買細價樓，一般以開放式單位為主。譬如出名主打迷你戶的AVA系列，旗下位處長沙灣核心地段的單棟項目 AVA 228，最細的開放式單位「龍床盤」僅得 129 呎，售價 $280 萬。今時今日，$300萬內買到市區近港鐵站盤，有得固然有失，到底買開放式單位要注意甚麼？千居即帶準買家睇睇。 立即跳往：投資VS自住｜地點優勢｜未必可明火煮食｜管理費昂貴｜納米樓熱潮或退 1. 投資VS自住 開放式單位無房，未來如果想生小朋友、請外傭等等就非常委就。居住環境細，會引伸大大小小的問題，譬如小朋友因不能分房睡而欠獨立能力，長大後又感缺乏私隱。另外，現時外傭供不應求，外傭選僱主時都會比較揀擇，很多時會要求僱主提供獨立房間。買樓自住，多數是計劃組織家庭，想有個屬於自己的地方，如果忽視這些問題，日後就可能常有爭執拗叫。 反觀投資開放式單位作出租之用，吸引區內年輕上班族，租金回報或不俗。 2. 是否擁有地點優勢 租住開放式單位納米盤的主要客源是單身專業人士，通常會揀就近公司的地方居住。亦因如此，市區迷你戶一般會比較受租客歡迎。相反，開放式單位呎價高，搬入非市區，一般都會想揀個寬敞一點的地方。同樣預算下，租客可能會先考慮舊樓一房單位，新盤開放式單位便淪為次選。 3. 未必可明火煮食 開放式單位不是個個平等，有些是不許明火煮食的。大廈公契或指明樓宇內之開放式廚房單位不能進行明火煮食，業主租客便要特別注意。 同時，沒有獨立廚房，單位內的傢俬裝潢難逃沾上油煙的厄運。為了避免居住空間充斥油煙味，很多時開放式單位的住戶都會限制烹調的選擇。 4. 管理費貴得交關？ 管理費平貴，除了視乎屋苑會所設施多寡，更看樓宇總共有多少戶。伙數愈少，每名業主需要攤分的管理費便愈貴。絕大部分的市區納米樓新盤都是單棟項目，伙數有限，細碼的開放式單位亦要負擔昂貴的管理費。如果買來作投資之用，便要將這筆開支納入考慮之中。 5. 按保放寬　納米樓熱潮或退 政府於 2023 年 7 月放寬按揭保險下的按揭成數，首置人士買 $1,000 萬樓下的單位，最高可造 9 成按揭， $1,000 萬以上至 $1,500 萬，最高借 8 成，準買家不用再將價就貨，可以負擔更高價位的樓盤，此舉一出，不少地產名人均指未來納米樓熱潮即將減退，迷你戶、開放式單位的銷情可能受打擊。及後，政府再於2024年《財政預算案》宣布暫停壓力測試，並調整所有物業的按揭成數至7成，變相上車客或換樓客等以自用為主的客群，將有更寬裕的條件，或可選擇納米樓以外的樓盤。

物業拍賣，自不然會想到銀主盤，皆因銀行經常會通過拍賣方式，把業主斷供的抵押物業出售。但其實物業拍賣不止於銀主盤，業主亦可自行委託拍賣行出售物業。 有別於地產代理，經拍賣行進行買賣，買賣雙方都要做一些事前準備，包括了解如何委託、競投、簽約、收費及其他注意事項，即睇以下千居文章，加深對物業拍賣的認識。 立即跳往：如何委託物業拍賣 | 如何尋找拍賣盤 | 競投物業注意事項  | 常見問題 近期更新 如何委託物業拍賣 拍賣行主要為銀主和業主提供拍賣服務，銀主一般是指銀行，通過入稟法院，強制收回斷供物業，並對物業執行拍賣，以償還貸款，該類物業稱為銀主盤。 至於另一類，是由業主委託拍賣行出售物業。選擇拍賣行有其好處，第一是拍賣行有其小眾客源，例如偏好另類單位，不似地產舖集中於社區用家；第二是藉著拍賣所帶動的競爭氣氛，可推高成交價。