銀行批按揭貸款額，是根據銀行對物業的估價，而非業主買入物業的成交價。如果銀行評估物業價值低於買入價，估價不足下，貸款額會低過預期，業主有可能要臨時籌錢補差額，即是「抬錢上會」。有見及此，千居為你點列影響物業估價的 5 大因素，教你 6 招自保，盡量避免估價不足的情況！ 立即跳往：物業估價不足成因｜如何避免估價不足｜投資估價不足的放盤｜常見問題 近期更新 物業估價不足成因 1）跌市 估價不足最淺白的原因，就是整體樓市下滑，新估價比最初的舊估價低。 這個情況在轉按時最為常見。當業主想將物業轉按至另一間銀行，新承造銀行會對物業進行估價，按估值計算貸款額。 如轉按時值樓市低潮，物業追不上買入價值，轉按後的貸款額會隨之下調。試想像單位由 $600 萬跌至 $500 萬，假設借款人同樣造 8 成按揭，新批貸款額足足少了 $80 萬。 不過，如果借款人趁利率下行轉按，以節省利息開支，而非急需資金周轉而靠轉按套現，因物業估價不足而令貸款額減少的影響就應該有限。 2）使用建築期付款 新樓可選擇即供付款或建築期付款。前者意思是買入新盤後立即開始供按揭，後者則是買入樓花時先付首期，到入伙再供按揭。 使用建築期付款的風險是，樓花期可長達 30 個月，期間樓市或有波動，入伙時單位市值出現調整，導致銀行估價不足，可借貸款額因而下跌，買家有機會要臨時吐錢補足樓價。 事實上，在2021至2023年香港樓市顯著下跌期間，政府就曾推出一次性特別安排，支援期內購入樓花的業主，免其陷入估價及貸款不足，導致無法湊足首期的局面。具體做法是允許銀行向合資格的業主提供最高8成按揭，及上調供款與入息比率至6成，以減輕建期買家在跌市下的負擔。 不過，除非樓花期超長，而樓市的波幅太大，一般情況下，銀行會盡量配合估價，差距不會太大。 3）物業類型非主流 物業估價的其中一個評估因素，是參考條件相若的物業成交價。如果物業並非主流的私人屋苑或洋樓單位，譬如是村屋、豪宅、洋房等，這些物業的成交指標少，銀行估價時會趨向審慎，容易估價不足。 4）物業質素有問題 除了考慮同類型單位的樓價，銀行亦會就物業本身的質素作出評估，單位如有結構問題、景觀受阻、或設備殘舊，都會令銀行降低估價。 5）物業違契 如果單位有僭建、被釘契，或業主欠債的問題，銀行有機會降低物業估價，甚至拒絕批核按揭。 如何避免估價不足？ 銀行估價不足，業主要臨時準備足夠資金，填補預期貸款額與真實貸款額之間的落差（抬錢），才能借入按揭（上會），成功置業，買樓不成就要放棄訂金（撻訂），令業主大失預算。 要避免出現估價不足的情況，業主可用 6 招自保： 1）查冊 按揭申請前記謹要查冊，及早發現單位違契、僭建等隱藏問題，否則待到銀行進行估價時才發現，便有機會拉低估價。 2）向多間銀行做物業估價 各銀行對物業的評估標準或有不同，業主多向幾間銀行查詢物業估價，找出估價最高的一間。 3）請求銀行按揭專員拉高估價 銀行的物業估價是透過測量行（又稱「公證行」）作出評估，一間銀行不止用一間測量行。 各測量行的專長不同，有測量行諳熟村屋、唐樓，亦有的較擅長做豪宅、洋房，多間測量行的估價或存差異。 物業投資人士或有相熟的按揭專員，在以上的情況，買家就可以請按揭專員幫手，嘗試讓銀行選用較高的估價。 4）請求按揭轉介拉高估價 如果是首置上車，未必有相熟的銀行按揭專員，可以退而求其次，選擇用按揭轉介公司，再請求中介幫手與銀行協調，盡量拉高估價。 5）主動驗樓 如果是唐樓、村屋等質素比較參差的物業，業主可主動開放驗樓，銀行估價時或較鬆手。 搜尋最新村屋盤 → 6）趁樓市高位估價 一般估價有效期為 … Continue reading "凶宅定義不清？小心墮入凶宅陷阱！"

