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【買樓開支】首期按揭、印花稅、其他收費、隱藏費用、常見問題
租買攻略 | 2026 年 5 月 27 日
除了準備首期，各位準買家還要注意其他買樓開支，尤其是新手買家，儲首期只是第一步，簽約後還要應付更多費用，萬一失預算，隨時令交易告吹。現在讓千居為你解構各項買樓開支。
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立即跳往：首期資金｜按揭保費｜按揭供款｜印花稅｜律師費｜代理佣金｜其他雜費｜常見問題
近期更新
- 買家印花稅 (Buyer Stamp Duty, BSD)、額外印花稅 (Special Stamp Duty, SSD)、新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，即日起全面撤銷 (2024年2月28日)。
- 金管局即日起暫停實施物業按揭貸款假設利率上升 200 基點的壓力測試要求。 (2024年2月28日）
首期資金
計清按揭成數
影響首期預算的主要因素是可敘造的按揭成數，這又與準買家身份、收入及樓價有關。自 2023 年 7 月 7 日起，按揭保險門檻進一步放寬，首置買家買 $1000 萬樓，最多可做 9成按揭，$1,500 萬以下，不論首置或非首置，最多可批 8成按揭。
若申請人符合首置身份及固定受薪，買 $1000 萬的樓，基本上可批足 9 成，亦即準備 1 成首期；反之，非首置買家最多獲批 8 成，即至少要 2 成首期。另要注意，住宅類型亦影響按揭成數，例如買村屋，最高可批 85 %。
首期可借回來嗎？
很多人及早儲一筆錢，以作首期資金，亦有人嘗試借私人貸款，加快置業步伐。但要留意，金管局列明，私人貸款是不可以用作首期。
在申請銀行按揭時，銀行會要求置業人士，填寫首期來源聲明。聲明會列明數個資金來源途徑，例如儲蓄存款、出售資產、由第三者送贈、或借貸。若果由家人出錢支付，亦可能要向銀行提供相關證明文件。
想一文看清各類住宅的首期預算，即讀【買樓首期計算攻略】；想了解自己能敘造多少按揭成數，可參考【按揭成數懶人包】。
按揭保費
銀行敍造按揭貸款時，須遵守金管局的按揭成數規定，當申請人超出成數上限，要購買按揭保險（購買資助房屋除外），以降低銀行壞帳風險。按揭保費是申請高成數按揭的保險費，收費則視乎不同公司，清還方式分為一次過繳清或每年繳付，而按揭成數及年期亦影響收費。
在現行按保計劃下，置業人士買 $1000 萬或以上的樓，可借更多按揭成數，但須繳交更高保費，視乎按揭成數及年期，按揭保費介乎貸款額 0.15% 至超過 3% 不等。
金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，因此現時任何買家申請按揭，都毋須進行壓測，惟申請人的供款佔入息比率仍不可超過50%。而在此之前，如果沒有通過壓力測試，銀行批出的按揭成數或會下調。
在壓測仍實施的時期，雖然申請按保的首置買家可免通過壓力測試，但銀行亦會計算申請人的供款與入息比率。另一方面，如果在「加 2 厘壓測」後，供款與入息比率超出上限的 60%，保費要再額外加徵 10%。
認清「按揭保險計劃」來龍去脈，以及申請注意事項，即讀【按揭保險計劃懶人包】。
按揭供款
準業主在支付首期後，如果已向銀行申請按揭，就需每月繳付供款。而供款金額，視乎當時與銀行的協議，例如選用定息或浮息計劃、H按或P按、成數、 還款期、利率等等 。如果想未雨綢繆，準業主可參考千居的按揭計算機，計算每月按揭供款開支。
樓宇按揭種類繁多，哪一種最適合自己？想清楚市面上不同計劃，要熟讀【樓宇按揭懶人包】。
印花稅
於樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )，一般物業買賣涉及從價印花稅（Ad Valorem Stamp Duty, AVD）、額外印花稅（Special Stamp Duty, SSD）、買家印花稅（Buyer’s Stamp Duty, BSD）及新住宅從價印花稅（New Residential Stamp Duty, NRSD）。要留意，政府已於2024年《財政預算案》中全面撤辣，除「從價印花稅」以外的辣招稅已全面撤銷。
