千居Spacious
1,000+ 個評分
安裝

【樓換樓】先賣後買vs先買後賣、按揭影響、退稅安排、常見問題

業主專區 | 2022 年 6 月 19 日

自 2022 年 2月起放寬按揭成數,$1,200 萬以下的樓最高敘造 8 成,很多業主有意樓換樓,一嚐細屋搬大屋滋味。當中值得考慮的是換樓方式,到底「先賣後買」與「先買後賣」,哪一個比較著數?對於申請按揭、繳付印花稅等問題,又是否有影響?千居整合了樓換樓須知,行動前記得先了解清楚。



立即跳往: 先賣後買 V.S.先買後賣其他換樓考慮因素樓換樓對按揭的影響樓換樓印花稅及退稅安排常見問題



先賣後買 V.S.先買後賣

先賣後買,是指換樓人士先出售物業,在完成手續後才買新樓。至於先買後賣,則指換樓人士買入新一層樓後才出售原有物業。

先賣後買

優點:

若果原有單位以高於購入價售出,差額除了可用作支付新樓首期,以至裝修及雜費等。再者,只要在購買第二層樓時,換樓客未持有住宅物業,便可獲豁免繳交15%辣稅,只需以第二標準稅率,繳付較低的從價印花稅。另外,相比先買後賣,這方式免除申請退稅手續。

缺點

賣樓後,換樓客未必能即時入住新樓盤,換樓期可能需要租樓,或暫與家人、朋友同住。此外,亦需要尋找地方安置舊屋傢俬。

潛在風險

如果在簽訂買賣協議後,買家悔約並取消交易,則會影響換樓客手持現金流。更嚴重的是,會令換樓客未能支付換樓所需的首期。如果當時已簽訂新物業的買賣協議,更可能要撻訂


【今期精選】立即搜尋全港優質放盤 →


先買後賣

優點:

免除額外需租樓的問題,先買後賣可無縫交接,換樓客毋須面對賣樓後沒居所的問題,可直接將傢俬搬遷至新居,並有充足時間裝修。

缺點

換樓客在購買新樓時,因未出售現居物業,並不符合首置客身份,需支付15%辣稅,再加上其他買樓開支,如經紀佣金、律師費、裝修費等等,相比起「先賣後買」,需預留更多資金。然而,若購入新樓後一年內賣掉原有物業,可申請退減部分稅項。

潛在風險

如果買新樓後一年內,仍未能出售原有唯一物業,就不符合申請退稅資格,不可取回多付的稅款,即15%辣稅減去應繳首置稅的差額。然而,換樓客可以透過轉名來申請退稅,但需支付甩名的印花稅。 


【最新樓盤】搜尋所有放盤 →



其他換樓考慮因素

樓市走勢

無論以哪種方式換樓,也不能忽視樓市走勢。例如樓市走勢穩步上揚,先買後賣,較大機會賺錢。反之,若樓價下跌,應該找時機賣出原有單位,待樓價進一步下跌再入市。想知道同類型屋苑最新放盤價及成交價,可到千居查閱。

聯名或分名置業

不少聯名業主會透過「甩名」方式,使另一半重新享有首置身份,買第二層物業時,便可避開15%印花稅。分名各持有新舊物業,即使其中一人有按揭在身,也不會影響另一人申請新按揭的按揭成數或入息供款比例。



樓換樓對按揭的影響

在最新放寬的按揭成數下,$1,000 萬或以下樓盤,可借高達9成按揭,然而,按保公司亦會視乎情況,調整最終獲批成數。例如考慮物業類型、申請人入息等等。

特別要注意,以先買後賣形式換樓,換樓客買新樓申請按揭時,原有物業的舊按揭,亦可能會計算在供款佔入息比率內,而且按揭成數扣減一成,$1,000 萬的樓,銀行最多只能批出8成按揭。

如果手頭上資金不足,可考慮部份銀行提供的「過渡性貸款」計劃,作為新物業首期,而該筆貸款的供款,並不會計算在供款佔入息比率內。除了申請貸款,亦可與新單位的賣家商量,延後成交期,並盡快出售現有物業。


【最新樓盤】搜尋 600 萬內上車盤 →



樓換樓印花稅及退稅安排

印花稅

如上述所言,只有先買後賣的方式才須繳付15%稅率的印花稅。

另一方面, 如果換樓客賣出原有物業,持有期少於三年,則需繳交額外印花稅。須繳納的稅率按物業持有期而定,稅率約為10-20%不等。

退稅安排

新修訂的退稅安排列明,若買家在一年內完成「樓換樓」,即購買新樓盤後一年內,售出持有的唯一住宅物業,可獲退回多繳的稅款。換言之,買家仍然先須要繳付15%稅率的印花稅,在一年內,售出原有的樓盤,就可獲退回印花稅。

而一年是按新舊樓樓契的簽署日期計算,例如在今年 3月3日簽署第二層樓的樓契,最遲需於明年3月2日前簽署樓契,賣出原有物業。

你可在簽署新居買賣協議的二年內,或在簽署出售舊單位樓契後的兩個月內,連同證明文件向稅務局,提交退稅申請。你亦可以委託律師代為申請。


整體而言,先賣後買可套現足夠資金去買新一層樓,較適合資金有限人士;先買後賣則可讓新舊物業無縫交接,較適合資金充裕人士。各位換樓客應了解清楚兩者的利弊,同時應盡早物色心儀單位,立即到千居尋找筍盤。如想出售樓盤,亦可透過千居放盤


【入市趁早】即睇今期千居精選筍盤 →



常見問題

如業主持有多於一個物業,用其中一間樓換,可否申請退稅?

如果賣樓後持有超過一個單位,便不能以退稅形式,退回購入新樓時的印花稅差額。

換樓業主售樓後可否要求「售後租回」?

這樣做會令買家承受很大風險,因「售後租回」意味著是出租物業,而出租物業最高按揭成數為五成。


推薦文章

【居所貸款利息扣除】扣稅計算、業權比例、申請方法、常見問題

業主專區 | 2022 年 6 月 13 日

【999年地契名單】土地業權與年期、續期、千年地契

業主專區 | 2022 年 6 月 23 日

【地契年期】背景、查詢方法、買家角度建議

業主專區 | 2022 年 6 月 5 日

訂閱網誌

接收最新的樓市動態和見解分享