有消息指，銀行重推按揭預先批核服務，預計將會為置業人士提供一個額外的誘因，提高大眾入手物業的意欲。究竟什麼是按揭預先批核服務？對於想置業的人士而言，預先批核有何好處？如何利用這項服務，幫助自己輕鬆置業？今日，千居就準備了申請按揭預先批核的細則，幫助有需要使用服務的置業人士，更了解服務的流程。 立即跳往：按揭預先批核服務 | 申請流程 | 重推原因 | 其他評估服務 | 常見問題 近期更新 按揭預先批核服務 預先批核服務是指有意想置業的人士，可以於買樓前就向銀行申請按揭，待銀行初步批核後，再入手物業。客戶可以提供一個預計想購入的單位，而不用真正購入單位，銀行會根據你預計購入的單位作出按揭審批。 對買家的好處 這項服務的目的，就是讓買家可以在買樓前有更加準確的預算，並且可以提前評估風險，了解自己是否有足夠能力負擔物業，提早獲知借貸和還款能力，避免日後真正購入物業後，才發現自己未能通過銀行的入息審查，最後申請不了銀行按揭而頭痛。 與正式按揭服務的不同 申請程序上，預先按揭批核與正式按揭申請分別不大，客戶只需額外提供一個心儀單位的資料，並不需要真正購入。 申請流程 申請人需要填寫銀行的申請表格，並提供個人資料、身份證明及入息證明，銀行會審核申請人的財務信譽。一般而言，銀行會在兩星期至一個月內批出結果。如果買家透過按揭保險公司承造高成數按揭，批核需時可能更長。 銀行批出結果後的有效期通常為期一個月，申請人需要在期限內準備好所需文件，否則可能會耽誤申請進度，或者需要補交文件。 申請人需要注意，如果批核成功後，買家想購買的物業類型或樓價有任何變動，或者申請人的入息、資產有變，銀行可能會再重新審批。另外，如果銀行發現申請人有意購入的物業存在任何問題，例如物業屬於凶宅、或者有任何違規情況，可以調低按揭成數，甚至拒絕批核。 主要影響批核時間因素 如果申請人想盡快獲得審批結果，當然要主動交齊文件，待職員催促補交文件，便會加長審批的過程。 另外，申請人需要留意，如果想向不同銀行申請預先按揭批核來格價，可能會影響信貸評級。銀行在批核按揭時，必定會翻查申請人的信貸記錄，查閱申請人信貸報告，如果發現申請人同時向多間銀行申請按揭，可能會導致銀行懷疑申請人是否有信貸問題，便會花更長時間審查其財務背景。 如何避免批核出現意外？ 除了準備好所需文件，批核的結果可能隨時受申請人改變購買的物業而有所變動，例如本身是私人樓宇，最後變成村屋或者其他住宅。所以申請人在遞交申請表格前，應該先挑選好心儀的屋苑、相近呎數的單位，才用作申請批核，若果最終購入單位與原本申請時的單位情況類近，最終按揭審批結果也不會與預計的有太大差距。 暫停及重推預批原因 部分銀行之所以暫停此項服務，源於過往買家經常性利用預先審批服務，一次過向不同銀行申請來比較，銀行因此需要處理繁多的按揭申請個案。而且每個個案都會花費銀行不少成本和時間，於是便決定暫停服務。 然而，隨著樓市交易轉趨淡化，亦有銀行重新推出按揭預先批核服務，以此吸客。 其他評估服務 除了銀行可以提供預先批核結果供買家參考，市場上亦有許多按揭轉介公司，可以為客戶提供免費的網上預先按揭評估服務。並且會因應客戶的情況，推薦合適的銀行按揭，甚至物業估價、分析等，如果買家需要短時間內獲得批核結果的預測，可以考慮使用此類服務。 既然了解了預先按揭批核申請的詳情，計劃好自己的財務狀況，可以把握機會入市，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

銀行和財務公司為賺取利息，經常都會向客戶推銷貸款計劃，聲稱「月平息」低於 1%，驟聽似乎非常划算，但細看文件時又見到寫著高達 10% 至 20% 的「實際年利率」。到底真正的借貸成本應如何計算？千居即為你剖析「月平息」和「實際年利率」的分別。 立即跳往：月平息｜實際年利率｜不同貸款利息比較｜常見問題 月平息 顧名思義，月平息（Monthly Flat Rate）是貸款每月所收取的平均息率。 要搞清月平息的概念，首先要明白銀行計還款時，利息跟本金的比例並不是一致，而是「先息後本」。即是說，還款初期，大部分還款金額用來填利息支出，到供款一段時間後，本金餘額慢慢降低，再到後期，利息佔比才會遞減。 