【物業估價】6 招避免估價不足

  • By
  • 千居 Spacious
  • March 6, 2020

銀行批按揭貸款額,是根據銀行本身對物業的估價,而非業主買入物業所付的成交價。如果銀行評估物業價值低於買入價,估價不足下,貸款額會低過預期,令業主大失預算,要臨時籌錢補差額,即是「抬錢上會」。

有見及此,千居為你點列影響物業估價的 5 大因素,教你 6 招自保,盡量避免估價不足的情況!



物業估價不足成因

1)跌市

估價不足最淺白的原因,就是整體樓市下滑,這個情況在轉按較常見。


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2)使用建築期付款

新樓可選擇即供付款或建築期付款。前者意思是買入新盤後立即開始供按揭,後者則是買入樓花時先付首期,到入伙再供按揭。

使用建築期付款的風險是,樓花期可長達 30 個月,期間樓市或有波動,入伙時單位市值出現調整,導致銀行估價不足。

3)物業類型非主流

物業估價的其中一個評估因素,是參考條件相若的物業成交價。如果物業並非主流的私人屋苑或洋樓單位,譬如是村屋、豪宅、洋房等,這些物業的成交指標少,銀行估價時會趨向審慎,容易估價不足。


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4)物業質素有問題

除了考慮同類型單位的樓價,銀行亦會就物業本身的質素作出評估,單位如有結構問題、景觀受阻、或設備殘舊,都會令銀行降低估價。

5)物業違契

如果單位有僭建、業權糾紛,或業主欠債的問題,銀行有機會降低物業估價,甚至拒絕批核按揭。


避免估價不足

銀行估價不足,業主要臨時準備足夠資金,填補預期貸款額與真實貸款額之間的落差(抬錢),才能借入按揭(上會),成功置業,買樓不成就要放棄訂金(撻訂),令業主大失預算。

要避免出現估價不足的情況,業主可用 6 招自保:

1)查冊

按揭申請前記謹要查冊,及早發現單位違契、僭建等隱藏問題,否則待到銀行進行估價時才發現,便有機會拉低估價。

2)向多間銀行做物業估價

各銀行對物業的評估標準或有不同,業主多向幾間銀行查詢物業估價,找出估價最高的一間。


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3)請求銀行按揭專員拉高估價

銀行的物業估價是透過測量行(又稱「公證行」)作出評估,一間銀行不止用一間測量行。

各測量行的專長不同,有測量行諳熟村屋、唐樓,亦有的較擅長做豪宅、洋房,多間測量行的估價或存差異。

物業投資人士或有相熟的按揭專員,在以上的情況,買家就可以請按揭專員幫手,嘗試讓銀行選用較高的估價。

4)請求按揭轉介拉高估價

如果是首置上車人士,未必有相熟的銀行按揭專員,可以退而求其次,選擇用按揭轉介公司,再請求中介幫手與銀行協調,盡量拉高估價。

5)主動驗樓

如果是唐樓、村屋等質素比較參差的物業,業主可主動開放驗樓,銀行估價時或較鬆手。


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6)趁樓市高位估價

一般估價有效期為 3 個月,趁樓市上升時估價,並於估價有效期內完成按揭批核,就毋須擔心樓市波動造成估價不足。


最後,業主亦要留意,銀行的網上估價不同於實際估價,網上的數字一般來自於一間測量行,而實際估價則由多間公證行進行,即使網上估足價,實質做按揭時亦有機會出現估價不足的情況。


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