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【按揭攻略】何謂二按 + 二按申請手續

  • By
  • 千居 Spacious
  • October 18, 2020

甚麼是「二按」?

置業人士買入物業時,一般會向銀行借入樓宇按揭貸款。在物業本身已經有這份按揭的情況下,再抵押物業,申請第二份按揭,這就稱之為「二按」。

除了二按,坊間更有三按四按五按,這種一樓多按的做法原理也是一樣,在物業已有第一二份按揭的基礎下,繼續抵押以申請另一份按揭,但二按之後,去到三按四按已經不太流行。



立即跳往:二按貸款提供者二按作用二按風險二按申請手續二按吸引力不再?


誰提供二按貸款?

銀行普遍不做二按,二按貸款目前主要由財務公司提供。

如有意購買新盤,或留意到發展商亦提供二按服務。所謂的發展商按揭,無論是一按或是二按,實際都是藉相關財務公司提供。

申請二按必須得到一按銀行同意,並且因為涉及銀行,故必須進行壓力測試


二按作用

二按的作用是透過第二份按揭增加按揭成數。由財務公司提供的按揭貸款不受金管局規管,毋須跟從政府訂立的成數上限

財務公司提供的按揭利率一般較銀行利率高,如果因為想借高成數,而直接向財務公司借入一按,衍生的利息開支或非常龐大;在銀行一按的低息基礎上,再向財務公司借入二按,既可以減省開支,又可以突破銀行成數上限關口。

不過,2019 年 10 月,政府宣佈新按揭保險措施,樓價 800 萬元或以下的物業最高按揭成數調高至 8 – 9 成,申請人或毋須壓力測試,就能向銀行申請高成數按揭。相比之下,財務公司二按的吸引力或減退。


二按風險

做正規二按,必須得銀行同意,亦須進行壓力測試,程序複雜。坊間有財務公司為吸引更多客戶借貸,會在未得一按銀行的事先同意下,就批出二按貸款。

未得銀行同意,擅自抵押同一物業以取得二按是違約的做法,銀行一旦發現物業有違約二按,寬則要求借款人提供另外的抵押、增加擔保人,或提高按揭利率,嚴則要借款人立即全數償還二按貸款。

即使向發展商借入獲得一按銀行同意的二按,亦有相當的風險。發展商二按一般會提供首幾年低息甚至免息優惠,但優惠期一旦完結,又適逢市場利率高企,二按供款便會大幅增加,令人措手不及。


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二按申請手續

財務公司提供的二按申請手續簡單,一般只須簡單文件,毋須入息證明,最快可以即日批核。但這些批核特快的所謂二按,有可能是未經銀行同意,又或實際只是一筆私人貸款,如同信用卡貸款,而非需要抵押物業的按揭服務。

發展商提供的新盤二按,一般已事先與銀行達成共識。買家或需在遞交二按申請前,先通知發展商會申請二按,然後再到銀行申請一按。

銀行在審批按揭時,會將一二按之供款一併列入供款與入息比率計算,借款人須同時通過一二按還款之壓力測試。

成功批核後,銀行會出信給借款人,借款人再到發展商申請二按。


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二按失流行?

於 2017 年前,銀行如要檢查借款人有否擅自申請二按,就要自行向土地註冊處檢查紀錄,非常費時,難以杜絕問題,故有不少「偷雞二按」的個案。

但土地註冊處於 2017 年推出電子提示服務,銀行只要付費使用服務,並取得按揭借款人填寫的授權書,一旦物業用於借取「二按」,便會變到土地註冊處的通知,大大打擊了違規二按。

再加上 2019 年的按揭保險新例,首置人士購買 800 萬元或以下的單位,最高可借 9 成按揭,比上限普遍為 8-9 成的發展商按揭更加吸引,令不少人設法「甩二按」。

二按產品在未來要保持競爭力,或需提供更多優惠,甚至照按保新例一樣放寬成數。


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