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【漸進式按揭】綠白表首期、按揭供款計法 + 注意事項
樓宇按揭 | 2026 年 7 月 22 日
政府曾經研究引入「漸進式按揭」，計劃擬以樓價一半來計算首期及首十年按揭供款，十年後才按足樓價的全數來供樓。雖然計劃未有全面實行，但有部分發展商研究推出此類安排，準買家上車、供樓更容易。究竟漸進式按揭對比現行計劃有何分別？綠白表人士是否一同受惠？實際計法如何？新計劃有何利弊？下文逐點告訴您！
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漸進式按揭由來
「漸進式按揭」是前任特首林鄭月娥提出的房策理念，藉由分階段承造按揭，降低首期及初期供樓成本，令有意購買公營房屋的市民「買得起，供得起」。該計劃參考自新世界早前提出的「私人居屋」建議計劃，目標是讓業主從較小的金額開始還款，在購買單位後，隨著業主的收入增加，逐步承造更大的按揭，還款額和利息開支等供樓負擔逐步增加，也因此才名為「漸進式」。
甚麼是漸進式按揭
漸進式按揭容許買家分階段承造全期按揭。剛於物業成交時（即首階段），買家會以樓價的一半來承造首十年按揭，首期也同樣以樓價一半計算。
過了首 10 年後（即第二階段），買家要承造餘下一半樓價按揭，並連同首十年尚欠供款，在往後年期一次過或漸進式分階段供款。
因此在新計劃下，綠表、白表人士的置業首期、供款以至利息支出等方面，將會與現行計劃有差異，下文有例子具體說明。
按揭供款計法
據政府初步研究的方案，以下提供兩個計算例子，分別以白表及綠表身份，使用漸進式按揭 (1) 購買新居屋 及 (2) 購買綠置居：
(1a) 購買新居屋單位 – 白表人士
模擬例子：2022年居屋樓王｜北角驥華苑 457 方呎單位，售價 $531 萬
漸進式按揭：首 10 年 V.S. 10 年後供款
| 首 10 年每月供款 | 10 年後每月供款 | |
|---|---|---|
| 樓價 | $265.5萬 （一半價格） | $443.5萬（$265.5萬 + $178.1萬*） |
| 成數 | 90% | 100% |
| 年期 | 30年 (只計算首10年） | 20年 |
| 利率 （假設利息不變） | 2.5% | 2.5% |
| 每月供款 | $9,441 | $23,501.2 |
漸進式按揭 V.S. 現行按揭
漸進式按揭 | 2022 年一般居屋按揭 | |
|---|---|---|
| 首期 | $26.5萬 (5%) | $53.1萬 ($531萬 x 10% ) |
| 供款年期 | 30年 | 25年 |
| 首10年每月供款 | $9,441 | $21,439 |
| 10年後每月供款 | $23,501.2 | $21,439 |
| 全期總利息支出 | $1,730,481 | $1,652,818 |
(1b) 購買新居屋單位 – 綠表人士
模擬例子：2022年居屋樓王｜北角驥華苑 457 方呎單位，售價 $531 萬
漸進式按揭：首 10 年 V.S. 10 年後每月供款
| 首 10 年每月供款 | 10 年後每月供款 | |
|---|---|---|
| 樓價 | $265.5萬 （一半價格） | $453.5萬（$265.5萬 + $188萬*） |
| 成數 | 95% | 100% |
| 年期 | 30年 (只計算首10年） | 20年 |
| 利率 （假設利息不變） | 2.5% | 2.5% |
| 每月供款 | $9,965.9 | $24,031.1 |
漸進式按揭 V.S. 現行按揭
漸進式按揭 | 2022 年一般居屋按揭 | |
|---|---|---|
| 首期 | $13.2萬 ($531萬 ÷ 2) x 5% | $26.5萬 ($531萬 x 5% ) |
| 供款年期 | 30年 | 25年 |
| 首10年每月供款 | $9965.9 | $22,630.5 |
| 10年後每月供款 | $24,031.1 | $22,630.5 |
| 全期總利息支出 | $1,786,835 | $1,744,641 |
(2) 購買綠置居單位 （僅限綠表人士）
模擬例子：2022年綠置居樓王｜油塘高宏苑 489 方呎單位，售價 $286 萬
漸進式按揭：首 10 年 V.S. 10 年後每月供款
| 首 10 年每月供款 | 10 年後每月供款 | |
|---|---|---|
| 樓價 | $143萬 （一半價格） | $244.2萬（$143萬 + $101.2萬*） |
| 成數 | 95% | 100% |
| 年期 | 30年 (只計算首10年） | 20年 |
| 利率 （假設利息不變） | 2.5% | 2.5% |
| 每月供款 | $5,367.7 | $12,940.2 |
漸進式按揭 V.S. 現行按揭
| 漸進式按揭 | 2022 年一般居屋按揭 | |
|---|---|---|
| 首期 | $7.1萬 ($286萬 ÷ 2) x 5% | $14.3萬 ($286萬 x 5% ) |
| 供款年期 | 30年 | 25年 |
| 首10年每月供款 | $5,367.7 | $12,188.9 |
| 10年後每月供款 | $12,940.2 | $12,188.9 |
| 全期總利息支出 | $962,244 | $939.675 |
漸進式按揭利弊
從以上例子可見，使用漸進式按揭，無論是買新居屋式綠置居，皆可以更低首期入場，而且首10年供款相對輕鬆，可協助基層市民上車。
然而，新按揭的供樓負擔會是「先甜後苦」，當過了首 10 年，往後年期供款會急升超過 1 倍；反之，現時按揭做法會是「先苦後甜」，初期供款期數集中支付利息，後期償還本金。
另一方面，因供款年期有可能因應計劃而增加，全期總利息支出會較現行居屋按揭計劃增加。
漸進式按揭至今仍然只是概念，未有落實廣泛實施，但即使落成，多數也只限資助房屋按揭可申請，買家還是要在資助房屋計劃中籤，方可受惠。即使沒有中籤，也不要氣餒，不妨上千居尋找各區筍盤，總有一個啱心水。
常見問題
「漸進式按揭」如何減低總利息支出？
若買家於首十年後經濟收入增加，可作出部分還款，以減低利息開支。
甚麼是「私人居屋」建議計劃？
計劃由新世界發展於2021年成立的非牟利房社企「新世界建好生活」策動，原計劃以市價約 5 – 6 折出售私人資助房屋，買家可使用全「上車易按揭」，亦即漸進式按揭的主要參考來源。該計劃預計以元朗一幅地皮作試點，估計一個 300 方呎單位，將以約 270 萬元出售，惟至今仍未落實。
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