從價印花稅
在購買住宅物業時，買家需支付從價印花稅。在辣招稅時期，從價印花稅分為兩種標準稅率，一種是雙倍印花稅（即「新住宅印花稅」） (第1標準第1部稅率)，在 2016 年 11 月稅率劃一為 15%；到 2023 年 10 月，稅率下調至 7.5%。（目前皆已全面撤銷）
另一種是首置印花稅 (第 2 標準稅率)，而在《2023-24財政預算案》中，政府調整從價印花稅稅階（第二標準稅階），減輕首置負擔。
及後，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布撤銷新住宅從價印花稅 (New Residential Stamp Duty, NRSD) ，直至現時為止，任何買家購買物業，只需按第 2 標準稅率繳付從價印花稅（最高為樓價4.25%）。
過往，在辣招稅生效期間，如果是首次置業的香港永久性居民，同時未持有住宅物業，則只需繳付首置印花稅；不符合條件的買家，則需繳付 7.5% 的印花稅。
額外印花稅（已於2024年2月28日撤銷）
額外印花稅現時已經撤銷。
在樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )期間，此稅項只適用於持有少於 2 年的物業轉售或轉讓，按物業交易價或市值，乘以物業持有期的對應稅率徵收，為樓價 10% 至 20% 不等。至於由誰繳付，則按買賣合約而定，所以在簽定買賣合約時，賣買雙方須列明由哪一方負責支付。
買家印花稅（已於2024年2月28日撤銷）
買家印花稅亦已經撤銷。
在樓市需求管理措施生效期間 (2010 年 11 月 至 2024 年 2 月 )期間，非香港永久居民及海外買家，購買本港住宅物業，則需繳付稅率為樓價 7.5% 的買家印花稅。而香港永久居民，則無須繳付。
針對海外專才置業印花稅安排，特首李家超於 2023 年任內第二份施政報告宣布，由原本的「先徵後退」改為「先免後徵」，亦即是可申先暫免繳付雙辣稅（買家印花稅及新住宅印花稅），但若未能在逗留本港首日起計 7 年內成為香港永久居民，需在30日內繳回合共 15% 稅項。
至於現時，樓市已全面撤辣，雙辣稅消失，海外專才或新來港的買家自然也無需再繳付上述稅款。
事實上，是否需要繳付印花稅，還要考慮一些豁免情況，即看【買樓印花稅最強懶人包】了解更多。
律師費
買樓律師費沒有特定標準，不過以中小型住宅而言，大約數千至上萬港元的律師費，已包括協助買賣合約的簽定、查閱樓契及按揭契、代繳印花稅、及簽署轉讓契約等文件。而費用會視乎樓盤價格、及成交複雜度上調，例如在業權或地權不清的情況下，律師費較高。一般而言，新樓盤的發展商已指派指定律師行負責，代表買賣雙方，而二手市場，則由買賣雙方各自委託代表律師。
要注意，律師費也有可能涉及隱藏收費，存放資金入律師行戶口，也不一定百分百安全，詳情閱讀【買樓律師費須知】。
代理佣金
在一手樓買賣，會由發展商支付代理佣金，買家無須額外繳付。而在二手樓買賣，買賣雙方通常各付樓價之 1% 予地產代理。如有意加佣或減佣，買家可於簽約前，先與經紀商議佣金。
坊間常說買新樓可找代理回佣，你了解當中意思嗎？回佣到底如何運作？即睇【回佣須知】。
其他雜費
水電煤按金
買樓後，業主須開設水電煤帳戶，或把戶口轉名，當中涉及按金。水費、煤氣等按金則大約為數百元不等，而電費金額則不超過60天最高電費金額。
裝修費
裝修費則視乎業主個人意願及物業情況。業主可比較不同裝修公司的收費及服務。
管理費
不論新樓或二手樓， 業主都需要繳付管理費。而繳費則視乎物業管理處的安排， 業主可能被要求預繳 2 – 3 個月的管理費。新盤管理費高，經常為人詬病，箇中原因為何？ 詳情即睇【盤點管理費貴3大禍首】。
買樓雖然開支多多，但只要小心計算，就不用擔心誤買負擔不起的物業。想了解更多樓盤資訊，立即到千居尋找心水樓盤。
常見問題
買樓前，如何確保銀行可批足按揭？
買樓前，可先向銀行申請預先批核按揭服務，獲得銀行初步批核後，只要於指定時間內購入獲批單位，一般情況下可批足按揭。
買樓是否一定要支付經紀佣金？
經代理成交的樓盤，一般需要支付佣金，但市場上也有業主盤，由準買家直接與住宅業主交易，不涉及代理費用。