月平息就是將這種複雜計法簡化，將整筆利息支出除開供款月數，每月平均須繳之息率。 月平息計算例子 假設貸款 $100,000，月平息 0.12%，分 24 個月還款。 本金 x 月平息 = 每月利息開支 $100,000 x 0.12% = $120 每月利息開支 x 還款期數 = 全期利息開支 $120 x 24 = $2,880 全期利息開支 + 本金 = 總還款額 $2,880 + $100,000 = $102,880 總還款額 / 還款期數 = 每月還款額 $102,880 … Continue reading "【收入證明書】文件用途、涵蓋內容、偽證風險、常見問題"

申請按揭涉及 3 種不同的申請人身份，分別為抵押人、借款人、擔保人。前兩者通常皆為業主，但按揭擔保人竟然誰都可以做？正尋擔保人的你，或有親朋戚友求幫手做擔保的你，皆可讀這篇千居整合的按揭擔保人須知，了解做按揭擔保人的責任與風險。 立即跳往：何時要擔保｜擔保人條件｜居屋／公屋按揭擔保｜按揭擔保人的責任｜按揭擔保人風險｜常見問題 近期更新 何時要擔保 不是每個按揭申請都需要按揭擔保人。要加擔保人多數因為： 1）借款人入息不足／不穩 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求。但即使壓測已暫停，如果借款人的入息不足或不穩定，銀行或會要求第三者作擔保人。 在壓測暫停前，借款人和擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試。如果借款人是首置，透過按揭保險計劃借高成數按揭，理論上是不用通過壓力測試，那麼是否肯定不用加擔保人呢？其實不然。只要銀行對借款人供款能力存疑，就可要求加按揭擔保人。 擔保人一般要收入穩定，負債不高。如果借款人父母本身有樓，無按揭等貸款，又有穩定工作入息，就是最適合的人選。 2）借款人年紀大 部分銀行會對「借款人年齡＋供款年期」這個數字設有上限，一般為 70 至 80 年。如果借款人年紀大，就不能批足 30 年供款期。如果借款人本身入息正常，只要加一位較年輕的擔保人，銀行就有機會延長供款年期。 【上車之選】搜尋 600 萬內最新樓盤 → 擔保人條件 理論上，除了未成年（未滿 18 歲）人士、弱智人士及破產人士，任何人都可以出任擔保人，即擔保人可以是借款人的親屬、未婚夫婦、男女朋友、甚至路人。而現實中，偶然會有男朋友為女朋友做按揭擔保的個案。 不過，大部分銀行只接受擔保人為直系親屬（即父母、子女、已婚伴侶），尤其是當借款人想把按揭成數提升至八、九成時，擔保人的選擇就會更嚴格。如為未婚另一半做擔保人，通常要提交文件證明（如擬結婚通知書）。其他關係，銀行或要求擔保人轉為聯合借款人。 要留意，假如申請人想透過香港按揭證券公司（HKMC）購入按揭保險，敍造高成數按揭，借款人必須證明擔保人為其直系親屬、未婚夫/妻或親戚。 至於擔保人數方面，部分銀行是不設名額上限。不過，如果借款人找來太多擔保人，銀行及 HKMC 或會對借款人的供款能力起疑心。當然，換個角度看，要找到肯為自己做擔保的人亦非易事，通常都是一個起，兩個止。 居屋／公屋按揭擔保 購買未補地價的居屋、公屋（包括以租者置其屋及綠置居計劃購入），因本身公居屋按揭要求極寬鬆，加上有政府做按揭擔保人，通常不必再自找擔保，輕鬆得多。 目前，政府對出售公屋及居屋單位的擔保期已延長至 50 年。 按揭擔保人的責任 當借款人未有依時償還按揭，銀行會向借款人追討債務。如借款人依然拖欠還款，銀行就會向擔保人追數。 擔保人被銀行以法律行動追討時，他有權要求借款人還款。如要求不果，就要代為清還欠款。擔保人然後可向借款人發通知書，並要求賠償因還款的損失。 【本日最新】搜尋 18 區人氣樓盤 → 按揭擔保風險 按揭擔保人責任重大，亦影響未來置業及借貸，必須注意以下 5 點： 1）買樓成數下調 保費更貴 按揭未供完，作為擔保人亦會被當作有按揭在身，增加 1 個 Mortgage Count（即是按揭數量）。雖然現時政府已取消擔任擔保人（或有按揭在身）時需要扣減第二筆按揭申請 … Continue reading "【收入證明書】文件用途、涵蓋內容、偽證風險、常見問題"