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【按揭保險】按揭保費全面睇!拆解退保做法 / 申請被拒原因

樓宇按揭 | 2024 年 2 月 13 日

金管局規定,置業人士想借高成數按揭,就要購買按揭保險。如果未認識按揭保險計劃,可以先看按揭保險計劃&申請手續一文,初步了解有關程序及所需文件。此篇主要講解按揭保費計法、一次付清保費和每年續保的分別,以及如何「甩按保」。

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立即跳往:計算按揭保險計劃保費一次付清VS每年續保如何退保常見問題



近期更新

  • 美國聯儲局公布最新議息會議結果,宣布將聯邦基金利率維持在5.25至5.50厘。 (2023年12月)
  • 美國公布11月份消費物價指數 (CPI) ,按年上升3.1%,符合市場預測的3.1%,略低於去年同期的3.2%。 (2023年12月)
  • 美國公布11月份生產者物價指數 (PPI) ,按年上升0.9%,低於市場預測的1.0%,亦低於去年同期的1.2%。 (2023年12月)

計算按揭保險計劃保費

使用按保的原因,是由於銀行受到金管局所規管,最高只可批出 5 至 6 成按揭。但透過按保申請,則可獲得更高的按揭成數,亦稱高成數按揭,成數多少取決於物業價值,申請人財務狀況等因素。

按揭保費由金管局訂立,視乎按揭成數與按揭年期,保費所佔貸款額的百分比亦不同,另可選一次過清付,或每年續保。自 2023年 7 月推出寬按保後,按揭保險計劃的保費亦作出相應調整,可參考以下列表:

物業價值 $600 萬或以下 (適用於首置人士)


保險範圍
(根據按揭成數)
按揭年期一次付清
佔貸款%
每年支付(首年)
佔貸款%
每年支付(續保
佔貸款%
70%以上 – 75%100不適用不適用
150不適用不適用
200不適用不適用
250不適用不適用
300不適用不適用
70%以上 – 80%100.50.450.22
150.60.550.22
200.760.650.22
250.830.70.22
300.920.80.22
70%以上 – 85%100.860.650.43
151.020.750.43
201.250.850.43
251.350.950.43
301.411.050.43
70%以上 – 90%101.250.850.61
151.481.040.61
201.791.230.61
252.031.410.61
302.161.60.61

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物業價值 $1,500 萬或以下 (適用於首置人士)


保險範圍
(根據按揭成數)
按揭年期一次付清
佔貸款%
每年支付(首年)
佔貸款%
每年支付(續保
佔貸款%
70%以上 – 75%100不適用不適用
150不適用不適用
200不適用不適用
250不適用不適用
300不適用不適用
70%以上 – 80%100.60.530.26
150.710.640.26
200.90.760.26
250.970.810.26
301.090.930.26
70%以上 – 85%101.010.760.5
151.200.870.5
201.460.990.5
251.571.10.5
301.641.220.5
70%以上 – 90%101.460.990.7
151.721.20.7
202.081.420.7
252.351.630.7
302.51.850.7

物業價值 $1,500 萬以上 (適用於首置人士)


保險範圍
(根據按揭成數)
按揭年期一次付清
佔貸款%
每年支付(首年)
佔貸款%
每年支付(續保
佔貸款%
60% 至 70%100.3不適用不適用
150.3不適用不適用
200.3不適用不適用
250.3不適用不適用
300.3不適用不適用
60% 至 75%100.45不適用不適用
150.45不適用不適用
200.45不適用不適用
250.45不適用不適用
300.45不適用不適用
60% 至 80%100.860.670.32
151.120.910.32
201.381.070.32
251.501.150.32
301.611.280.32
註 :$1,500 萬以上 – $3,000 萬最多借 70% – 80%,貸款額上限 $1,200 萬

*以上列表只適用於浮息按揭(即 H 按 P 按,不同於鎖定按揭利率的定息按揭),而申請人未涉及任何未完全償還的按揭貸款,即無按揭在身,mortgage count 為零。如借款人已有按揭在身或有擔保人身份,保險費會相應增加,詳情參考按揭保險計劃按揭保費表



一次付清 vs 每年續保

按保公司接受申請人一次付清保費,或選擇每年續保支付保費。一般情況下,申請人都會選擇一次付清。

普遍選擇一次付清保費的理由是保費優惠。按保公司或會根據應申請人信貸狀況及風險評估,從而提供保費折扣,可達 5 – 6 折。

即使選擇「一次付清」,申請人亦可將保費劃入銀行貸款額中,由銀行替申請人一次付清保費予按保公司,申請人再連同按揭一併分期攤還予銀行。


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如何退保

要退回保費,借款人必須完全償還整筆按揭貸款,如果個人資金不足以還清按揭,可以透過轉按,將物業抵押予另一銀行,新按揭借不超過6成,就不用買按揭保險,變相可以甩按保。

若 6 成按揭的貸款額不夠償還原有按揭,業主有機會仍然要動用部分個人財產。首年申請保費退款,可退回已繳按揭保費之 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%。


放寬按揭成數,對有需要上車人士,始終是一件好事,尤其是購買二手屋苑單位,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

我是否需要付額外保費?

如透過新按保申請高成數按揭,須在原有按保基礎上加徵15%保費。另外,如申請人為首次置業,又未能符合壓力測試要求,雖仍然合資格借足成數,但按揭保險費用會按風險而提高,再額外加約 10% 保費。

為何我的按揭保險申請被拒?

如果申請人通過壓力測試,但按保申請仍然被拒,有可能是按保公司質疑申請人申報收入的可靠性。譬如受僱於簽臨約後由自己成立的公司,或首期是由私人貸款所得來,按保一般都不接受此類申請。另外,如申請人未獲解除破產,又或有犯罪紀錄,都會影響按揭保險審批,終致未能借得高成數按揭。


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