搬屋大陣仗，新居入伙少不免有甩漏。想順順利利搬到新居，以完滿的一天開展新生活，事前除了要先鑽研拜四角是怎樣的一回事，更應手執一份新居入伙清單，按著清單執拾和購買需要的傢俱。千居為充滿期待的你，整合新居入伙清單列表，盤點新居入伙清潔的重點，新屋入伙自然變得輕鬆！ 立即跳往：新居入伙清單｜入伙前注意｜入伙清潔順序 近期更新 新居入伙清單 傢俬家品 布藝用品 梳洗用品 清潔用品 須預先安裝電器 全屋可攜電器 入伙前先開通水電煤 入伙前，記得先在網上開通供水、供電和煤氣帳戶，水電一般可於兩三個工作天內開通或完成轉名，煤氣因為要派員上單位抄錶，或需要多一兩個工作天。 ▸ 水務署網站：https://www.wsd.gov.hk/tc/customer-services/manage-account-and-water-bills/taking-up-or-closure-of-accounts/change-of-consumership/index.html ▸ 中電網站：https://www.clp.com.hk/zh/customer-service/open-and-close-account/open-account ▸ 港燈網站：https://aol.hkelectric.com/AOL/aol#/eforms/appl ▸ 中華煤氣網站：https://eservice.towngas.com/zh-HK/OpenCloseAccount/EaccountRegistration 新居入伙清潔順序 + 用品 裝修入伙清潔要按章就班，不能亂來，否則白費心機！ 清潔用品 新居入伙清潔順序 從上至下，從裡到外： 入伙前清潔絕對是一項艱辛的任務，能力許可的話，可以聘請清潔工作幫手，收費視乎單位實用面積，按所需人手和工時計算。

「生約死約」是坊間對租約年期的說法，生約加租是租客常常遇到的煩惱。生約期間雙方擁有退租權利，是否代表業主可以隨時加租？萬一業主選擇加租，租客又可如何回應呢？對於正考慮加租的業主，有什麼建議？無論身為業主，還是租客，都可以參考以下文章，了解更多關於租約期內加租的詳情。 立即跳往：生約加租意思｜租客應對方法｜業主加租考慮｜常見問題 近期更新 生約加租意思 生約的定義，是指死約結束後，租客有權續租一年，但是雙方也可以在此期間，選擇提早一個月通知期，告知對方終止合約。 其實租約並無訂明，業主在生約期間，是否擁有加租權利，租客在一開始簽約時，都會預設業主在兩年租約期間不加租。但是，若租約生效一年後，業主發現單位的租金與市值不符，有上調空間，業主的確可以提出加租。 若租客不接受，業主可以提出終止租約，另覓新租客。因此，即使租約並無明文規定，退租權亦賦予業主加租的權力。相反，如果租客不能接受業主加租，亦可以主動提出退租，並不是硬性規定租客要接受新租金。 租客應對方法 如果業主生約期開始後，就立即提出加租，租客可參考以下做法。第一，如上文提及一樣，租客可以根據合約指示，提出退租的訴求，與業主達成終止租賃關係的協議，結束合約。 反之，如果租客決定接受業主的加租，就應該與業主重新簽訂新租約，列明新租金和租期。此舉能夠保障雙方利益，免得日後出現租務糾紛，例如爭論租金金額。 業主加租考慮 除了租客需要考慮是否續租，若業主真的有意要加租，亦要注意以下事項。 租賃關係 如果租客一直表現良好，例如每月準時交租，又願意配合業主要求，有穩定職業收入，業主就要考慮改變現況是否值得。即使租客接受加租，有可能會影響雙方關係，租客可能對突然加租感到不滿，繼而不再像之前一樣好配合。如果租金升幅並不多，業主要權衡增加的收入，會否破壞租客對業主的信任，造成日後更多糾紛。 轉租成本 另一點業主要考慮的，就是加租後如果租客選擇退租，業主需要重新放盤，當中牽涉的費用可能包括地產代理佣金、律師費及其他雜費，以及時間和心力。業主需計算所有成本，否則加租反而得不償失。 身為租客，一定不希望業主在租約期間加租，而業主如果想加租，也切記要考慮清楚加租的後果和成本。如果你正在煩惱租屋，即上千居搜尋各區租盤。 常見問題