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【買樓開支】首期按揭、印花稅、其他收費、隱藏費用、常見問題

租買攻略 | 2023 年 1 月 19 日

除了準備首期,各位準買家還要注意其他買樓開支,尤其是新手買家,儲首期只是第一步,簽約後還要應付更多費用,萬一失預算,隨時令交易告吹。現在讓千居為你解構各項買樓開支。


延伸閱讀:新手買樓懶人包

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首期資金

計清按揭成數

影響首期預算的主要因素是可敘造的按揭成數,這又與準買家身份、收入及樓價有關。在 2022 年財政預算案,政府宣布放寬按揭保險門檻,買 $1000 萬樓最多可做9成按揭,$1,200 萬樓則最多8成按揭

若申請人符合首置身份及固定受薪,買 $1000 萬的樓,基本上可批足 9 成,亦即準備 1 成首期;反之,非首置買家最多獲批8成,即至少要 2 成首期。另要注意,住宅類型亦影響按揭成數,例如買村屋,最高可批 85 %。

首期可借回來嗎?

很多人及早儲一筆錢,以作首期資金,亦有人嘗試借私人貸款,加快置業步伐。但要留意,金管局列明,私人貸款是不可以用作首期。

在申請銀行按揭時,銀行會要求置業人士,填寫首期來源聲明。聲明會列明數個資金來源途徑,例如儲蓄存款、出售資產、由第三者送贈、或借貸。若果由家人出錢支付,亦可能要向銀行提供相關證明文件。


想一文看清各類住宅的首期預算,即讀【買樓首期計算攻略】;想了解自己能敘造多少按揭成數,可參考【按揭成數懶人包】


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按揭保費

銀行敍造按揭貸款時,須遵守金管局的按揭成數規定,當申請人超出成數上限,要購買按揭保險 (購買資助房屋除外),以降低銀行壞帳風險。按揭保費是申請高成數按揭的保險費,收費則視乎不同公司,清還方式分為一次過繳清或每年繳付,而按揭成數及年期亦影響收費。

在 2022 年新按保 (即財爺Plan)下,置業人士買 $1000 萬或以上的樓,可借更多按揭成數,但須繳交更高保費,視乎按揭成數及年期,按揭保費介乎貸款額 1.32% 至 5% 不等。 

雖然首置買家可免通過壓力測試,但銀行亦會計算申請人的供款與入息比率。另一方面,如果在「加 3 厘壓測*」後,供款與入息比率超出上限的 60%,保費要再額外加徵 10%。


最新消息*:金管局於 2022 年 9 月 23 日下調樓按壓測要求,由 3% 降至 2%。


認清「按揭保險計劃」來龍去脈,以及申請注意事項,即讀【按揭保險計劃懶人包】



按揭供款

準業主在支付首期後,如果已向銀行申請按揭,就需每月繳付供款。而供款金額,視乎當時與銀行的協議,例如選用定息或浮息計劃、H按或P按、成數、 還款期、利率等等 。如果想未雨綢繆,準業主可參考千居的按揭計算機,計算每月按揭供款開支。


樓宇按揭種類繁多,哪一種最適合自己?想清楚市面上不同計劃,要熟讀【樓宇按揭懶人包】



印花稅 

一般物業買賣涉及從價印花稅(Ad Valorem Stamp Duty, AVD)、額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)及買家印花稅(Buyer’s Stamp Duty, BSD)。

從價印花稅

在購買住宅物業時,買家需支付從價印花稅。從價印花稅分為兩種標準稅率,一種是首置印花稅 (第 2 標準稅率),另一種是雙倍印花稅 (第1標準第1部稅率),在 2016 年 11 月起,稅率劃一為 15%。

如果是首次置業的香港永久性居民,同時未持有住宅物業,則只需繳付首置印花稅。而不符合條件的買家,則需繳付 15% 的印花稅。

額外印花稅

額外印花稅只適用於持有少於 3 年的物業轉售或轉讓,按物業交易價或市值,乘以物業持有期的對應稅率徵收,為樓價 10% 至 20% 不等。至於由誰繳付,則按買賣合約而定,所以在簽定買賣合約時,賣買雙方須列明由哪一方負責支付。

買家印花稅

非香港永久居民及海外買家,購買本港住宅物業,則需繳付稅率為樓價 15% 的買家印花稅。而香港永久居民則無須繳付。

然而,特首李家超於 2022 年任內首份施政報告宣布,合資格外來人才居港滿 7 年,成為香港永久性居民後,就其首次購買的住宅物業,可申請退回已繳付的買家印花稅及新住宅印花稅,但仍需支付從價印花稅(按第二標準稅率計算)。有關措施適用於 2022 年 10 月 19日及以後簽署的買賣協議。



事實上,是否需要繳付印花稅,還要考慮一些豁免情況,即看【買樓印花稅最強懶人包】了解更多。


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 律師費 

買樓律師費是沒有標準,不過以中小型住宅而言,大約 $6,000 – $10,000 元的律師費,已包括協助買賣合約的簽定、查閱樓契及按揭契、代繳印花稅、及簽署轉讓契約等文件。而費用會視乎樓盤價格、及成交複雜度上調,例如在業權或地權不清的情況下,律師費較高。一般而言,新樓盤的發展商已指派指定律師行負責,代表買賣雙方,而二手市場,則由買賣雙方各自委託代表律師。


要注意,律師費也有可能涉及隱藏收費,存放資金入律師行戶口,也不一定百分百安全,詳情閱讀【買樓律師費須知】



 代理佣金 

在一手樓買賣,會由發展商支付代理佣金,買家無須額外繳付。而在二手樓買賣,買賣雙方通常各付樓價之 1% 予地產代理。如有意加佣或減佣,買家可於簽約前,先與經紀商議佣金。


坊間常說買新樓可找代理回佣,你了解當中意思嗎?回佣到底如何運作?即睇【回佣須知】



 其他雜費

水電煤按金

買樓後,業主須開設水電煤帳戶,或把戶口轉名,當中涉及按金。水費按金大約$400元,煤氣按金則大約是$600元,而電費金額則不超過60天最高電費金額。

裝修費

裝修費則視乎業主個人意願及物業情況。業主可比較不同裝修公司的收費及服務。

管理費

不論新樓或二手樓, 業主都需要繳付管理費。而繳費則視乎物業管理處的安排, 業主可能被要求預繳 2 – 3個月的管理費。新盤管理費高,經常為人詬病,箇中原因為何? 詳情即睇【盤點管理費貴3大禍首】


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常見問題

買樓前,如何確保銀行可批足按揭?

買樓前,可先向銀行申請預先批核按揭服務,獲得銀行初步批核後,只要於指定時間內購入獲批單位,一般情況下可批足按揭。

買樓是否一定要支付經紀佣金?

經代理成交的樓盤,一般需要支付佣金,但市場上也有業主盤,由準買家直接與住宅業主交易,不涉及代理費用。


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