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【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題

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  • 【印花稅解構】額外印花稅SSD 的適用對象 + 稅率 + 計算實例 + 常見問題
  •  |  2021 年 9 月 15 日

樓宇買賣需要支付印花稅,如同買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD) ,額外印花稅(Special Stamp Duty, SSD)是政府實施的樓市需求管理措施之一,主要針對買入住宅物業,並於短期內轉售的投資者,目的是為住宅市場降溫,以照顧香港永久性居民的置業需要。 想知 SSD 幾時徵收?徵稅多少?如何計算? 何時豁免?即看下文。



額外印花稅的由來

自2008年金融海嘯後,「摸貨」 被視為炒高當時樓價的主因之一, 摸貨即是以確認人身份轉讓,在簽署買賣協議後,抬高價格轉讓予下一手買家,確認人藉此賺取差額,並在簽署轉讓契前沽貨離場。為杜絕短炒風氣,政府在2010年11月宣布推出額外印花稅。

初時規定,任何以個人或公司名義在 2010 年 11 月 20 日或以後買入住宅物業,並在買入後 24 個月內將其轉售,須按物業持有期繳付稅率不同的額外印花稅。

落實額外印花稅的《 2011 年印花稅(修訂)條例》 於 2011 年獲立法會通過,並適用於 2010 年 11 月 20 日 至 2012 年 10 月 27 日前期間取得的物業。

直到2014 年,政府再通過條例,落實加強額外印花稅,並於 2012 年 10 月 27 日起生效,當中調高了額外印花稅稅率,另延長了須繳納額外印花稅的物業持有期 (延長至3年),新稅率一直沿用至今。


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適用對象

如賣方或轉讓方符合下列條件,而交易又非獲豁免,便須繳納額外印花稅:

  • 該交易涉及買賣或轉讓住宅物業
  • 賣方或轉讓方買入有關物業後,於 36 個月或以內轉售或轉讓

買賣雙方須共同及個別負上繳納額外印花稅的法律責任,為避免爭拗,如需繳納額外印花稅,最理想做法是預先商議由哪一方繳付,並將有關協議在臨時買賣合約內訂明。

額外印花稅須在加蓋從價印花稅相同的期限加蓋,即在買賣協議簽立日期後30天內,若過期繳付,可被罰多達10倍須繳付稅項。

另外,取得物業的日期,是以簽訂最早一份「可予徵收印花稅的買賣協議」計起,例如是臨時買賣合約、正式買賣合約或轉易契。


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額外印花稅稅率

於下述期內出售或轉讓住宅物業稅率(樓價之百分比)
6 個月或以內
20%
超過 6 個月至 12 個月或以內
15%
超過 12 個月至36個月或以內
10%
資料來源:稅務局網頁


計算實例

例子 1

陳先生買入一伙800萬元住宅物業,於2018年12月1日簽署了臨時買賣合約,並於2019年3月10日簽署轉讓契。陳生在2019年7月15日以900萬元沽出,需付的額外印花稅為:

$9,00,000 X 15% = $1,350,000

由於臨時買賣合約是「可予徵收印花稅的買賣協議」 ,取得物業日期由2018年12月1日計起,距離2019年7月15日的沽出日期,超過6個月但在12個月以內,因此稅率為15%。

例子 2

李先生在2018年1月10日簽署了臨時買賣合約 ,買入一伙600萬元住宅物業,之後在2018年1月30日簽署正式買賣合約,並於2018年2月24日簽署轉讓契。李生在2020年10月30日以850萬元沽出,需付的額外印花稅為:

$ 8,500,000 X 10% = $850,000


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常見問題

買入住宅物業後36個月內,提名近親接受物業權益,是否需要付額外印花稅?

不需要,但或需要支付從價印花稅,視乎該名近親原本是否持有物業。

如買入住宅物業36個月內,於樓契添加配偶名字, 是否需要付額外印花稅?

不需要, 稅務局訂明,在有關住宅物業的「可予徵收印花稅的買賣協議」或「轉易契約」上增加/刪除原有買家的近親名字,可獲豁免。近親定義為父母、配偶、子女、兄弟或姊妹。


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