一般而言，委託物業的程序有以下幾個步驟： 與其他拍賣一樣，於拍賣當日，物業會以價高者得形式出售，先開出低價，每次叫價，增加固定金額。 因此，賣方事前要與拍賣行訂好底價，高於底價才可出售，若低於底價，便會流標，拍賣行會為賣方再推售物業，等待下一輪拍賣。 如何尋找拍賣盤 一般而言，拍賣行會透過多種渠道宣傳，除了在其官方網頁列出拍賣盤，同時在報章、雜誌、海報及單張宣傳，同時把樓盤資料，透過電郵或傳真，發送給目標客戶，例如是曾參與競投人士。 比較各宣傳渠道中，官方網頁列出的物業資訊，會是最詳細，從中可得知拍賣物業的地址、落成年份、面積、用途 (住宅、商舖或車位)等等。 正如之前所述，有意者可於拍賣日前參觀，網頁上亦會列出何時可參觀單位、預約安排等；但若拍賣盤被租用，則有機會不獲安排睇樓。 競投物業注意事項  雖然拍賣物業多元化，由過億豪宅到不夠300方呎公屋都有，但相對於地產代理舖，拍賣盤有較多另類單位，如凶宅、釘契樓、無契樓，或有法庭命令纏身的物業。 因此，準買家一定要做足考察，了解買入這類單位的風險，以免得不償失。競投物業的注意事項如下： 即場簽約 成功投得物業後，拍賣行通常會與買家即場簽署正式買賣合約，以及繳付合共 10% 訂金，一經簽約，即構成必買必賣條款，不得對物業之業權或拍賣條款，進行質詢及反對。有意競投者在拍賣前，應向賣方律師樓查閱有關拍賣物業的契據及拍賣條款。 現況出售 簽約後，等同已接受物業的所有現況，即使單位內有非法改建、欠交管理費，或涉及其他建築命令，賣方也不會負責。競投者可於拍賣前，委託代表律師對競投物業業權進行查察。 按揭問題 部分買家深知樓宇契約不完整，但仍有興趣競投，部分原因是打算以低價購入，作放租之用。但要留意，樓契不齊，包括遺失樓契中重要文件，如轉名契、授權書等，均涉及業權不清問題。 銀行在權衡風險後，或不願意批出按揭，因此有意者參與拍賣前，最好先向不同銀行查詢按揭事宜，或有心理準備要一次過付款。 挑選拍賣物業，事前需要做足準備功夫，如果你是樓市新手，打算買樓上車，不妨簡單一點，上千居搜尋全港各區上車盤。 常見問題

買樓資金有限，想以低於市價買樓，可以考慮「銀主盤」。但行經地產舖，或在網上搜尋，似乎不見銀主盤的蹤影，到底神秘的「銀主盤」與一般放售樓盤有甚麼分別？買家應如何搵樓、睇樓，以至入手？等千居教你銀主盤購買程序！ 立即跳往：銀主盤是甚麼｜銀主盤定價｜銀主盤購買程序｜銀主盤按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是「銀主盤」？ 業主如未能按時償還按揭貸款，放貸人或會發出 Call Loan 要求，意即銀行決定收回貸款，不再為借款人放貸，業主須於指定期限內清退尾數。 如業主未能贖回貸款，銀行作為放貸人，會入稟法院提告，法院沒收抵押物業，再由銀行委託代理或拍賣行向公眾放售或拍賣，以填補債務。 放貸人又稱「銀主」，向銀行借按揭，銀行便是單位的「銀主」，向發展商旗下財務公司借按揭（又名「發展商按揭」），「銀主」則為財務公司；而這類被沒收再賣出去的物業，就稱為「銀主盤」。 銀主盤定價 有部分人將銀主盤理解為無契樓、釘契樓等另類樓盤，基於原業主的種種問題，導致買家要承受額外的風險，故此業主會減價，以低過市價的價錢放售。 但銀主盤不存在業權或物業問題，當銀行收回物業，銀行便是單位的業主。