廈所在的街道，或者能夠將大廈的地面空間作為公共用途，發展商可以此轉移作公共用途的地積，至發展更高更大的總樓面面積。而中環的匯豐總行便是將大廈的底層作為公共空間，以此提高總建築面積。 放寬地積比率 除了地積轉移可以活用建築面積外，亦經常有人向政府建議放寬地積比率，允許發展商有更多興建面積。 放寬地積比的用處有幾個，其中較多人支持放寬的原因，便是可以增加住宅供應。眾所周知，香港的房屋供應緊張，因此需要提高地積比來增加房屋供應量。 其二，提高某些地區地積比可以縮短城鄉發展差異。香港島的住宅發展地積比最高可達10倍，但是新界偏遠地區的地積比則可能只有少於3倍，許多保育價值偏低的地帶也被遺棄，浪費了大量土地資源。如果能夠放寬某部分新界土地的地積比，用作興建住宅或發展不同設施，亦能改善鄉郊居民的生活，及增加住宅的選擇， 其三，放寬地積比能夠加速舊區重建。目前為止，由於新界地區的地盤的地積比甚低，比不上市區，所以發展商對於重建新界舊區的意欲不高。以新界的荃灣和九龍的深水埗為例，荃灣的地積比只有5倍，而深水埗最高可達7.5倍，因此難以得發展商收購重建，因為重建空間不大。如果政府願意放寬地積限制，便能提高發展商重建一些原本地積比較低的舊區，加速城市的繁榮發展，提高整體生活水平。 限制與困難 無論是地積轉移，還是放寬地積比，都有不同方面的限制和顧慮，並不是隨隨便便就能打破原有的規例。 首先，政府早已制定了「分區計劃大綱圖」，訂明每個地區的地積比，如果有發展商希望轉移地積、或者提高建築項目的地積比，就需要向城市規劃委員會申請，並可能需要經過修改地契、換地、補地價等繁複過程，並且最終的決定仍然是不確定的因素。 另外，改變建築地盤的地積比，最大的考慮是土地附近的交通網絡、基礎設施甚至環境因素，是否能夠支援放寬地積比後，隨之提升的建築和人口密度。如果地區本身的發展配套不足，可能要靠市建局進行市區重建後，才能增加該區地積比。 地積比率能夠決定建築、發展密度，對於香港這個土地資源珍貴的城市，絕對是重要的一個指標。買家入手樓盤前，也不妨留意心水地區的地積比率，查看居住地區的發展是否過於密集，附近有沒有足夠配套支持與地積比相稱的發展。或者從過低的地積比也能夠看出，該區的發展力度不足，代表可能相對應的設施也不會那麼完善。 人人都想住在周邊配套完善、發展密度恰當的舒適小區，如果對不同地區的樓盤有更深入了解的興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題