幾時用定息按揭?分析HKMC「定息按揭試驗計劃」優缺

  • By
  • 千居 Spacious
  • June 5, 2020

買樓申請銀行按揭,一般可揀用定息按揭,抑或是浮息按揭。你是否熟悉兩者的分別?2020年度《財政預算案》推出了全新的「定息按揭試驗計劃」,並於5月至10月間接受申請。這個「定息按揭試驗計劃」到底如何運作?千居帶你認識定息按揭,分析財爺新推計劃的優缺。



定息按揭鎖定利率較穩陣

銀行按揭大致分3種計劃,當中的按揭利率各不同:

  1. 定息按揭
  2. 浮息按揭:H按
  3. 浮息按揭:P按

浮息按揭的利率跟隨銀行同業拆息率(HIBOR,即H按)或港元最優惠利率(Prime Rate,即P按)而波動,可升可跌,波幅較大。

相反,定息按揭鎖定供款息率,在指定期限內息口保持不變,減低面對利率波動的風險,讓業主更容易規劃開支。期滿後,業主可再選擇用H按還是P按。


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定息按揭不只用一個息率

定息按揭不一定是全期固定用同一個息率,有機會每年所定之息率都不同。而定息期越長,利率也越高。定息期內不能輕易轉按,否則會被罰息,有欠靈活。

相比之下,浮息H按設有利率上限,加息時會封頂,能夠為業主提供一定穩定性;步入減息周期,又會隨之調低息率,可謂兩全其美,令定息按揭相形失色。事實上,香港近9成業主都選用浮息,而定息計劃亦日漸式微。


HKMC 定息按揭試驗計劃

有見銀行逐漸停推定息按揭,2020年度的《財政預算案》便計劃透過按揭證券公司(HKMC)推出全新的「定息按揭試驗計劃」,由 HKMC 試行免壓力測試的定息按揭計劃,為置業人士提供多一個貸款選擇。

定息按揭免壓力測試

金管局表示,定息期達10年以上的按揭計劃,因為供款穩定,只要每月供款不超出月入的50% ,申請人便無須通過壓力測試。換言之,申請人或可透過定息按揭,爭取到更高的按揭成數,獲得更大筆貸款,減輕首期開支。

定息按揭試驗計劃 按揭利率

 定息期年利率
   10年2.55%
   15年2.65%
   20年2.75%

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定息期滿後,借款人可選擇繼續用定息按揭,或轉為用浮息續期,利率為最優惠利率減2.35%。

試驗計劃申請期

試驗計劃由 2020 年 5 月 7 日起接受申請,至 10 月 31 日截止。的申請期約6個月,至今年10月31日止。提供試驗計劃的銀行包括中國銀行、創興銀行、大新銀行、中國工商銀行、上海商業銀行、渣打銀行和東亞銀行。


試驗計劃適逢美國減息 或減吸引力

3月宣布將推出定息揭試驗計劃後,剛好遇上美國聯邦儲備局因疫情而大幅度減息,重回2008年金融海嘯的零息水平,同業拆息即見回落,意味著跟隨同業拆息率變動的H按步入減息期,拉大H按利率和定息按揭利率差距,相信短期內H按仍佔優,或令定按的吸引力減退。

至於有多少業主最後會採用這個試驗計劃,目前仍是未知之數。不過按揭一般供二三十年,供款期間有機會再經歷加息周期,對於希望穩打穩紮,又想免壓測借足大筆貸款的置業人士來說,定按仍是一個值得考慮的選擇。