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【按揭擔保人】擔保人條件無限制?按揭擔保5大責任+風險

樓宇按揭 | 2022 年 11 月 28 日

申請按揭涉及 3 種不同的申請人身份,分別為抵押人、借款人、擔保人。前兩者通常皆為業主,但按揭擔保人竟然誰都可以做?正尋擔保人的你,或有親朋戚友求幫手做擔保的你,皆可讀這篇千居整合的按揭擔保人須知,了解做按揭擔保人的責任與風險。



何時要擔保

不是個個都需要按揭擔保人。要加擔保人多數因為:

1)借款人入息不足/不穩

如果借款人的入息不足或不穩定,銀行或會要求第三者作擔保人,借款人和擔保人的入息和負債會合併計算壓力測試。

如果借款人是首置,透過按揭保險計劃借高成數按揭,理論上是不用通過壓力測試,那麼是否肯定不用加擔保人呢?其實不然。只要銀行對借款人供款能力存疑,就可要求加按揭擔保人。

擔保人一般要收入穩定,負債不高。如果借款人父母本身有樓,無按揭等貸款,又有穩定工作入息,就是最適合的人選。

2)借款人年紀大

部分銀行會對「借款人年齡+供款年期」這個數字設有上限,一般為 70 – 80 年。如果借款人年紀大,就不能批足 30 年供款期。如果借款人本身入息正常,只要加一位較年輕的擔保人,銀行就有機會延長供款年期。


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擔保人條件

理論上,除了未成年(未滿十八歲)人士、弱智人士及破產人士,任何人都可以出任擔保人,即擔保人可以是借款人的親屬、未婚夫婦、男女朋友、甚至路人。而現實中,偶然會有男朋友為女朋友做按揭擔保的個案。

不過,部分銀行只接受擔保人為直系親屬(即父母、子女、已婚伴侶),尤其是借款人把按揭成數提升至八、九成。如為未婚另一半做擔保人,通常要提交文件證明(如擬結婚通知書)。其他關係,銀行或要求擔保人轉為聯合借款人。

假使透過香港按揭證劵公司(HKMC)購入按揭保險,敍造高成數按揭,借款人必須證明擔保人為親屬或未婚夫婦。

至於擔保人數方面,部分銀行是不設名額上限。不過,如果借款人找來太多擔保人,銀行及 HKMC 或會對借款人的供款能力起疑心。當然,換個角度看,要找到肯為自己做擔保的人亦非易事,通常都是一個起,兩個止。


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居屋/公屋按揭擔保

購買未補地價的居屋、公屋(包括以租者置其屋及綠置居計劃購入),因本身公居屋按揭要求極寬鬆,加上有政府做按揭擔保人,通常不必再自找擔保,輕鬆得多。



按揭擔保人的責任

當借款人未有依時償還按揭,銀行會向借款人追討債務。如借款人依然拖欠還款,銀行就會向擔保人追數。

擔保人被銀行以法律行動追討時,他有權要求借款人還款。如要求不果,就要代為清還欠款。擔保人然後可向借款人發通知書,並要求賠償因還款的損失。


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按揭擔保風險

按揭擔保人責任重大,亦影響未來置業及借貸,必須注意以下 5 點:

1)買樓成數下調 保費更貴

按揭未供完,作為擔保人亦會被當作有按揭在身,增加 1 個Mortgage Count(即是按揭數量)。

如買樓想借 6 成或以下低成數按揭(不經按揭保險計劃),按揭成數要扣減一成。如經按揭保險計劃借 7 – 9 成高成數按揭,雖不用扣減成數,但要付更高的按揭保費。

2)供款與入息比率上限減  要計入壓力測試

無按揭在身的人士,最高供款與入息比率是 50%(壓測前) /60%(壓測後)。

但如有按揭擔保,買樓借 7 成或以上按揭,供款比率會減至 35%(壓測前) /45%(壓測後);借 6 成或以下,則減至 40%(壓測前) /50%(壓測後)。

3)信貸評級受影響

如借款人經常有逾時還款甚至斷供的情況,擔保人信貸評級會被拖累。

4)供完亦非即減 Mortgage Count

即使按揭已全數清還,擔保人亦不是完全甩身,要等到借款人向銀行贖回樓契方能解除。

如借款人離港或有突發事,未必即時贖契,期間仍當擔保人有 Mortgage Count,買樓時,除非向同一銀行借按揭,否則或受到影響。

5)除名要與借款人協調

擔保人如想甩保,因為除名涉及重新批核按揭,故不能貿然向銀行申請,必須與借款人協調,並確定借款人的收入有改善,甩擔保後仍可通過壓測,或有另一擔保人補上,否則銀行一般是不會同意替擔保人除名的。

相反,如果是借款人想甩擔保,只要符合上述批核條件,便不用和擔保人協調,甚至可以完全不通知擔保人。可見擔保人的角色十分被動。不過,擔保人亦非完全處下風,皆因借款人無擔保人同意,是做不到加按、轉按、退按揭保險等等的。


擔保責任重風險大,不過,假若為人父母,想幫助子女置業,子女又能按時供款,做擔保亦無利益上損失。事實上,市場上亦有不少父母客,積極為子女尋找上車盤,即上千居尋找各區樓盤


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常見問題

擔保人如何得知個人的信貸評級

擔保人可向環聯資訊有限公司,查閱信貸報告,詳情可參考【6 招提升信貸評級】一文。

已有樓按或其他按揭在身,仍可以做擔保人嗎?

可以,但由於借款人和擔保人的入息和負債,會加起來作一個單位,擔保人的債務會被計算在借款人的壓力測試中。


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