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【按揭保險】按揭保費全面睇!拆解退保做法 / 申請被拒原因

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 18, 2020

金管局規定,置業人士想借高成數按揭,就要購買按揭保險。如果你未認識按揭保險計劃,可以先看甚麼是按揭保險計劃&申請手續,初步了解按揭保險計劃的程序及所需文件。此篇主要講解各按揭成數下的按揭保費計法、一次付清保費和每年續保的分別,以及如何「甩按保」。



立即跳往:計算按揭保險計劃保費一次付清VS每年續保額外保費如何退保?按揭保險申請被拒原因


如何計算按揭保險計劃保費?

按揭保費由金管局訂立,可參考以下兩表*:

1. 按揭保險計劃保費(物業價值 $600 萬或以下)

按保公司保障
貸款範圍
按揭年期一次付清保費
(佔貸款額 %)
60% – 80%
(即透過按保借 8 成)
101.15
60% – 80%151.50
60% – 80%201.85
60% – 80%252.00
60% – 80%302.15
60% – 85%
(即透過按保借 8 成半)
101.80
60% – 85%152.28
60% – 85%202.68
60% – 85%252.95
60% – 85%303.05
60% – 90%
(即透過按保借 9 成)
102.60
60% – 90%153.18
60% – 90%203.75
60% – 90%254.10
60% – 90%304.35

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2. 按揭保險計劃保費(物業價值 $1,000 萬或以下)

按保公司保障
貸款範圍
按揭年期一次付清保費
(佔貸款額 %)
60% – 80%
(透過按保借 8 成)
101.32
60% – 80%151.73
60% – 80%202.13
60% – 80%252.30
60% – 80%302.47
60% – 85%
(透過按保借 8 成半)
102.07
60% – 85%152.62
60% – 85%203.08
60% – 85%253.39
60% – 85%303.51
60% – 90%
(透過按保借 9 成)
102.99
60% – 90%153.66
60% – 90%204.31
60% – 90%254.72
60% – 90%305

*以上兩表只適用於浮息按揭(即 H 按 P 按,不同於鎖定按揭利率的定息按揭),而申請人未涉及任何未完全償還的按揭貸款,即無按揭在身,mortgage count 為零。


付保費:一次付清 vs 每年續保

按保公司接受申請人一次付清保費,或選擇每年續保支付保費。一般情況下,申請人都會選擇一次付清。

普遍選擇一次付清保費的理由是保費優惠。按保公司或會根據應申請人信貸狀況及風險評估,從而提供保費折扣,可達 5 – 6 折。

即使選擇「一次付清」,申請人亦可將保費劃入銀行貸款額中,由銀行替申請人一次付清保費予按保公司,申請人再連同按揭一併分期攤還予銀行。


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我是否需要付額外保費?

如透過新例標準來申請高成數按揭,須繳交額外 15% 保費(以原本保費計算)。

舉例,如原本保費為貸款額的 1.5%,新例下之高成數按揭所衍生的額外保費為:

1.5% x 15% = 0.225%

另外,如申請人為首次置業,又未能符合壓力測試的要求,雖仍然合資格借足成數,但按揭保險費用會按風險而提高,再額外加約 10% 保費。


將來如何退保?

要退回保費,借款人必須完全償還整筆按揭貸款,如果個人資金不足以還清按揭,可以透過轉按,將物業抵押予另一銀行,新按揭借不超過6成,就不用買按揭保險,變相可以甩按保。

6成按揭的貸款額未必夠償還原有按揭,業主有機會仍然要動用部分個人財產。

首年申請保費退款,可退回已繳按揭保費之 40%、兩年內退 25%、三年內退 15%。


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為何我的按揭保險申請被拒?

如果申請人通過壓力測試,但按保申請仍然被拒,有可能是按保公司質疑申請人申報收入的可靠性。譬如受僱於自己在簽了臨時買賣合約後才創立的公司,或首期是由私人貸款所得來,按保一般都不接受此類申請。

另外,如果申請人未獲解除破產,又或有犯罪紀錄,都會影響按揭保險的審批,終致未能借得高成數按揭。

被拒後,申請人可選擇只向銀行申請 6 成或以內的按揭,或要求銀行向另一間按保公司提交申請。要注意,每間按保公司只會接受一次申請,不會重新審批。


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