業主可以利用供樓扣稅的政策，扣減稅務負擔，究竟業主要如何申報才能用盡這筆免稅額呢？有什麼因素會影響你的扣稅額？什麼情況下不能扣稅？交稅可能佔了納稅人一部分的生活支出，所以也不是一件小事，需要慎重計劃。千居準備了所有相關的資訊，與你分享作為業主的減稅心得。 立即跳往：何謂居所貸款利息扣稅｜影響扣稅額因素｜更改扣稅選項｜加按、轉按可否扣稅｜常見問題 何謂居所貸款利息扣稅 「居所貸款利息扣稅」是財政預算案中的稅務寬免措施，讓業主可以將供樓的利息開支作為扣稅一部分。政策推行時，原先只為業主提供15個扣稅年度，而在2017年財政預算案後，政府已將扣稅上限延長至20個扣稅年度，扣稅上限為每個扣稅年度100,000元，即業主可以自由選擇何時使用扣稅機會，無需連續使用。 申請條件 由2024/25課稅年度起，符合條件的業主可獲20,000元居所貸款利息額外扣除： 車位 如果業主擁有的車位屬於自用，車位於貸款時與住宅一併購入，而且與物業位於同一範圍內，業主可以同時申索購買車位的貸款利息，也可算作居所貸款利息的一部分。 影響扣稅額因素 由於無需連續使用，大部分業主為求將扣稅額用到最盡，都會計算清楚，什麼情況下才能扣盡$100,000。 供款年期 要將免稅額用盡，第一個影響的因素便是供款年期要夠長。按揭年期越長，借貸人需要支付的總利息開支就越高，能夠用盡$100,000的機會就越大。就例如以息率2.375厘計算，如果你的供款年期為30年，只要你的貸款額有425萬，你已經可以扣盡10萬元的扣稅額。但是如果以同一金額貸款計算，供款年期越短，總利息開支便越少，可獲扣減的免稅額也越少。 息口高低 另一個影響的因素是息口的水平，有很多業主都希望等到加息周期才申請扣稅。但是按揭供款金額是基於「息隨本減」的原則，假設息率不變，當每年本金遞減，供款利息支出亦隨之減少，最終或未能用盡扣稅額。所以，除非加息追得上本金的遞減，否則之後每年可申索的利息只會越來越少。 申索時機 綜合以上的因素，其實在供樓的初期使用扣稅，會比較划算，因為初期的本金較大，利息負擔自然更多。假設貸款人的借貸金額為400萬，如果息率為2.5厘，供款年期30年，供款首年的全年利息支出達$98,966元，接近用盡$100,000的扣稅額。但之後剩餘年期越來越少後，每年利息支出遞減，並未能用盡扣稅額。 不過由於業主無需連續用盡20個年度的扣稅額，所以業主亦要考慮其他因素，決定何時申索才是最為划算。例如如果你有入手第二層價錢更高的物業的打算，可以保留剩餘的課稅年度扣稅額，用於新物業的按揭上，就可以更加有效運用所有扣稅額。 更改扣稅選項 相信有這麼多重的考慮因素，對於小業主而言，絕對不是一個容易的決定和計劃。如果你申索之後突然後悔，或者後悔沒有於該課稅年度申索居所貸款利息扣稅，可以在六個課稅年度內向稅局提出更改申請。如果你想取消原本已經申索的扣稅額，就要補交相關款項，如果想追回扣稅，就需要向稅局提交相關文件，所以業主無需擔心做錯申索決定，因為你有機會可以反悔。 加按、轉按可否扣稅？ 加按 業主若選擇加按，提高貸款額，利息亦會隨之增加，但是多出的利息，並不能用作扣稅計算之中。例如加按前的貸款額為300萬元，加按後為400萬元，計算利息支出時，需要將新的利息支出作75%的扣減，即是無法將新增利息計入扣稅額。 轉按 假設借貸人申請轉按，如果借貸人的貸款額不變，多出的利息支出是可以獲得扣稅的。 總括而言，許多業主都想用盡供樓扣稅的免稅額，但是要用盡這筆免稅額也需要考慮各方因素加上周詳的計劃，對未來的置業目標也要有更清晰的方向。如果業主想知道更多樓盤資訊，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題

