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【放租按揭】按揭成數分別、壓力測試、常見問題

業主專區 | 2022 年 6 月 20 日

許多人都想買樓收租,作為自己的被動收入來源,但是卻不知道放租按揭又是一件麻煩事。業主的確能夠獲得穩定租金回報,但出租物業申請按揭,比起自住物業申請按揭,絕不是一件易事。今日千居就準備了各種買樓放租的按揭注意事項,和你一一分享,避免誤踩地雷!


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立即跳往:按揭成數分別高成數按揭租金計入壓力測試第二間物業申請出租按揭申報自住VS出租用途?常見問題



1. 按揭成數分別

其中一樣最值得關注的事項,就是放租按揭的成數,與自住單位申請按揭的成數有所不同。根據金管局現時規定,樓價1,000萬以下的單位,如果將單位申報為自住用途,按揭成數可高達6成,而如果單位申報為出租用途,按揭成數最高只有5成。另外,如果單位樓價為1,000萬以上,無論自住還是出租用途,按揭最高都只有5成。


放租按揭成數


2. 高成數按揭

業主要小心,若果購買物業為出租用途,是無法申請高成數按揭的。按揭保險公司列明申請高成數按揭,即是6成以上至9成,必需要以自住為目的。



3. 租金計入壓力測試

業主可以將物業租金,計算入申請按揭時的壓力測試。如果單位已經出租有租客,銀行會將租金打7折作為申請人收入,當然申請人需要提供租約等文件證明。如果單位尚未出租、未有租客,銀行將會根據物業租金估價作為基準,再打6折,計算出一個「擬租金收入」,作為申請人壓力測試的擬定收入。


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4. 第二間物業申請出租按揭

許多人都會入手第一個單位,用來自住,再入手第二層樓作出租用途,算是一種比較穩定的投資。但是業主必需留意,如果你本身第一層物業尚未供滿,你入手第二層物業作為出租用途,無論是任何價位,最高的按揭成數亦只有4成。

為了方便你計算自己的借貸能力,可以參考以下表格,分析自己能夠借貸的按揭成數:

自住單位有租客出租單位未有租客出租單位第二間物業出租
最高按揭成數
(1,000萬以下)
6成
(金額少於500萬元)
5成5成4成
最高按揭成數
(1,000萬以上)
5成5成5成4成
供款與入息比例5成4成4成4成
可計入壓力測試收入個人入息租金7成+個人入息擬租金6成+個人收入租金7成+個人入息/
擬租金6成+個人收入

參考上表,申請人可以參照供款與入息比例要求,考慮清楚自己的借還能力,不要做任何讓自己後悔的決定,買樓後才發現供得吃力。


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5. 申報自住VS出租用途?

看完以上的幾項注意事項,可能大家會有疑問,如果現在新入手物業,究竟申請按揭時應該申報自住還是出租用途呢?

如果你買入物業時已連同租約一併買入,就一定要申報為放租用途。由於申報為自住,可申請最高6成按揭,如果加上按揭保險,更可以申請高達9成按揭。申報為放租,就只有最高5成,所以決定應取決於首期。如果業主有足夠首期,可以報放租用途,如果沒有足夠首期,可以先申報為自住,日後有錢可以補回按揭差價,降低按揭成數至5成,到時再將單位改成出租用途。

先自住後出租做法

如果本身物業申請了高成數按揭,按保公司已列明,單位必須作自住用途。因此,若想改為出租用途,業主首先要甩走按揭保險,到銀行辦理調低按揭到5成或以下,並且補回差價。如果物業大幅升值,按揭餘額已經跌至低於5成或以下,銀行可直接幫申請人甩保,並無需補差價。

物業出租沒有通報後果

曾經有一單案件,一名業主涉嫌虛報物業為自住用途,並向銀行及按揭證券公司申請八成的高成數按揭,然後再私下出租單位。最後業主被廉政公署起訴,騙取銀行貸款490萬元。由於業主申請的是高成數按揭,按揭證券公司每年會抽樣調查,要求借款人提供自住證明,如水、電、媒單,但是如果借款人明明已經搬離單位並出租,卻謊稱繼續自住,則有機會干犯詐騙罪。

另外,如果業主申請高成數按揭時,的確目的是為了自住,但一段時間後轉為出租用途,並沒有通知銀行辦理甩保手續,已經屬於違約行為,一旦被銀行發現,就會被追收貸款。

千居最後提提大家,如果收到按證公司的抽樣調查信件,最緊要如實作答。如果未能在指定時間內回覆,可能會被採取追收貸款行動,但也會給予借款人時間,讓借款人前往銀行申請將按揭調低成數至6成或以下。如果借款人直接坦誠單位出租,通常也是被追收貸款,補差價至五成按揭,亦有機會根據情況酌情處理。雖然被追收貸款也有機會被徵收罰款,但是總比干犯詐騙罪要好,切勿因一時之貪以身試法。


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常見問題

為出租物業申請按揭需要驗樓嗎?

一般視乎物業種類,通常村屋或唐樓較有機會需要驗樓,即使已經有租客入住,銀行可能還是會視察物業周邊環境。

出租物業的按揭利率會貴過自住物業嗎?

如果買家在一開頭申請按揭時,便申報物業作為出租用途,按揭利率與一般自住物業一樣。

自住轉為出租用途,需要取得銀行同意書?

若把自住物業轉為出租用途,需要向銀行申請同意書,並支付手續費,個別銀行可能會加息。



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