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【土地查冊教學】教您點睇查冊 5 大常用資訊

租買攻略 | 2022 年 11 月 7 日

網上有不少文章講述如何在田土廳查冊,卻甚少提供土地查冊教學,教大家如何理解土地登記冊上的內容。

事實上,為物業查冊,是持牌地產代理工作之一,通常交由地產經紀代勞。但作為準買家或租客,總希望了解更多心儀單位的背景;有見及此,千居綜合了查冊 5 大常用資訊,無論買樓也好,租樓也好,都值得花些時間看看。



立即跳往:租契年期 | 物業持有人及業權形式 | 買賣記錄 | 按揭記錄 | 違例建築物命令 | 常見問題


每一個物業的土地登記冊,可從土地註冊處取得,主要有 4 個部分,分別為「物業資料」、「業主資料」、「物業涉及的轇轕」及「等待註冊的契約」,下文將會深入淺出,講解如何從土地查冊上掌握 5 大常用資訊。



1. 租契年期

香港所有土地 (中環聖約翰教堂所屬地除外) 均由政府擁有,但不同地區的住宅物業,也有不同的批租年期,想知單位需不需要面對「2047大限」,可從土地登記冊上的「物業資料」部分看出來。

該部分顯示物業的地契資料,找尋「批約 HELD UNDER」、「年期 LEASE TERM」及「開始日期 COMMENCEMENT OF LEASE TERM」等字眼。

從下方查冊樣本可見,年期是 999 年,開始日期是 1892年,假設查冊當日是 2021年,從批約開始日到查冊日,過了 129年 ( 2021 減去 1892) ,但批出的年期有 999 年,由查冊當日計尚餘 870 年,因此即使到了 2047年,租契仍然有效,只要如期繳交地稅便可。

值得留意,在 1997 年 6 月 30 日前屆滿的地契(例如開始日期是 1898 年及年期 99 年),只會自動續期至 2047 年 6 月 30 日,暫不清楚地契期滿時,會否自動續期。

另外,每年地稅一欄有時會漏空,原因是在1985年5月27日 (即聯合聲明生效日) 後批出的地契,不論位於港島、九龍或新界,須繳交新地租 (而非地稅),計算方式是物業的每年租值 x 3% 。


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2. 物業持有人及業權形式

有關資料可從登記冊上「業主資料」部分找出來,列表最左一欄有業主姓名,第二欄是身分,顯示業權持有的形式,若業主姓名多於一人,即表示非單一業主全權擁有。在第三欄的註冊摘要編號,如果看到「ASSIGNMENT」一字,即表示樓契已註冊。

關於業權持有形式,要認識 2 個重要術語,分別為 「聯權共有 JOINT TENANT 」及 「分權共有 TENANT IN COMMON」。

聯權共有,俗稱「長命契」,身故者持有的物業權益,將自動由其他在世的聯權共有人繼承,直至剩下最後一人為止。

分權共有,即是每名業主各持一定比例業權。業主過身後,其所持有之業權部分,由其遺產受益人所取得,繼承人會成為聯名業主之一。

如果單位由多於一名業主持有,買賣時要從各業主手中取得所有業權,才可統一業權。

圖片來源:地產代理監管局


3. 買賣記錄

有關資料顯示於登記冊上「物業涉及的轇轕」部分,這裡所指的買賣記錄包括「臨時買賣合約 PROVISIONAL AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE」及「正式買賣合約 AGREEMENT FOR SALE AND PURCHASE 」。

雖然在買賣過程中,會簽署臨時買賣合約及正式買賣合約,但一般只會把正式買賣合約於田土廳註冊。

如果物業曾多次轉手,文書性質一欄會顯示多個買賣記錄,在查冊時只需要揀選 「過往歷史與現時」資料,俗稱「FULL SEARCH」,便可看清楚該物業轉手的來龍去脈,查冊費用為 $25。

在「物業涉及的轇轕」顯示的註冊文書,有部分屬於資料性文件 (例如大廈公契入伙紙),亦有部分屬於產權負擔,包括稍後提到的按揭記錄及違例建築物命令,會對物業轉讓產生影響,查冊時要特別留意。

圖片來源:地產代理監管局

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4. 按揭記錄

有關資料在登記冊上「物業涉及的轇轕」部分,可在文書性質一欄尋找「MORTGAGE」、「LEGAL CHARGE」等字眼,中文意思為按揭及法定押記,是借款人與銀行或財務機構,以物業作為借貸的註冊記錄。

當有關借款全數清還後,登記冊上會出現新的註冊記錄 (通常在按揭的下方位置),以表示按揭已償還。新的按揭記錄會顯示「RELEASE」、「DISCHARGE」等字眼。

如果物業曾敘造樓花按揭,在未取得入伙紙前,登記冊會有「EQUITABLE CHARGE」的註冊記錄。

圖片來源:地產代理監管局


5. 違例建築物命令

違例建築物命令 (Building Order) 由屋宇署發出,如物業或所在大廈涉及違例建築,有關資料會在登記冊上「物業涉及的轇轕」部分顯示出來。

如屬於物業本身問題,業主需要作出補救、拆卸或還原措施,以解除建築命令(俗稱解釘),當建築事務監督或其他部門認為業主已履行有關命令,就會發出合格信(Letter of Compliance),並於登記冊上註冊。

建築物命令有多種,代表不同的違例事項,例如最為人熟悉的僭建,即在建築物上違例加建或改建,登記冊會顯示「Order Under Sec. 24(1) of the Buildings Ordinance」。

其他常見的違例建築物命令包括以下:

  • -Order Under Sec. 26 of the Buildings Ordinance (危險建築物)
  • -Order Under Sec. 27(a) of the Buildings Ordinance (斜坡維修令)
  • -Order Under Sec. 28 of the Buildings Ordinance (危險渠務)
  • -Order Under Sec. 33 of the Buildings Ordinance (工程應付費用)

如物業有違例建築物命令,是會有釘契的可能,在進行買賣前,雙方應先釐清維修責任及費用,最好先向專業人士查詢。

圖片來源:地產代理監管局

以上提及的只是較常見資訊,查冊內容還涉及很多方面,如有興趣,可上地產代理監管局網站了解更多。當掌握更多地產知識後,進行買賣自然更得心應手,即上千居搜尋全港各區樓盤


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常見問題

土地登記冊上的文書日期與註冊日期有何分別?

文書日期是指契據或文書的簽署日期或發出日期;註冊日期則指文書提交到田土廳註冊的日期。

文書註冊的作用,是確保已註冊文書比未註冊文書或較後註冊的文書,享有優先權。如文件能於一個月內於田土廳註冊,該文件的文書日期,便是優先權日期。

何謂釘契?

「釘契」是指物業的土地登記冊上有一些註冊文件,顯示物業業權欠妥,令業主難以放售物業。釘契可以有多種原因,例如法庭訴訟、業權糾紛、拖欠政府費用等等。


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