在香港買樓是個遙遠的目標，在擠身上車一族之前，你可先裝備自己，了解置業其中一個關鍵：樓宇按揭。按揭資訊繁多，如何梳理？千居為你準備這篇最全面的【樓宇按揭懶人包】，從零開始，釐清樓宇按揭每一步，置業初哥必讀！ 立即跳往：甚麼是樓宇按揭｜按揭成數｜壓力測試｜銀行按揭與發展商按揭｜H按與P按｜一按與二按｜加按｜轉按｜罰息期｜按揭保險計劃｜按揭轉介｜居屋按揭｜綠置居按揭｜常見問題 近期更新 甚麼是樓宇按揭 樓宇按揭即是以物業作為抵押，向銀行或財務機構借貸，以支付物業售價。借款人須按時分期攤還貸款，否則承按人（即提供貸款的銀行或財務機構）有權收回物業。 比較不同按揭計劃時，當中的最高按揭成數、還款期、利率都是常見的考慮因素。 一般坊間見到的按揭產品都是為私人樓宇而設，當中村屋按揭又有不同計劃。至於居屋按揭或綠置居按揭，因有政府做擔保，故亦有另一種申請手續及計算方式。 按揭成數 銀行會根據物業估價、借款人的財務狀況（包括查閱信貸評級）、以及有關物業類型，訂立最高貸款比例，亦即按揭成數上限。 舉例，如物業估價為 600 萬元，借款人獲批 6 成按揭貸款，即須先付 4 成首期（240 萬元），餘下的 360 萬元則連利率分期攤還。 目前所有物業按揭的成數上限已統一為 7 成。透過按揭保險計劃，首置人士最高可做 9 成按揭，非首置人士最高可做 8 成按揭，視乎樓價與借款人的財務狀況而定，當中有可能牽涉支付額外保費。 壓力測試 金管局已於2024年2月28日暫停壓力測試要求，惟銀行仍對按揭申請人有供款及入息比率要求，一般為50%，即每月供款不可超過申請人月入的一半。 壓測暫停前，銀行在批核按揭申請時，會為申請人進行壓力測試，以確保申請人有足夠還款能力。壓力測試普遍指，以銀行現有之按揭利率加 2% 計算，申請人的供款不可超過入息的某個百分比，一般由 35% – 60% 不等。銀行網站通常有模擬壓測的工具，以供申請人在申請之前先初步計算自己能否通過。 銀行按揭 VS 發展商按揭 目前提供按揭貸款的承按人有二，一是銀行，二是財務機構。 買家購買新盤，發展商通常會藉指定財務機構，推出發展商按揭計劃，用意是幫助買家上車，催谷項目銷情，同時亦賺取放貸利息。一般來說，兩者的分別如下： 銀行按揭 發展商按揭 / 財務機構按揭 受金管局規管，由政府訂立按揭成數上限，要壓力測試 (已於2024年2月28日取消） 不受金管局規管，由機構自行訂立按揭成數上限，毋須壓力測試 批核較嚴，未必能借足成數上限 批核較寬鬆，較大機會能借足成數 利率較低 除短期的低息優惠，其餘還款期的利率普遍較高 H 按 VS P … Continue reading "【按揭攻略】何謂二按 + 二按申請手續"

市面上按揭服務眾多，競爭激烈，為招攬客戶，除了提供最抵的按揭利率，按揭服務大多連帶一些優惠，也就是所謂的「按揭回贈」。按揭回贈是甚麼、銀行和按揭中介提供的轉按回贈有何不同？即讀千居按揭回贈指南，了解更多！ 立即跳往：銀行、轉介均提供回贈｜回贈可為現金、里數等形式｜處理高於 1% 現金回贈｜轉按回贈優惠或有出入｜常見問題 近期更新 銀行、轉介均提供回贈 銀行通常會為業主提供按揭回贈。除了銀行本身提供的按揭回贈外，如果業主是透過按揭中介申請銀行按揭，更可額外取得按揭中介回贈。 回贈可為現金、里數等形式 銀行回贈一般以現金發放，金額約相當於貸款額的 0.5% – 1.5%；亦有銀行會提供其他形式的回贈，例如渣打銀行就提供 里數 等回贈優惠組合等等。 至於按揭中介回贈更多樣化，由購物券到現金回贈不等。 處理高於 1% 現金回贈 如現金回贈總共超過貸款額 1%，而業主又借足成數上限，回贈金額須包括在貸款額內計算。 舉例，如果業主是首置，透過 9 成按揭買 600 萬元的單位，貸款額原本為 540 萬元。假設回贈是 1.5%，即是 8.1 萬元，從供款額中扣除現金回贈後，業主需供 （$5,400,000 – $81,000）= 531.9 萬元。 業主須向銀行申報所得之按揭中介回贈，如果總現金回贈高過貸款額 1%，銀行會按照上述做法扣減貸款額。 轉按回贈優惠或有出入 銀行及按揭中介為轉按提供的優惠或不同於新造按揭，業主應向銀行及中介了解清楚。 轉按套現，可作為購買新一層樓的首期開支。揀選物業時，記得要就心儀屋苑單位進行多方面比較，即上千居尋找各區樓盤。 常見問題

對港人來說，「負資產」一詞背負著一段沉重的回憶。1997 年金融風暴至 2003 年沙士期間，不少業主淪為負資產人士，被迫走上末路。準備買樓的上車族，又是否了解甚麼是負資產、背後成因、後果？銀行對負資產物業會有甚麼行動？樓市下行，即讀下文了解更多！ 立即跳往：甚麼是「負資產」｜負資產成因｜負資產的後果｜如何避免負資產｜常見問題 近期更新 甚麼是「負資產」 負資產的定義其實很簡單，如果物業的市場價值低於按揭貸款額，導致資不抵債的情況，業主就算是負資產人士了。 舉例，如買入時單位值 600 萬元，做 8 成按揭，貸款額即是 480 萬元。假使單位現時估值跌至 480 萬以下，便屬於負資產。 負資產成因 造成負資產的原因，主要是業主借入高成數按揭後，適逢樓價下跌，引致資不抵債。 成為負資產的後果 如果物業成為負資產，放貸銀行有機會為保障自身利益，要求業主提早償還按揭貸款額，亦即「call loan」。 Call loan 的金額，可以是以物業新舊估值計算按揭差價，亦可涉及整筆按揭。如果業主沒有足夠資金償還 call loan 要求的金額，銀行就有權收樓，收回單位再拍賣出去，這些單位即是所謂的「銀主盤」。 原則上，銀行作為物業債權人，有權隨時收回貸款，繼而按情況決定可否收樓，而負資產是令銀行考慮執行 call loan 的其中一個因素。 不過，樓市有升有跌，銀行一般不會一見物業成為負資產，就立即 call loan 收樓，原因有二： 1) Call loan 成本高 銀行 Call loan、收樓、以至拍賣單位的整個過程中，會衍生要大量時間和行政成本。如果業主最終無能力償還，欠下銀行的貸款額亦容易成為壞帳。 2) 銀行有按揭保險計劃提供保障 銀行批出高按揭時，7 成以上的貸款額有按揭保險公司做擔保，減輕銀行放貸的風險，銀行就更加鬆手。一般情況下，即使物業成為負資產，銀行亦不會立即有行動，業主只要如常準時供款就可以。 如何避免負資產 準買家如透過政府按揭保險計劃借入 8-9 成按揭，又或用發展商提供的高成數按揭，借足最多 9 成半，貸款負擔甚重，樓價只要跌半成至 2 成，物業就頓成負資產。 … Continue reading "【按揭攻略】何謂二按 + 二按申請手續"