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【樓宇按揭入門教學】按揭基本須知「一文看清」｜首置必讀
樓宇按揭 | 2026 年 8 月 24 日
在香港買樓是個遙遠的目標，在擠身上車一族之前，你可先裝備自己，了解置業其中一個關鍵：樓宇按揭。按揭資訊繁多，如何梳理？千居為你準備這篇最全面的【樓宇按揭懶人包】，從零開始，釐清樓宇按揭每一步，置業初哥必讀！
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立即跳往：甚麼是樓宇按揭｜按揭成數｜壓力測試｜銀行按揭與發展商按揭｜H按與P按｜一按與二按｜加按｜轉按｜罰息期｜按揭保險計劃｜按揭轉介｜居屋按揭｜綠置居按揭｜常見問題
近期更新
- 美國聯儲局公佈議息結果，將聯邦基金利率的目標區間下調0.25厘，降至介乎4.25至4.5厘。（2024年12月）
- 美國公布11月份消費物價指數（CPI）按年上升2.7%，按月升幅為0.1個百分點，符合市場預期。 (2024年12月）
- 美國公布11月份生產者物價指數（PPI）按年上升3%，較市場預期的2.6%略高。 (2024年12月）
- 金管局即日起暫停壓力測試要求。 (2024年2月28日）
- 所有住宅物業，不論樓價、無論自用或非自用，按揭成數上限一律調整至7成。(2024年10月）
甚麼是樓宇按揭
樓宇按揭即是以物業作為抵押，向銀行或財務機構借貸，以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款，否則承按人（即提供貸款的銀行或財務機構）有權收回物業。
比較不同按揭計劃時，當中的最高按揭成數、還款期、利率都是常見的考慮因素。
一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設，當中村屋按揭又有不同計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭，因有政府做擔保，故亦有另一種申請手續及計算方式。
按揭成數
銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況（包括查閱信貸評級）、以及有關物業類型，訂立最高貸款比例，亦即按揭成數上限。
舉例，如物業估價為 600 萬元，借款人獲批 6 成按揭貸款，即須先付 4 成首期（240 萬元），餘下的 360 萬元則連利率分期攤還。
目前所有物業按揭的成數上限已統一為 7 成。透過按揭保險計劃，首置人士最高可做 9 成按揭，非首置人士最高可做 8 成按揭，視乎樓價與借款人的財務狀況而定，當中有可能牽涉支付額外保費。
壓力測試
金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，惟銀行仍對按揭申請人有供款及入息比率要求，一般為50%，即每月供款不可超過申請人月入的一半。
壓測暫停前，銀行在批核按揭申請時，會為申請人進行壓力測試，以確保申請人有足夠還款能力。壓力測試普遍指，以銀行現有之按揭利率加 2% 計算，申請人的供款不可超過入息的某個百分比，一般由 35% – 60% 不等。銀行網站通常有模擬壓測的工具，以供申請人在申請之前先初步計算自己能否通過。
銀行按揭 VS 發展商按揭
目前提供按揭貸款的承按人有二，一是銀行，二是財務機構。
買家購買新盤，發展商通常會藉指定財務機構，推出發展商按揭計劃，用意是幫助買家上車，催谷項目銷情，同時亦賺取放貸利息。一般來說，兩者的分別如下：
| 銀行按揭 | 發展商按揭 / 財務機構按揭 |
|---|---|
| 受金管局規管，由政府訂立按揭成數上限，要壓力測試 (已於2024年2月28日取消） | 不受金管局規管，由機構自行訂立按揭成數上限，毋須壓力測試 |
| 批核較嚴，未必能借足成數上限 | 批核較寬鬆，較大機會能借足成數 |
| 利率較低 | 除短期的低息優惠，其餘還款期的利率普遍較高 |