舊樓除了留存歷史及回憶，也是不少投資者垂青的物業。有投資者認為買舊樓價錢相對親民，收租易有較高的回報率，亦有人投資舊樓「博收購」。如你也有興趣買舊樓，不妨先了解以下投資舊樓注意事項，衡量優劣。 立即跳往：訂立目標回報｜收租選地區｜舊區潛力大｜舊樓回報高｜舊樓設施舊｜常見問題 訂立目標回報 房地產投資有很多不同類型，每種類型有各自的回報計算方法，因此要先訂立回報目標。簡單而言，買樓收租要先計好租金回報率，即計算買樓的總投資成本（包括樓價、按揭供、佣金、印花稅、雜費等等），以及扣除雜費後的全年租金收入。 計算公式如下： 一年租金收入／買樓總開支 X 100% 收租選地區 想提高回報率，可以直接提高租金，亦可以選擇方便上班的地區投資。選取處於核心地段如銅鑼灣、灣仔、尖沙咀、旺角等的高樓齡住宅，更能收取高租金。 舊區潛力大 近年政府積極發展舊區，如觀塘、深水埗、九龍城的重建發展計劃，不少投資者看好地區更新，能帶動樓價向上，亦有被收購的機會，持有舊區物業，身價隨時倍增。 於樓市需求管理措施生效期間（2010 年 11 月 至 2024 年 2 月），無論是以公司或個人名義收購舊樓，都會被徵收買家印花稅或雙倍印花稅，發展商收購舊樓的成本因此被大大提升，想買舊樓等收購的話，買家最好重新評估購入的價值。 然而，財政司司長陳茂波在《2024-25年財政預算案》宣布全面撒辣，變相減輕發展商收購舊樓成本。 舊樓回報高 新盤的管理費一般都比舊樓貴，加上其他相關開支，拖垮租金回報；相對而言，同區舊樓有更低的呎價，管理費開支又較低，租金回報率更加可觀，普遍有3厘以上。 有投資者表示，兩個單位的售價就算有一倍之差，但兩者的租金往往沒有一倍的差距，可見舊樓回報率很多時候比新樓要高。 舊樓設施舊，新樓配套多 舊樓管理費雖低，但有人認為樓齡高及設施方面不吃香。不少租客垂青剛入伙的新樓，屋苑設施較佳，室內配備齊全，而業主亦可省下維修及裝修費用。投資者收樓後，可隨即到市場放租，過程簡單快捷。 另一方面，有投資者建議選擇30至40年樓齡以下物業，否則樓齡太高，會影響按揭年期，較難轉手。 買舊樓收租，除了考慮置業成本，揀選地區亦是關鍵，即上千居搜尋各區優質盤。 常見問題

近年越來越多人，開始上網尋找業主自讓盤，可以直接聯絡業主，洽談買賣事宜，無需經過地產公司介入。但是你知道如何才能找到自讓盤嗎？直接向業主買樓有什麼注意事項？千居以下文章將會提醒你，購買業主盤的一切細節。 立即跳往：何謂業主自讓盤｜買賣細節｜注意事項｜常見問題 何謂業主自讓盤 業主自讓盤是指業主不經地產代理，直接放盤於搵樓網、或其他平台，甚至用自己方法找到買家，然後與有心買家直接洽談，並完成交易，買賣雙方無需繳付代理佣金。 買自讓盤途徑 網上放盤 通常業主要自讓放盤，都可能會將樓盤放上各大搵樓平台，例如千居 ，並與買家直接進行交易，在搵樓平台與買家進行交易，因為這些平台能夠接觸到更廣泛的群眾。 線下放盤 另外，也有一些業主會透過登報、登雜誌、貼街招等方式出售物業，有意的買家可以直接聯絡業主。 買賣細節 業主自讓盤的交易手續，與一般樓宇的買賣流程相差不大。只是一般情況下，買方與賣方議價、洽談條款等程序，是交由代理代為處理。當業主決定自讓放盤，就要自己處理議價談判。 而且業主亦要親自與買家相約時間，上門睇樓，雙方確定價格和交易細節後，就各自委派律師處理合約、文件註冊等事宜，最後完成交易。 注意事項 雖然買自讓盤有個好處，就是雙方都無需支付佣金，但是當中亦有許多需要注意的陷阱和伏位。 查冊 買家記得要進行土地查冊，確保放盤人是業主本人，以及該物業的業主人數，以免有不法之徒假扮業主身分放盤。 查閱單位面積資料 業主自行放盤時，所提供的面積可能只是建築面積，並不是單位真正的可用面積，所以買家應自行到物業資訊網搜尋，更多關於樓宇實用面積、樓齡和土地用途等資料，以確保單位適合自己。 與業主立案法團溝通 決定買或租單位前，應先向業主立案法團查詢，單位是否有未清繳管理費，或者曾否被投訴有任何問題，包括漏水滲水。除此以外，亦應該向法團查詢，萬一樓宇範圍內出現任何損壞，維修責任應該是由法團負責，還是個別業主。此舉確保單位無隱藏問題，保障自己免日後受訴訟之災。 授權簽約 由於沒有地產代理的協助，買家應避免與賣家授權的第三方簽約。授權書是否有效，牽涉許多法律知識，並不是一般人都會知道。很多時候，可能放盤業主身在海外，所以委派第三方前來簽約，但是最好還是儘量避免此情況發生。萬一業主真的無法親身簽約，亦記得注意是律師樓發出的授權書才可接受第三方代簽。 檢查租約 如果單位是連租約一併買入，記得要留意清楚租約條款，肯定租約沒有隱藏條款，需要業主承擔不合理責任。對於業主自讓盤，業主未必有義務將單位每項細節都告訴你，所以最好還是自己審慎查閱。 買樓租樓都不是兒戲的決定，所以當然最好尋找值得信賴的途徑，如果你對更多物業資訊有興趣，即上千居搜尋各區筍盤。 常見問題