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【2024物業貸款懶人包】加按貸款額計算 + 套現個案實例 + 加按手續 + 其他物業貸款

業主專區 | 2024 年 2 月 9 日

不少業主透過物業貸款套現,以物業作抵押向銀行借錢,解決資金周轉需要。加按是最常見的有抵押貸款之一,獲批的貸款額取決於一些條件。業主決定加按套現前,亦要考慮一些因素,否則可能得不償失,下文詳細分解。

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立即跳往:如何做物業加按貸款額可批多少  |  加按手續 其他物業貸款常見問題



近期更新

  • 美國聯儲局公布最新議息會議結果,宣布將聯邦基金利率維持在5.25至5.50厘。 (2023年12月)
  • 美國公布11月份消費物價指數 (CPI) ,按年上升3.1%,符合市場預測的3.1%,略低於去年同期的3.2%。 (2023年12月)
  • 美國公布11月份生產者物價指數 (PPI) ,按年上升0.9%,低於市場預測的1.0%,亦低於去年同期的1.2%。 (2023年12月)

如何做物業加按

不是人人可做物業加按借貸,只有業主才可,業主當初購入物業時,向銀行借入貸款,並把物業抵押給銀行,亦即做了一次按揭。

加按套現的意思是把物業再一次抵押給銀行,從而借入新的貸款。換句話說,加按是業主第二次向同一間銀行以同一抵押物業借錢。

假如業主持有的物業已還清按揭供款,業主把沒有按揭的物業抵押給銀行加按,則稱之為現按、重按或​翻按。


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貸款額可批多少

加按貸款額,主要視乎物業估值,以及尚餘按揭欠款。銀行會先對物業進行估值,再將最新估值減去業主尚餘的按揭欠款。

以物業抵押形式向銀行借錢,銀行在借出按揭時須遵守金管局的樓宇按揭要求,亦即最高只可批出估值的6成金額。而業主申請加按,亦須符合相關壓力測試要求。

金管局亦有規定,如業主在申請按揭時,已有其他抵押物業,或者已為其他物業作按揭擔保,便需扣減一成按揭,最高敘造5成。

當然,銀行還會衡量其他因素,包括息率走勢,以及業主過往的借貸或信貸紀錄,評估風險後才批出貸款額。

要留意,如要為資助房屋加按,例如白居二,必先取得房署同意,但一般只會在業主遇上緊急情況下才批准。


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加按手續

加按等於再向銀行申請按揭,但一般不用訂立新的按揭契,只須簽署一份「提供貸款通知書」,確認加按的貸款條件。

原因是業主與銀行第一次簽訂的按揭契據,一般包含了「所有金額」(All monies)條款,即業主日後向該銀行所借的任何貸款, 例如信用卡欠款或加按等,都會以該物業作為抵押品,所以在原有按揭契據上,附加貸款條件便可。


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其他物業貸款

除加按套現外,市面上亦有其他與物業相關貸款可供選擇,各有不同目的:

二按

高成數按揭一種,常見於新盤銷售,準買家在銀行申請一按,但若資金仍不足,發展商可再提供二按

通常貸款人為發展商旗下的金融財務機構,可借出的按揭成數不受金管局約束,亦不用壓力測試,申請條件寬鬆,讓買家借盡一按及二按上會,但一按加二按會設上限 (例如最高80%)。

另外,二按利率通常會在2至3年後急劇增加,申請前必須看清楚不同年期的貸款利率,以及還款要求。

樓換樓過渡貸款

屬於短期貸款,主要讓買家在舊樓換新樓的過渡期,有足夠資金支付新樓首期,但銀行通常只提供現有按揭客戶申請,貸款金額亦設有上限,還款期一般不多於6個月。

置業支援貸款

同樣是短期貸款,貸款對象通常是受市區重建計劃影響的住戶,協助他們在取得全數補償金前仍有資金買樓。

業主私人貸款

屬於無抵押私人貸款,不受金管局按揭貸款要求所限,對象為業主,貸款手續較加按簡易,視乎不同的貸款機構,對申請者的物業類型或樓齡有不同要求。


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常見問題

二按與加按,哪個風險較高

二按通常經財務公司借出,貸款利率比銀行高,形成更沉重的經濟負擔;加上若斷供的話,因為二按涉及兩個債權人 (例如銀行及財務公司),兩者皆有權隨時收回貸款(Call Loan),繼而收樓。

加按套現是否有其他優惠?

加按相等於借多了錢,貸款機構可收取更多利息;一般而言,向銀行申請加按,多數有現金回贈


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