既然如此，銀主盤不存在拖累樓價的隱憂。 不過，現實中確有不少低於市價發售的銀主盤，但「筍」不在於契約有問題，而是因為： 1. 經濟差，樓價跌 銀主盤湧現，多為經濟不景，業主財政狀況受到影響，唯有斷供。銀主收回這些物業後，會以當時的物業估值作為定價基準。經濟差，樓市跌，物業最新估值固然會被拉低，甚至不及當年的買入價，卻不代表銀主盤會以低過現時的市價發售。 2. 斷供物業狀況參差 斷供物業的質素和屋內狀況難以預料，部分較高質的銀主盤外觀如同一般單位，也有些銀主盤滿佈垃圾，殘破不堪。單位狀況會影響售價，保養差的銀主盤，自自然然要割價才能吸引買家。 3. 公開市場業主叫價過高 銀主盤會根據估價來定價，但一般業主放盤則由賣方自由叫價。業主為了要「揸價」，拉闊叫價和底價的距離，通常會訂一個比估價高 5% – 10% 不等的叫價。 當同期的銀主盤反映最新物業估值，而業主放盤則比估值高，相比之下，貼近市價的銀主盤就是平貨。 銀主盤購買程序 1）搜尋銀主盤 你可於拍賣行網頁、報章、宣傳單張、地產舖甚至 Facebook Group 等地方見到樓盤廣告，當中會包括拍賣日期、時間和地點。一般來說，銀主盤須經代理洽購。 2）預約睇樓 拍賣之前你可預約睇樓。部分銀主盤並非交吉放售，意思是原業主遷出前沒有將單位還原，銀主亦不會代為清空單位，睇樓時要有心理準備。 另外，部分銀主盤會連租約出售，能否視察單位，或要視乎租戶會否通融。 3）參與拍賣／入標 選定心水銀主盤，可以入標參與拍賣。銀主盤拍賣有分公開放售和公開拍賣。 公開放售 銀行會委託地產代理放售物業，開價一般參考市價。如買家有興趣，可經代理「入標」，將出價寫入標書，再遞交至銀行。 這種「暗標」出售的方式一般有招標期，銀行會在截標後售予出價最高的買家。如所有標書的出價均低過銀行底價，銀行可重新招標。 入標時，代理通常會要求買家同時付臨訂（約出價的3%-5%），以防買家中標後反悔。未能成功投得物業的買家會獲退回臨訂。 公開拍賣 如果物業條件欠佳，多輪招標均無人問津，銀行或委託拍賣行拍賣物業。拍賣行會於拍賣當日委託幾間測量師行進行物業估價，再以估值中位數作為當日拍賣的底價。 有興趣的買家可帶同臨訂，於拍賣當日即場「明標」出價。銀主盤拍賣一樣是價高者得，成功投得物業的買家須即時簽署拍賣合約。如買家出價依然低過銀行底價，銀行仍可選擇重新拍賣。 只要買家出價高過銀行底價，銀主盤即屬「價高者得」，不似業主放盤般需要一輪議價拉鋸，甚至要與業主夾人緣。 銀主盤按揭 如果單位純粹因原業主欠債而淪為銀主盤，新買家買入後申請按揭一般不會有困難。 但如果銀主盤同時存在僭建、遺失樓契、業權不清等問題，對承造按揭就有影響。簽過臨時買賣合約，等同買家已接受物業的所有現況，簽約後即使發現業權問題，買家亦不能向銀行提出爭議。 如有僭建，買家清拆僭建物後，大部分銀行都會批按揭。 如欠缺樓契等重要文件，買家亦可嘗試辦理遺失樓契宣誓補領，補領後仍有機會承造按揭。如真的無法尋回，銀行未必願意提供按揭。 同樣地，業權不清的物業，銀行亦不會批出按揭。 銀主盤不一定低於市價，亦有機會因業權不清而影響按揭申請。事實上，二手市場亦常有低市價成交個案，關鍵在於做多些資料搜集，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題