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【買樓必讀】實用面積的7個必備知識

租買攻略 | 2022 年 9 月 22 日

現時新樓及二手樓都以實用面積標示樓面面積,但你知不知道有多少是可使用空間 ?  如何計算? 包含哪些住宅部分 ?實用面積資料可從哪裡找到 ? 跟管理費有何關係 ? 實用率又是否可靠 ? 立即掌握以下七個必備知識。



立即跳往:實用面積由來新樓實用面積部分實用面積計算方法新樓實用面積資料  |  二手樓實用面積資料  | 以實用面積計算管理費 | 實用率是否可靠 | 常見問題



實用面積由來

實用面積是指可供單位獨立使用的樓面面積,訂立實用面積是為了以統一量度標準,讓置業人士更清楚實際可用面積。

從2013年1月1日起,地產代理在處理二手住宅買賣或租賃時,須向客戶提供該等物業的實用面積,而且須按實用面積計算呎價。

其後,於同年生效的《一手住宅物業銷售條例》,亦要求發展商只可以實用面積,表達一手住宅的面積和每平方呎/每平方米售價。

所以無論一手或二手住宅,現時都以實用面積來標示。然而,並非所有住宅物業能提供實用面積,例如村屋是以建築面積標示,該建築面積可從測量師報告查證。



新樓實用面積部分

簡單來說,新樓實用面積包括基本住宅部分連露台、工作平台及陽台,但不包括窗台。空調機房、閣樓、平台、花園、停車位、天台、梯屋、前庭或庭院的面積不包括在內。然而,部分獨立屋設有車房及私人電梯大堂,是否計入實用面積,則要視乎是否有法律文件,列明只供該物業業主使用。


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實用面積計算方法 

實用面積是從圍封該物業的圍封牆外部計起,包括圍封牆的厚度面積,但不包括牆面裝修物料。換句話說,並不是所有實用面積空間,都是可用的空間 (即內攏面積或地毯面積)。

另外,若單位牆身與毗鄰單位相連,便會從該牆身中線開始量度。實用面積還包括單位內部的間隔牆及柱。



新樓實用面積資料

根據《一手住宅物業銷售條例》,發展商在售樓說明書、價單和廣告提供的面積及每平方呎/每平方米售價,均須以實用面積表達。因此,發展商的宣傳資料提供準確的實用面積。而地產代理亦須向客戶提供實用面積。之前說過,圍封牆厚度計入實用面積,仔細閱讀樓書列出的牆身厚度尺寸,可進一步了解內攏面積。

而在參觀新盤示範單位時,亦會列明單位的實用面積 (Saleable Area) ,同時並列露台 (Balcony)、工作平台 (Utility Platform) 及 陽台 (Verrandah) 所佔單位的面積,還會列出指明項目的面積,例如窗台 (但不計入實用面積) 。


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二手樓實用面積資料

1. 首次轉讓的買賣協議

此份文件可透過土地查冊取得,從中找出物業的實用面積,可使用土地註冊處的「綜合註冊資訊系統」或由代理代為提供,但一定要是首份轉讓的買賣協議。

2. 物業資訊網

物業資訊網是差餉物業估價署 (差估署) 提供的網上服務,可找到住宅物業的實用面積、樓齡及許可用途,但不包括村屋。順帶一提, 差估署提供各類型物業的統計資料,包括售價及租金指數,落成量、入住量及空置率等,按實用面積、地區或樓齡劃分,決定入市前宜作參考。


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以實用面積計算管理費

實用面積除了標示單位可住空間及比較不同單位面積外,亦與管理費有關。管理費根據大廈公契規定計算,大廈公契會為不同單位訂立管理份數及不可分割份數,根據單位與樓宇樓面面積的比例計算。因此,單位實用面積越大,份數越高,管理費越貴。



實用率是否可靠

在未有較統一的實用面積標準前,住宅單位只提供建築面積,但其後規定要以實用面積標示,本來沒有實用面積的單位,便索性以一個實用率約數來計算大約的實用面積,亦即建築面積乘以實用率,等於實用面積。但問題是,建築面積本身沒有統一標準,實用率又只是約數,所以計出來也不算準確。

但整體而言,舊樓的實用率比新樓高,主要是因為少了露台、工作平台及陽台等計入實用面積的設施,因此較貼近單位的可用面積。另一原因是舊樓開則較方正實用,予人較大的空間感。


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常見問題

樓書中顯示的「樓面平面圖」尺寸,可否作為訂造傢俬的參考?

由於樓書的平面圖尺寸,並不會把牆身批盪和裝修物料包括在內,與真實空間有些微差距,建議在訂造傢俬時,預留多一點尺寸。

同一面積單位,高層是否比低層大一些?

一般來說,樓層越低樓宇,牆身會造得較厚,以得到更多的承重力,亦因圍封牆厚度計入實用面積,可用的內攏面積會少一些,但差距不會太多。


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