H 按 VS P 按
H 按計劃和 P 按計劃使用兩種不同的按揭利率，兩種利率會因樓市及整體環境而有不同幅度的波動，直接影響你最終的利息開支。
一按 VS 二按
「一按」是指物業的第一個按揭，一般選擇由銀行承按。「二按」是指物業本身已有第一個按揭，再進行第二個按揭。
買家於一按獲批的按揭成數有限，或需要更多資金才能支付首期。在這種情況買家可選擇再二按。
二按的提供者一般為發展商，出現發展商二按，主要是為了推銷新盤。另外，亦有財務機構設有二按服務。申請二按必須得到一按銀行同意，並要通過壓力測試 (已於2024年2月28日取消）。
加按
「加按」有時會與「二按」混淆。「加按」所指的，是就已按物業，向同一間承按銀行，申請增加按揭貸款額。而「二按」涉及兩個借貸人。
物業升值時，透過加按，或能爭取更高的借貸額，亦即俗稱的「加接套現」的做法。
轉按
「轉按」即是物業原本與某銀行做按揭，其後將物業抵押至另一間銀行，由該銀行承按。業主可以因各種理由轉按，當中較常見的有：
罰息期
銀行多數設有按揭「罰息期」，如借款人在罰息期間提早償還按揭，便要另外繳交手續費，費用通常相當於貸款額的某個百份點。
罰息期能保障銀行放貸收入，避免借款人申請按揭成功後，便因其他銀行的優惠，立即「轉按」。
按揭保險計劃
根據金管局規定，承造高成數按揭的買家，須購買按揭保險，以保障銀行於 6 成之上的貸款部分。購買按揭保險須繳付保費，可選一次過清付，或每年續保。
因應樓價不同，按揭保險可分為舊按保計劃與新按保計劃，按揭成數上限與保費亦有分別，而在《2022 / 23 財政預算案》中，亦提高了適用於按保的樓價範圍及最高按揭成數，詳情如下：
原有舊按保計劃
| 物業價格 | $400 萬以下 | $400 萬 – $450 萬 | $600 萬或以下 |
| 最高按揭成數 | 90% | 80 – 90%；貸款上限 $360萬 | 80% |
| 物業類別 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 |
| 供款比率上限 | 50% | 50% | 50% |
新按保計劃
| 物業價格 | $400 萬 – $1,000 萬 | $1,000 萬以上 – $1,125 萬 | $1,125 萬以上 – $1,500萬 | $1,500萬以上 – $1,715萬 | $1,715萬以上 – $3,000萬 |
| 最高按揭成數 | 90% | 80 – 90%；貸款上限 $900萬 | 80% | 70 – 80%；貸款上限 $1,200萬 | 70% |
| 物業類別 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 | 現樓及樓花 |
| 供款比率上限 | 50% | 50% | 50% | 50% | 50% |
按揭轉介
如果準業主不清楚怎樣選擇按揭服務，可以使用按揭轉介。按揭轉介會代準業主尋找適合的承按銀行，並處理按揭申請。按揭代理只向銀行收取佣金，準業主使用按揭轉介一般是毋須付費的。
除了按揭轉介，近年亦有不少按揭服務配對平台冒起，讓準業主能更輕鬆找到適合自己的按揭貸款。
居屋按揭
居屋因受政府資助和擔保，居屋按揭成數和申請程序都與私樓不同。簡單來說，用綠表買新居屋最多可借 9 成半，無需壓力測試；白表買一手居屋則最多可借 9 成，要壓力測試（已於2024年2月28日起暫停）。
綠置居按揭
綠置居是協助綠表人士上藉購買公屋上車的置業計劃，綠置居按揭不設入息和資產限額，更免壓力測試，稱得上是「呼吸 Plan」。
按揭種類形形色色，在搜尋住宅物業前，記謹了解清楚合適的按揭計劃，以計算置業開支，即上千居尋找各區樓盤。
常見問題
甚麼是「抬錢上會」？
因物業估值不足，按揭額下降，需臨時籌備額外資金，以支付比預期更大筆的首期，此舉俗稱「抬錢上會」。
甚麼是「呼吸 Plan」？
「呼吸plan」是常用的按揭術語，用以形容門檻低、批核寬鬆的按揭計劃。更多資訊可參考【呼吸Plan注意位】一文。
